Дата актуализации: (по информации из открытых источников).

Кадастровая стоимость земель – ключевой показатель, используемый для расчёта налога на имущество, арендной платы, а также для планирования территориального развития. В Астраханской области регулярно проводится государственная кадастровая оценка (ГКО), результаты которой утверждаются постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений. В данной статье рассматриваются средние удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам и городским округам региона, опубликованные в постановлении от 17 ноября 2022 г. № 21.

Методология определения кадастровой стоимости

Оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Основные этапы:

1. Сбор сведений о земельных участках (площадь, категория земли, вид permitted use, наличие построек и т.д.).
2. Классификация участков по группам объектов (пашни, сенокосы, пастбища, водные объекты, садовые и огороднические объединения, здания и сооружения, прочие земли).
3. Применение массовых методов оценки (сравнительный, доходный, затратный) с учётом рыночных аналогов и корректирующих коэффициентов.
4. Агрегация результатов и расчёт средних удельных показателей (руб./га) для каждой группы по муниципальным образованиям.
5. Утверждение результатов постановлением органа исполнительной власти субъекта РФ.

Результаты по муниципальным районам

Ниже представлены средние удельные показатели кадастровой стоимости (в рублях за гектар) для основных групп земель сельскохозяйственного назначения по районам Астраханской области, а также итоговый показатель по субъекту в целом.

Район / ЗАТО	Пашни, сенокосы, пастбища	Водные объекты (предпринимательская деятельность)	Садовые и огороднические объединения	Здания, строения, сооружения (сельхоз‑переработка)	Прочие земли сельхоз‑назначения
Ахтубинский район	0,83	11,24	127,14	45,30	89,36	0,83
Володарский район	1,51	10,75	111,96	45,30	61,97	1,51
Енотаевский район	1,01	11,24	135,41	46,93	54,12	1,01
Икрянинский район	1,57	10,58	155,74	39,36	33,76	1,57
Камызякский район	1,50	10,36	221,47	50,61	193,71	1,50
Красноярский район	1,48	11,24	178,71	73,61	72,11	1,48
Лиманский район	0,93	11,24	102,80	51,55	92,55	0,93
Наримановский район	1,09	11,24	221,21	85,17	63,60	1,09
Приволжский район	2,57	11,24	225,31	115,26	202,46	2,57
Харабалинский район	1,04	11,10	139,65	53,95	120,11	1,04
Черноярский район	1,11	11,24	88,81	40,45	74,50	1,11
ЗАТО Знаменск – 00 квартал	1,08	—	199,51	97,41	—	1,08
ЗАТО Знаменск – 14 квартал	0,58	—	—	—	—	0,58

Анализ полученных данных

Варьирование показателей по категориям

• Пашни, сенокосы, пастбища имеют самые низкие удельные значения – от 0,58 до 2,57 руб./га. Это связано с низкой интенсивностью использования и ограниченной рыночной стоимостью таких земель в регионе.
• Водные объекты, используемые для предпринимательской деятельности, демонстрируют относительно стабильный уровень около 10,5–11,2 руб./га, отражая стоимость прав на водопользование и связанную инфраструктуру.
• Садовые и огороднические объединения показывают наибольший разброс – от 88,81 до 225,31 руб./га. Высокие значения характерны для районов с развитой дачной и садовой инфраструктурой (Приволжский, Камызякский, Наримановский районы).
• Здания, строения, сооружения для сельхоз‑переработки варьируются от 39,36 до 115,26 руб./га, что зависит от плотности размещения производственных объектов и их технического состояния.
• Прочие земли сельхоз‑назначения имеют средние значения от 33,76 до 202,46 руб./га, отражая разнообразие использования (например, под размещение складов, временных сооружений).

Сравнение по районам

• Наиболее высокий интегральный показатель «В целом по району» зафиксирован в Приволжском районе – 2,57 руб./га, что обусловлено совокупным влиянием высоких значений по садам и огородам, а также значительной доли земель под зданиями.
• Наименьший показатель наблюдается в ЗАТО Знаменск, 14 квартал – 0,58 руб./га, что связано с predominance незастроенных пастбищных земель и низкой интенсивностью использования.
• Средний показатель по всему субъекту составляет 1,33 руб./га, что указывает на общего уровня низкой интенсивности использования сельхозугодий в Астраханской области.

Значение результатов для налогообложения и планирования

Полученные средние удельные показатели непосредственно используются для:

• Расчёта налога на имущество организаций и физических лиц, где ставка применяется к кадастровой стоимости участка.
• Определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.
• Формирования бюджетных прогнозов субъекта РФ и муниципальных образований.
• Принятия решений о изменении категории земель, предоставлении льгот или установлении ограничений использования.

Кроме того, динамика показателей (сравнение с предыдущими периодами ГКО) позволяет выявлять тенденции изменения земельного рынка, эффективности сельскохозяйственного использования и инвестиционной привлекательности отдельных территорий.

Средние удельные показатели кадастровой стоимости земель Астраханской области, утверждённые постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений от 17 ноября 2022 г. № 21, отражают существенное разнообразие условий использования земель в регионе. Наиболее ценными являются участки, занятые садовыми и огородническими объединениями, а также земли с объектами сельхоз‑переработки. Пастбищные и пашневые земли остаются наименее дорогими, что характерно для аграрно‑ориентированного, но с ограниченной интенсивностью использования, региона.

Эти данные являются важным инструментом для органов власти, инвестowników, сельхозтоваропроизводителей и собственников недвижимости, позволяя проводить обоснованные финансовые и управленческие решения в сфере земельных отношений.

---

Статья подготовлена на основе открытых источников, доступных на дату .