Прекращение общей долевой собственности на земельный участок — это сложная правовая процедура, которая требует строгого соблюдения норм Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Наиболее частым и мирным способом решения такого вопроса является заключение Соглашения (договора) о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности.
В данной статье мы подробно разберем правовые основы, структуру документа, обязательные условия, а также предоставим актуальный образец соглашения на основе действующего законодательства и судебной практики (в т.ч. данных системы ГАРАНТ за сентябрь 2026 г.).
Правовые основы раздела земельного участка
Регулирование отношений по разделу общей долевой собственности осуществляется следующими нормативными актами:
- Статья 252 ГК РФ — определяет право участника общей долевой собственности на выделение своей доли в натуре (раздел участка).
- Статья 11.2 ЗК РФ — устанавливает специальные правила раздела земельных участков, находящихся в общей долевой собственности (минимальный размер участка, целевое назначение, допустимость разделения).
- Статья 1181 ГК РФ, регулирует разделение имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, по соглашению между ними.
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости…» — порядок внесения изменений в ЕГРН (прекращение записи об исходном участке и постановка на учет новых).
Важно: Раздел земельного участка возможен только в том случае, если он допускается законом и не противоречит условиям, на которых предоставлен участок (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ). Каждый образующийся участок должен иметь площадь не менее минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ для данной категории земель и разрешенного использования.
Суть соглашения: Раздел vs Выделение доли
Часто путают два понятия, но юридически они отличаются:
- Соглашение о разделе земельного участка (ст. 11.2 ЗК РФ, ст. 1181 ГК РФ), исходный участок прекращает свое существование, образуются два и более новых участка с новыми кадастровыми номерами. Прекращается общая собственность на старый объект, возникает индивидуальная собственность на новые.
- Соглашение о выделении доли в натуре (п. 2 ст. 252 ГК РФ) — один из соучастников выделяет свою долю, образуется один новый участок (для выделяющегося), а исходный участок сохраняется (уменьшается по площади) для остальных соучастников.
Образец ниже относится именно к полному разделу участка (пункт 1), когда все соучастники получают новые участки, а старый уничтожается.
Обязательные условия соглашения (Структура документа)
Согласно ст. 1181 ГК РФ и требованиям Росреестра для государственной регистрации, договор должен содержать:
Преамбула (Шапка)
- Наименование документа: «Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности».
- Место и дата заключения (город, число, месяц, год прописью).
- Полные сведения о сторонах (Сторона 1, Сторона 2 и т.д.): ФИО полностью, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации/проживания. (В образце ниже данные скрыты/замаскированы).
Предмет соглашения (Суть сделки)
- Воля сторон произвести реальный раздел земельного участка пропорционально их долям (или иным образом, если стороны договорились иначе, но с соблюдением мин; размера).
- Подтверждение, что раздел влечет прекращение общей собственности на исходном участке.
Описание исходного и образующихся объектов
Это критически важный блок для Росреестра. Необходимо указать:
- Исходный участок: Адрес (местоположение), Кадастровый номер, Общая площадь, Категория земель, Вид разрешенного использования.
- Новые участки (для каждой стороны): Площадь каждого нового участка, Кадастровые номера (если межевание уже проведено и номера присвоены) или отсылку к межевальному плану/схеме границ (указание точек границ на общем плане).
Правовые последствия и гарантии
- Момент возникновения права собственности: с момента государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. 16 218-ФЗ).
- Отсутствие обременений: залог, арест, судебные споры, права третьих лиц (сервитуты и т.д.).
- Отсутствие материальных претензий сторон друг к другу по результатам раздела.
- Распределение расходов на межевание, кадастровые работы, госпошлину за регистрацию.
Заключительные положения
- Количество экземпляров (обычно 3: по одному каждой стороне + один в регистрирующий орган/МФЦ).
- Адрес регистрирующего органа (территориальный орган Росреестра или МФЦ).
- Подписи сторон с расшифровкой.
Образец Соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (Сентябрь 2026)
Ниже приведена типовая форма документа. Текст в квадратных скобках […] подлежит заполнению конкретными данными. Персональные данные (ФИО, паспорта, адреса) заменены на маски для безопасности.
СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРЕКРАЩЕНИИ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
г. [Населенный пункт] «[День]» [Месяц прописью] [Год] г.
Мы, нижеподписавшиеся:
СТОРОНА 1: [Фамилия Имя Отчество полностью], паспорт серия [Номер серии] № [Номер паспорта], выдан [Наименование органа выдачи] [Дата выдачи], код подразделения [Код подразделения], прописка по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Сторона 1»,
и
СТОРОНА 2: [Фамилия Имя Отчество полностью], паспорт серия [Номер серии] № [Номер паспорта], выдан [Наименование органа выдачи] [Дата выдачи], код подразделения [Код подразделения], прописка по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Сторона 2»,
вместе именуемые «Стороны», являющиеся соучастниками права общей долевой собственности на земельный участок в долях: Сторона 1 — [Размер доли, напр. 1/2], Сторона 2, [Размер доли, напр. 1/2], заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
В целях прекращения общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: [Адрес/Местоположение участка], с кадастровым номером [Кадастровый номер исходного участка], общей площадью [Площадь, кв. м] кв. м, категории земель [Категория, напр. земли населенных пунктов], вида разрешенного использования [ВРИ, напр. для ведения личного подсобного хозяйства] (далее — Исходный участок), Стороны договорились произвести реальный раздел Исходного участка пропорционально их долям в праве общей собственности.
Раздел Исходного участка влечет за собой прекращение права общей долевой собственности Сторон на Исходный участок.
В результате раздела Исходного участка образуется [Количество, напр. 2 (два)] земельных участка, а Исходный участок прекращает свое существование с момента государственной регистрации прекращения права на него и возникновения прав на вновь образованные участки.
ПАРАМЕТРЫ ВОЗНИКШИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ИХ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
Сторона 1 получает в индивидуальную собственность вновь образованный земельный участок (далее — Участок 1) следующих характеристик:
- Площадь: [Площадь Участка 1, кв. м] кв. м;
- Кадастровый номер: [Кадастровый номер Участка 1 или «присваивается при регистрации»];
- Границы: установлены в соответствии с межевальным планом от [Дата межевального плана] № [Номер межевального плана], составленным кадастровым инженером [ФИО кадастрового инженера], точками границ на общем плане: [Перечень точек или отсылка к схеме].
Сторона 2 получает в индивидуальную собственность вновь образованный земельный участок (далее — Участок 2) следующих характеристик:
- Площадь: [Площадь Участка 2, кв. м] кв. м;
- Кадастровый номер: [Кадастровый номер Участка 2 или «присваивается при регистрации»];
- Границы: установлены в соответствии с межевальным планом от [Дата межевального плана] № [Номер межевального плана], составленным кадастровым инженером [ФИО кадастрового инженера], точками границ на общем плане: [Перечень точек или отсылка к схеме].
Стороны подтверждают, что площадь образующихся участков соответствует их долям в праве общей собственности на Исходном участке (с учетом допуска, установленного ст. 11.2 ЗК РФ) и не менее минимально допустимых размеров для данной категории земель.
ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ И ГАРАНТИИ
Право собственности на Участок 1 (Сторона 1) и Участок 2 (Сторона 2) возникает у соответствующих Сторон с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в порядке, установленном Федеральным законом от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости…».
Стороны взаимно гарантируют, что на момент подписания настоящего Соглашения:
- Исходный участок не обременен правами третьих лиц (сервитутами, арендой, безвозмездным пользованием и т.д.);
- Исходный участок не заложен (ипотека отсутствует), не находится в судебном споре, под арестом (запрещением) со стороны судов, органов государственной власти или местного самоуправления не состоит;
- На Сторонах нет исполнительных производств, которые могли бы препятствовать сделке (или получено согласие взыскателя/суда при необходимости).
Относительно раздела земельного участка Стороны не имеют и не будут иметь в будущем материальных претензий друг к другу.
РАСХОДЫ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Расходы, связанные с проведением межевания, составлением межевального плана, оплатой государственной пошлины за государственную регистрацию прекращения права на Исходный участок и возникновения прав на Участок 1 и Участок 2, Стороны несут [поровну / пропорционально долям / Сторона 1 несет все расходы и т.д.].
Каждая Сторона самостоятельно несет ответственность за достоверность предоставленных сведений и документов.
ПОРЯДОК ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
Документы для государственной регистрации представляются в территориальный орган Росреестра по [Наименование субъекта РФ] (или через МФЦ по адресу: [Адрес МФЦ/Росреестра]).
Пакета документов составляют: настоящее Соглашение (в 3-х экземплярах), межевальный план в электронном виде (XML) и на бумажном носителе, заявление по установленной форме, квитанции об оплате госпошлины, документы, удостоверяющие личность сторон.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
Настоящее Соглашение содержит весь объем обязательств между Сторонами в отношении предмета настоящего Соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, в устной или письменной форме, до подписания настоящего Соглашения;
Изменения и дополнения в настоящее Соглашение возможны только в письменной форме, подписанной обеими Сторонами.
Споры и разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия — в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ по месту нахождения земельного участка.
Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один, для представления в регистрирующий орган.
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
| СТОРОНА 1 Подпись: _________________ / [Фамилия И.О.] М.П. (при наличии печати) Адрес: [Адрес регистрации/фактического проживания] Тел.: [Номер телефона] E-mail: [Электронная почта] | СТОРОНА 2 Подпись: _________________ / [Фамилия И.О.] М.П. (при наличии печати) Адрес: [Адрес регистрации/фактического проживания] Тел.: [Номер телефона] E-mail: [Электронная почта] |
Пакет документов для подачи в Росреестр (через МФЦ)
Для успешной регистрации прекращения права на исходный участок и возникновения прав на новые, необходимо подготовить следующий пакет (согласно Приказу Минэкономразвития РФ от № 742):
- Заявление по установленной форме (заполняется каждая стороной отдельно или одно совместное) — на бумаге или в электронном виде (с ЭЦП).
- Соглашение о разделе, оригинал (3 экземпляра) + копии для каждой стороны.
- Межевальный план — оригинал на бумажном носителе (подписанный кадастровым инженером ЭЦП) и в электронном виде (XML-файл на диске/флешке или через личный кабинет кадастрового инженера). Это ключевой документ.
- Документы, удостоверяющие личность — паспорта РФ сторон (оригиналы для предъявления, копии для дела).
- Документы-основания на Исходный участок (если они не внесены в ЕГРН ранее или требуются для идентификации): свидетельство о праве, договор купли-продажи, дарения, наследственное свидетельство и т.д. (оригиналы для предъявления).
- Квитанции об оплате государственной пошлины:
- За прекращение записи об объекте (исходный участок) — 350 руб. (для физлиц, электронная подача — со скидкой 30%).
- За государственную регистрацию права на каждый вновь образованный объект — 2000 руб. за каждый участок (для физлиц, электронная подача — со скидкой 30%).
- Согласие залогодержателя (банка) — если исходный участок был в залоге (ипотеке), необходимо нотариальное согласие банка на раздел.
- Нотариальное согласие супруга(и) — если участок является совместной собственностью супругов (доля одного из супругов разделяется), требуется нотариальное согласие второго супруга. Если участок в личной собственности, не требуется.
Особенности и частые ошибки (на 2026 год)
Межевальный план — основа основ
Без межевального плана, составленного уполномоченным кадастровым инженером, раздел невозможен. План должен содержать схему границ исходного и образующихся участков с координатами характерных точек. Ошибки в XML-схеме (пересечение границ, несоответствие площадей, отсутствие привязки к ГСОК) — главная причина приостановки регистрации.
Минимальный размер участка
Проверьте установленные в вашем субъекте РФ минимальные размеры участков для данной категории земель и вида разрешенного использования (ст. 11.2 ЗК РФ). Если при пропорциональном разделе доля кого-то получается меньше минимума — раздел в натуре невозможен без согласия всех сторон на иное распределение (с выплатой компенсации) или через суд.
Электронная регистрация
На 2026 год подача документов в электронном виде (через Личный кабинет Росреестра, Госуслуги или кабинет нотариуса/кадастрового инженера) является предпочтительной: это быстрее (срок 3-5 рабочих дней против 7-9 при бумажной подаче через МФЦ) и дешевле (скидка 30% на госпошлину).
Налоговые последствия
Раздел участка по соглашению сторон не является реализацией (п. 17.1 ст. 210 НК РФ), поэтому НДФЛ с дохода не удерживается. Однако при последующей продаже нового участка срок владения для освобождения от НДФЛ считается с момента приобретения права на исходный участок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Что делать, если договориться не получается?
Если одна из сторон отказывается подписывать соглашение или сторонам не удаеться согласовать границы новых участков, единственный путь — обращение в суд (ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 ЗК РФ).
- Иск подается по месту нахождения участка.
- Суду необходимо представить межевальный план (суд может назначить судебно-техническую экспертизу для разработки варианта раздела).
- Суд определит порядок раздела, границы новых участков и их закрепление за конкретными соучастниками.
- Решение суда вступившее в законную силу является основанием для регистрации в Росреестре без воли второй стороны.
Резюме
Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности, это единственный способ мирно и быстро преобразовать общую собственность в индивидуальную без судов. Ключевые моменты успеха:
- Наличие готового, корректного межевального плана от кадастрового инженера.
- Соблюдение минимальных размеров участков по законам субъекта РФ.
- Отсутствие обременений (залог, арест) на исходном участке (или наличие согласия залогодержателя).
- Грамотное заполнение соглашения со всеми обязательными реквизитами (кадастровые номера, площади, границы, доли).
- Подача документов в электронном виде для экономии времени и денег.
Используйте приведенный выше образец как базу, но обязательно адаптируйте его под вашу конкретную ситуацию (количество сторон, размеры долей, наличие капитальных строений на участке, сервитутов и т.д.). Для исключения рисков рекомендуется проконсультироваться с юристом-земелистом или нотариусом перед подписанием.
Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться. При подготовке документов обращайтесь к актуальным нормативным актам и специалистам.