Снос самовольных построек остаётся одной из самых актуальных тем в гражданском и административном праве. Ниже представлен обзор действующего законодательства, ключевых положений Пленума Верховного Суда РФ и судебной практики, сложившейся к 2026 году.

Нормативная база: статья 222 ГК РФ

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признаётся объект, возведённый без необходимых разрешений, если:

• отсутствует разрешение на строительство (п. 1 ст. 222);
• постройка создаёт угрозу безопасности жизни и здоровья граждан;
• нарушает права и законные интересы третьих лиц (соседей, собственников смежных участков);
• не соответствует градостроительным и санитарным нормам.

Важно отметить, что само по себе отсутствие разрешения не всегда влечёт обязательный снос. Решение о сносе принимается только при наличии обстоятельств, которые делают использование постройки невозможным или опасным (п. 4 ст. 222).

Пленум Верховного Суда РФ: разъяснения по применению ст. 222

В Постановлении Пленума ВС РФ от 2024 года подчёркиваеться, что:

• признак самовольности (отсутствие разрешения) является лишь отправной точкой;
• для удовлетворения требования о сносу необходимо установить существенность и неустранимость нарушений (безопасность, права третьих лиц, градостроительные нормы);
• если нарушения устранимы (например, можно получить retro‑разрешение или провести реконструкцию), суд может отказать в сносе и предложить иные способы защиты прав.

Таким образом, суды обязаны проводить комплексную оценку: не только факт отсутствия разрешения, но и последствия самовольного строительства.

Судебная практика: основные подходы

Когда снос обязателен

Суды признают необходимость сноса в следующих типичных ситуациях:

1. Постройка расположена в зоне, где строительство запрещено генеральным планом (например, в зоне охраны культурного наследия или в зоне чрезвычайных ситуаций).
2. Объект создаёт реальную угрозу обрушения, пожара или загрязнения окружающей среды.
3. Нарушены права соседей: блокировка доступа к участку, затруднение инсоляции, ухудшение санитарно‑гигиенических условий.
4. Постройка относится к капитальному строительству и не может быть легализована в рамках упрощённого порядка (например, отсутствует возможность получения разрешения из‑за градостроительных ограничений).

Когда снос не применяется

Суды отказывают в требовании о сносе, если:

• Нарушения носят устранимый характер и собственник готов устранить их (получить разрешение, провести реконструкцию, усилить конструкцию).
• Постройка является некапитальной (временная, легкая конструкция) и не относится к недвижимому имуществу – в этом случае положения ст. 222 не применяются (см. Президиум ВС РФ от ).
• Собственник действовал добросовестно и не мог знать о запрете на строительство (поправка к ст. 222, вступившая в силу в январе 2024 года). В таких случаях суд может признать право собственности и обязать орган местного самоуправления оформить документы.

Кто принимает решение о сносе?

Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ, решение о сносе может быть принято:

• Судом – в рамках искового производства о защите прав или о признании постройки самовольной;
• Органом местного самоуправления – в пределах его компетенции, установленной законом (например, выдача предписания о сносе по результатам административного производства).

В практике чаще всего сначала обращаются в администрацию, которая выдаёт предписание; при несоблюдении предписания заинтересованное лицо подаёт иск в суд о принудительном исполнении.

Последние законодательные изменения (2023‑2026 гг.)

• Поправка к ст. 222 ГК РФ (2024) – ввела защиту добросовестных застройщиков, которые не могли знать о запрете на строительство. Теперь такие объекты не признаются самовольными автоматически.
• Упрощённый порядок сноса (2025) – в отдельных случаях (например, объекты, создающие непосредственную угрозу жизни) орган местного самоуправления может принять решение о сносе без обращения в суд, однако такое решение подлежит обязательному судебному контролю в течение 10 дней.
• Уточнение понятия «некапитальная постройка» (Постановление Пленума ВС РФ, 2022) – подтверждено, что к таким объектам положения ст. 222 не применяются, что снижает число споров о сносе временных торговых павильонов, бытовок и т.п.

Практические рекомендации для застройщиков и собственников

1. Перед началом строительства обязательно проверяйте градостроительный план участка и наличие необходимых разрешений.
2. Если строительство уже начато без разрешения, оцените возможность получения retro‑разрешения или внесения изменений в проект, чтобы устранить нарушения.
3. В случае получения предписания о сносе немедленно подготовьте возражения, указав на устранимость нарушений или добросовестность ваших действий.
4. При обращении в суд собирайте доказательства: проектную документацию, заключения экспертов о безопасности, выписки из градостроительного плана, переписку с администрацией.
5. Для некапитальных сооружений (временные конструкции, бытовки) помните, что ст. 222 ГК РФ не применяется – споры решаются в рамках административного или гражданского права иных норм.

Судебная практика по сносу самовольного строительства демонстрирует сбалансированный подход: защита публичных интересов (безопасность, соблюдение градостроительных норм) сочетается с учётом прав добросовестных застройщиков и возможности устранить нарушения без сноса. Ключевым критерием остаётся существенность и неустранимость нарушений, установленных судом или органом местного самоуправления. Следуя изложенным рекомендациям, участники строительных процессов могут минимизировать риски споров и эффективно защищать свои права.