Информация актуальна на 23:26:48 ().

Общие правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры (или другого объекта недвижимости) физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13 % от полученной прибыли, если:

• Срок владения объектом менее установленного минимального периода;
• Не выполнены условия специальных льгот (например, для семей с детьми, участников реновации и т.д.).

Если срок владения превышает установленный порог, доход от продажи считается необлагаемым НДФЛ.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Общий пятилетний срок

Для большинства граждан РФ действует правило: при владении квартирой более пяти лет налог при её продаже не взимается. Этот срок считается с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Сокращённый трёхлетний срок

Трёхлетний срок применяется, если объект недвижимости был приобретён:

• по наследству;
• в результате приватизации;
• в качестве доли в общей собственности (например, при разделе имущества супругов).

В этих случаях достаточно владеть квартирой более трёх лет, чтобы избежать уплаты НДФЛ.

Льготы для семей с двумя и более детьми (с )

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, предусмотренные Федеральным законом от № 215‑ФЗ. Теперь семьи, в которых воспитываются два и более несовершеннолетних ребёнка, могут воспользоваться льготой:

• Срок владения для освобождения от НДФЛ снижается до трех лет независимо от способа приобретения жилья;
• При этом учитывается не только текущая квартира, но и предыдущее жильё, если оно было продано в рамках программы улучшения жилищных условий (например, реновация).

Это означает, что семья с двумя детьми, купившая квартиру в 2023 году, сможет продать её без налога уже в 2026 году, если выполнит все остальные условия (регистрация права собственности, отсутствие коммерческого использования и т.д.).

Особенности расчёта срока владения для москвичей (реновация)

Для участников программы реновации в Москве действует специальный порядок:

• В минимальный срок владения включается период нахождения в собственности предыдущего жилья, которое было изъято в рамках реновации;
• Таким образом, если гражданин владел старой квартирой, например, 4 года, а после переселения в новую жилплощадь прожил ещё 2 года, общий срок считается как 6 лет и позволяет избежать НДФЛ при продаже новой квартиры.

Это положение действует только для жителей Москвы и распространяется на объекты, полученные в рамках реновации.

Как правильно посчитать срок владения

1. Определите дату регистрации права собственности в ЕГРН (день, месяц, год).
2. Определите дату подписания договора купли‑продажи (или иного документа, подтверждающего передачу права собственности).
3. Разница между этими датами и есть фактический срок владения.
4. Сравните полученный срок с применимым порогом (3 года, 5 лет или специальные льготы).

Пример: квартира приобретена , продана . Срок владения = 5 лет 1 месяц 5 дней → превышает общий пятилетний порог → НДФЛ не уплачивается.

Что делать, если срок владения меньше необходимого?

Если квартира продана до истечения льготного периода, налог рассчитывается следующим образом:

• Определяется доход от продажи = цена продажи − стоимость приобретения (включая расходы на ремонт, государственные пошлины и т.д., если они документально подтверждены).
• НДФЛ = 13 % от полученного дохода.
• Налог декларируется в форме 3‑НДФЛ за год, в котором состоялась сделка, и уплачивается до 15 июля следующего года.

Возможно также воспользоваться вычетом на приобретение жилья (имущественный вычет), если квартира была куплена после и не использовалась ранее для получения вычета.

Полезные рекомендации

• Сохраняйте все документы о покупке, регистрации права собственности и проведённых ремонтных работах – они могут снизить налогооблагаемую базу.
• При планировании продажи учитывайте не только срок владения, но и возможные изменения в законодательстве (например, ежегодные корректировки порогов владения).
• Если вы относитесь к категории семей с двумя и более детьми, проверьте, соблюдены ли все условия льготы (возраст детей, регистрация места жительства и т.д.).
• При сомнениях обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости.

Для большинства граждан РФ минимальный срок владения квартирой, позволяющий избежать уплаты НДФЛ при её продаже, составляет пять лет. Для наследников, приватизированного жилья и долей в общей собственности достаточно трих лет. С года семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми также могут воспользоваться трёхлетним сроком, а участники московской реновации имеют право включать в срок владения период проживания в предыдущем жилье. Правильный расчёт срока и документальное подтверждение расходов позволят законно минимизировать налоговую нагрузку при сделках с недвижимостью.