Сдача жилья внаем – один из самых популярных способов получения пассивного дохода. Однако вместе с доходом появляется обязанность уплачивать налоги. В данной статье подробно рассмотрены действующие в 2026 году налоговые режимы, ставки, порядок расчёта и сроки уплаты налога при сдаче квартиры в аренду.

Кто считается налогоплательщиком?

Если вы – физическое лицо и сдаёте квартиру другому физическому лицу без регистрации индивидуального предпринимателя (ИП) или статуса самозанятого, то налоговым агентом выступаете именно вы. Вы самостоятельно рассчитываете сумму налога, заполняете декларацию и перечисляете её в бюджет.

Налоговые режимы для арендодателя

• Физическое лицо (без специального статуса) – уплачивается НДФЛ по ставке 13 % или 15 % в зависимости от общего годового дохода.
• Индивидуальный предприниматель (ИП) – можно выбрать один из режимов:
  • Общая система налогообложения (ОСНО) – НДФЛ 13 %/15 % + страховые взносы;
  • Упрощённая система налогообложения (УСН) «Доходы» – налог 6 % от полученного дохода;
  • Патентная система налогообложения (ПСН) – фиксированная стоимость патента, зависящая от региона и потенциального дохода.
• Самозанятый – налог на профессиональный доход (НПД) составляет:
  • 4 % при сдаче квартиры физическому лицу;
  • 6 % при сдаче организации или ИП.

Ставки НДФЛ для физических лиц

Ставка зависит от суммарного годового дохода (включая доход от аренды):

• до 2 400 000 руб. – 13 %;
• свыше 2 400 000 руб. – 15 %.

Если вы получаете только доход от сдачи квартиры, то порог часто не превышается, и применяется ставка 13 %. При наличии других значительных доходов может сработать 15 %.

Пример расчёта налога

Допустим, вы сдаёте однокомнатную квартиру за 30 000 руб. в месяц физическому лицу.

• Годовой доход: 30 000 × 12 = 360 000 руб.;
• НДФЛ (13 %): 360 000 × 0,13 = 46 800 руб.;
• Если вы зарегистрированы как самозанятый и сдаёте физлицу: налог = 360 000 × 0,04 = 14 400 руб.;
• Как ИП на УСН «Доходы»: налог = 360 000 × 0,06 = 21 600 руб.;
• Как ИП на ОСНО (при доходе ниже 2,4 млн): НДФЛ 46 800 руб. + страховые взносы (примерно 30 % от дохода для ИП без сотрудников) ≈ 108 000 руб. → итого ~154 800 руб. (в этом случае обычно выбирают более льготный режим).

Сроки уплаты и подачи декларации

Для физических лиц:

• Налоговый период – календарный год;
• Декларация 3‑НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным;
• Уплата налога – не позднее 15 июля того же года (если декларация подана в срок).

Для самозанятых и ИП на УСН/ПСН налог уплачивается поквартально (по 25 , 25 , 25 , 25 % от суммы, исчисленной за год) или ежемесячно – в зависимости выбранного режима.

Штрафы и риски при неуплате

• Неуплата или уплата меньшей суммы – штраф 20 % от недоимки (мин. 1 000 руб.);
• Просрочка подачи декларации – штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %;
• При повторных нарушениях возможна блокировка банковских счетов и принудительное взыскание через суд.

Как законно уменьшить налоговую нагрузку

• Выбрать наиболее выгодный налоговый режим (самозанятый, УСН, ПСН);
• Применять вычеты: если вы несёте расходы на ремонт, коммунальные услуги, страхование и т.п., их можно учесть при определении дохода (для ИП на ОСНО и УСН «Доходы минус расходы»);
• Регистрация как самозанятый позволяет платить всего 4 %/6 % без необходимости ведения сложной бухгалтерии;
• Использовать договор найма на срок менее 11 месяцев – это не освобождает от налога, но может упростить учёт (налог всё равно платится за весь полученный доход).

Налог при сдаче квартиры в аренду зависит от выбранного вами статуса и уровня дохода:

• Физическое лицо без статуса – 13 % (или 15 % при высоком доходе);
• Самозанятый – 4 % при сдаче физлицу, 6 % при сдаче организации/ИП;
• ИП на УСН «Доходы» – 6 %;
• ИП на ОСНО – 13 %/15 % + страховые взносы (обычно менее выгодно для небольших доходов).

Перед началом сдачи жилья рекомендуется определить ожидаемый годовой доход, сравнить налоговые нагрузки разных режимов и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом. Так вы сможете минимизировать выплаты, избежать штрафов и легально получать доход от аренды.