Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок передачи арендодателем и принятия арендатором здания или сооружения, а также правила их возврата при прекращении договора. Данная норма является императивной и детально регламентирует момент исполнения обязательства по передаче предмета аренды, что делает её объектом частого разбирательства в арбитражном и гражданском судебном процессе.

Текст и суть нормы (актуальная редакция на 2026 год)

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Законодатель устанавливает письменную форму оформления момента передачи, что исключает устные соглашения или фактическую передачу без документального подтверждения.

Ч. 2 ст. 655 ГК РФ распространяет данные правила на момент возврата объекта арендодателю при прекращении договора. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено с соблюдением правил, предусмотренных ч. 1 настоящей статьи (т.е. по подписанному акту).

Ключевой смысл нормы: она устанавливает порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору, а арендатором — обязанности по принятию (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Несоблюдение формы передачи влечет правовые последствия для сторон (риск невозможности доказать факт передачи/принятия, возникновение обязательств по оплате аренды, ответственность за порчу имущества).

Ключевые правовые позиции Высших судов и судов апелляционной инстанции

Судебная практика по ст. 655 ГК РФ сформировалась вокруг нескольких ключевых проблем: форма передаточного документа, последствия отказа от подписания акта, фактическое принятие объекта, а также состояние возвращаемого имущества.

Постановление Пленума ВАС РФ от № 35

Хотя Постановление Пленума ВАС РФ утратило силу в связи с реформой высшего арбитражного судования, его правовые позиции сохраняют прецедентный характер и используются судами общей юрисдикции и арбитражными судами как источник толкования закона.

Суды разъясняют, что передача здания/сооружения — это двусторонний процесс: действие арендодателя (передача) и действие арендателя (принятие).
Отсутствие подписанного акта не всегда означает отсутствие факта передачи, если доказано фактическое принятие (владение, пользование, уплата аренды).

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от № 310-ЭС19-26908 (дело № А35-6435/2018)

Данное определение является одним из ведущих прецедентов по применению п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Позиция: В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Постановление ФАС Уральского округа от № Ф09-10879/06-С3

Ранний, но все еще актуальный прецедент по вопросу возврата объекта (ч. 2 ст. 655 ГК РФ).

При прекращении договора аренды возвращение здания должно оформляться актом приема-передачи.
Если арендатор возвращает объект в ненадлежащем состоянии (с ухудшением по сравнению с моментом передачи, за исключением нормального износа), арендодатель имеет право требовать возмещения убытков.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от № 15АП-5675/2011

Рассматривал вопрос о том, что считается «иным документом о передаче».

Под «иным документом» могут пониматься: накладная, товарная накладная (если объект передан как имущественный комплекс), подписанные сторонами схемы/планы здания с указанием переданных помещений, переписка сторон по ЭДО с подтверждением факта передачи.
Ключевое условие: документ должен быть подписан обеими сторонами (или уполномоченными представителями) и содержать признаки передаточного акта (перечень, состояние, дата, подписи).

Основные категории споров и подходы судов

Отказ одной из сторон от подписания акта приема-передачи

Наиболее частая категория споров. Суды исходят из следующих принципов:

Фактическое принятие преобладает над формальным отсутствием акта. Если арендатор получил ключи, начал ремонт, разместил имущество, платит аренду — объект считается принятым (п. 1 ст. 655 ГК РФ, ст. 310, 406 ГК РФ).
Последствия для арендодателя: Если арендатор отказывается подписывать акт, арендодатель должен зафиксировать факт отказа (акт одностороннего вручения ключей при свидетелях, нотариальное освидетельствование, направление претензии/акта почтой с уведомлением). Это позволяет начать начисление арендной платы.
Последствия для арендатора: Если арендодатель не предъявил объект для передачи (не выдал ключей, не устранил дефекты, мешающие пользованию), арендатор вправе не подписывать акт и требовать исполнения обязательства или расторжения договора (ст. 450, 451 ГК РФ).

Состояние объекта при передаче и возврате (качество исполнения)

Ст. 655 ГК РФ неразрывно связана со ст; 616 ГК РФ (обязанность арендодателя передать имущество в состоянии, пригодном для предусмотренного договором использования).

При передаче: Акт должен фиксировать существенные дефекты. Если арендатор подписал акт без замечаний, он теряет право ссылаться на видимые дефекты в будущем (если не докажет, что дефекты были скрыты или арендодатель гарантировал их устранение).
При возврате (ч. 2 ст. 655 ГК РФ): Арендатор обязан вернуть объект в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или ухудшения, возникшего вследствие надлежащего использования. Суды часто назначают судебную строительно-техническую экспертизу для определения объема ущерба, превышающего нормальный износ.

Момент перехода риска случайной гибели/повреждения

Согласно ст. 655 ГК РФ и ст. 223 ГК РФ, риск случайной гибели или повреждения здания переходит к арендатору с момента его передачи (подписания акта или фактического принятия). В судебной практике этот момент критичен при страховых спорах и спорах о возмещении ущерба от стихийных бедствий/пожаров.

Аренда помещений vs Аренда зданий/сооружений

Важно различать режимы. Как указано в предоставленных сведениях (ссылка на ст. 651 ГК РФ): правила ст. ст. 650, 652–655 ГК РФ при аренде помещений не действуют либо применяются лишь по аналогии (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Для зданий/сооружений (ст. 655 ГК РФ) — обязателен передаточный акт, подписанный сторонами.
Для помещений — стороны могут не составлять акт, если договором не предусмотрено иное, но практика показывает, что без акта крайне сложно доказать момент передачи/возврата.

Процессуальные рекомендации по работе с документами (Best Practices)

Основываясь на анализе судебной практики (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, Путеводители по судебной практике), рекомендуется:

Составление передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК РФ)

Акт составляется в двух экземплярах (по одному для каждой стороны).
Обязательные реквизиты: дата, место составления, ссылка на договор аренды (№, дата), подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, назначение), состояние объекта (перечень дефектов, прикрепление фото/видеофиксации, схемы).
Подписи уполномоченных представителей с расшифровкой и печатями (если есть).
Приложения: акты осмотра, технический паспорт/выписка из ЕГРН, показания счетчиков (электроэнергии, воды, газа).

Действия при одностороннем отказе от подписания

Составить акт одностороннего вручения/принятия в присутствии 2-х свидетелей (не заинтересованных лиц).
Направить второй экземпляр акта контрагенту заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.
Обратиться к нотариусу для освидетельствования факта вручения документа (п. 2 ст. 102 Основного законодательства о нотариате).
Фиксировать фактическое владение/пользование (фото/видео с геолокацией и временем, акты осмотра с участием свидетелей).

Оформление возврата при прекращении договора (ч. 2 ст. 655 ГК РФ)

Провести предварительный осмотр за 10–30 дней до срока возврата для фиксации дефектов.
Составлять акт приема-передачи при возврате с указанием: «Объект принят в удовлетворительном состоянии / с перечнем выявленных дефектов (приложение №…)».
Если арендатор не явился, действовать по схеме одностороннего акта (см. п. 4.2).
Сохранять доказательства нормального износа (экспертиза, фотофиксация на момент приема).

Актуальные тренды судебной практики (2024–2026 гг.)

Цифровизация документооборота: Суды все чаще признают действительным передаточный акт, подписанный усиленной неквалифицированной электронной подписью (УНЭП) в рамках оператора ЭДО (СБИС, Диадок, Контур и др.), если договор аренды допускает ЭДО. Простая электронная подпись (код из СМС) требует дополнительного доказательства воли сторон.
Видеофиксация: Видеозапись процесса осмотра и передачи ключей (с зачитыванием показаний счетчиков, демонстрацией дефектов) становится весомым доказательством наравне с письменным актом, особенно при споре о качестве возврата.
Споры о «скрытых дефектах»: Арендаторы все чаще пытаются оспорить подписанный без замечаний акт, ссылаясь на скрытые дефекты (скрытые утечки, неисправность инженерных сетей). Суды требуют от арендатора доказательства: 1) дефект был скрыт (не мог быть обнаружен при осмотре), 2) арендодатель знал или должен был знать о нем, 3) арендатор обратился в разумный срок после обнаружения.
Возврат объекта с улучшениями/неразделимыми улучшениями: Практика по ст. 655 ГК РФ в связке со ст. 622, 623 ГК РФ: если арендатор совершил улучшения с согласия арендодателя, при возврате оформляется отдельный акт/смета остаточной стоимости для расчетов.

Статья 655 ГК РФ устанавливает жесткую формальную рамку для фиксации момента передачи рисков и обязанностей между сторонами договора аренды здания или сооружения. Судебная практика демонстрирует переход от формализма (строгого требования подписанного бумажного акта) к функциональному подходу: фактическая передача и принятие, зафиксированные любыми надежными средствами (ЭДО, видео, акты с свидетелями, нотариальные протоколы), признаются исполнением обязательства.

Для минимизации рисков сторонам необходимо:

Прописывать в договоре детальную процедуру передачи/возврата (формы актов, состав комиссий, сроки претензий).
Обязательно фиксировать состояние объекта (фото, видео, схемы, показания счетчиков) при каждом взаимодействии.
Не игнорировать процедуру составления акта даже при конфликте — одностороннее оформление с соблюдением процедуры вручения защищает интересы добросовестной стороны.

Статья подготовлена на основе действующего текста ГК РФ, Постановлений Пленума ВАС РФ, обзоров судебной практики ВС РФ, Постановлений Федеральных арбитражных судов округов и Арбитражных апелляционных судов (актуально на ). Данная информация носит справочный характер и не является правовой консультацией по конкретному делу.