Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Сделка купли‑продажи земли между супругами регулируется теми же нормами гражданского законодательства‚ что и любая другая сделка с недвижимостью. Однако в семейных отношениях часто возникают вопросы о необходимости нотариального заверения‚ налоговых последствиях и правильном оформлении документов. Ниже представлен подробный разбор всех этапов‚ а также образец договора с местами для заполнения (персональные данные скрыты под обобщёнными метками).

Правовая база

Гражданский кодекс РФ (ст. 550‑558 – договор купли‑продажи недвижимости);
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑ФЗ);
Налоговый кодекс РФ (ст. 217‚ 220 – налог на доходы физических лиц при продаже имущества);
Семейный кодекс РФ (ст. 34 – режим совместной собственности супругов).

Важно помнить‚ что если земельный участок находится в совместной собственности супругов‚ то сделка между ними считается внутренним перераспределением долей и может оформляться без нотариального заверения (по соглашению сторон). Если же участок принадлежит только одному из супругов‚ то сделка подпадает под обычные правила купли‑продажи.

Необходимые документы

Паспорта сторон (или иные документы‚ удостоверяющие личность).
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (или выписка из ЕГРН).
Кадастровый паспорт участка (или выписка из кадастра).
Согласие второго супруга на сделку (если участок находится в совместной собственности и одна из сторон выступает только как продавец).
Документ‚ подтверждающий отсутствие обременений (выписка из ЕГРН о отсутствии арестов‚ ипотек‚ сервитутов).
ИНН сторон (для налоговой декларации).
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права (если требуется).

Все копии документов должны быть заверены нотариально только в случае‚ если сделка требует нотариального оформления (см. п. 3).

Особенности оформления договора между супругами

Нотариальное заверение. По общему правилу договор купли‑продажи земли между физическими лицами не требует нотариального заверения‚ если стороны не установили иное. Однако многие пары предпочитают заверить сделку у нотариуса для большей юридической уверенности.
Согласие второго супруга. Если участок находится в совместной собственности‚ согласие второго супруга не требуется‚ поскольку каждая сторона уже является собственником своей доли; Если же участок принадлежит только одному супругу‚ согласие второго не требуется‚ но рекомендуется получить его письменно‚ чтобы избежать будущих споров.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При продаже недвижимости‚ находящейся в собственности менее 5 лет (или менее 3 лет в случае получения по наследству/дарению)‚ продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от дохода (разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения). При продаже между супругами часто применяется льгота: если участок был в совместной собственности и продажа осуществляется по рыночной цене‚ налог может быть не удержан‚ но декларация всё равно подаётся.
Регистрация перехода права. После подписания договора стороны подают заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр (через МФЦ‚ портал Госуслуги или напрямую в офис). Срок регистрации – до 7 рабочих дней.

Этапы оформления договора

Подготовка и проверка документов (выписка из ЕГРН‚ кадастровый паспорт‚ согласие супруга).
Согласование условий сделки (цена‚ срок оплаты‚ порядок передачи участка).
Составление проекта договора (можно использовать представленный ниже образец).
Подписание договора сторонами (при необходимости – в присутствии нотариуса).
Оплата государственной пошлины и получение квитанции.
Подача документов в Росреестр для регистрации перехода права.
Получение выписки из ЕГРН о новом собственнике.
Расчёт и уплата налогов (если требуется).

Образец договора купли‑продажи земельного участка между супругами

Ниже представлен типовой договор. Все места‚ где должны указываться персональные данные‚ помечены квадратными скобками – их необходимо заменить актуальной информацией перед подписанием. Личные данные (ФИО‚ адреса‚ паспортные данные‚ телефон) не указываются в данном примере‚ чтобы соблюсти требование конфиденциальности.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Продавец: [ФИО продавца]‚ паспорт: серия ___ № ________‚ выдан «___» __________ ____ г. кем _______________‚ проживающий по адресу: [адрес продавца]‚
Покупатель: [ФИО покупателя]‚ паспорт: серия ___ № ________‚ выдан «___» __________ ____ г. кем _______________‚ проживающий по адресу: [адрес покупателя]‚

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
Продавец продает‚ а Покупатель покупает земельный участок‚ расположенный по адресу: [адрес участка]‚ cadastral number: [кадастровый номер]‚ площадью [площадь] кв;м.‚ являющийся собственностью Продавца на праве собственности (выписка из ЕГРН № __________ от «___» __________ ____ г.).

Цена и порядок расчетов
Стоимость земельного участка составляет [сумма] рублей ([прописью] рублей).
Оплата производится следующим образом:
 а) предоплата в размере [сумма предоплаты] рублей – при подписании настоящего Договора;
 б) остаток в размере [сумма остатка] рублей – в течение [количество] банковских дней после подписания Договора‚ но не позднее «___» __________ 20__ г.
Оплата осуществляется безналичным переводом на банковский счет Продавца: [реквизиты счета] (или наличными в кассу Продавца при подписании акта приема‑передачи).

Права и обязанности Сторон
Продавец обязуется:
, передать Покупателю земельный участок в состоянии‚ соответствующем технической документации;
 — предоставить все документы‚ необходимые для регистрации перехода права собственности;
 — обеспечить отсутствие обременений и третьих прав на участок на момент передачи.
Покупатель обязуется:
 — принять участок и подписать акт приема‑передачи;
 ー оплатить участок в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора;
 ー после регистрации права собственности в ЕГРН обеспечить своевременную уплату всех налогов и сборов‚ связанных с владением участком.

Переход права собственности
Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.
Стороны обязуются совместно подать заявление о регистрации перехода права в Росреестр в течение [количество] рабочих дней после подписания настоящего Договора и передачи участка.

Ответственность сторон
За нарушение условий настоящего Договора сторона‚ допустившая нарушение‚ выплачивает штраф в размере [процент]% от суммы Договора за каждый день просрочки‚ но не более [максимальная сумма] рублей.
В случае невозможности исполнения Договора по обстоятельствам непреодолимой силы (форс‑мажор) стороны освобождаются от ответственности‚ уведомив друг друга письменно в течение [количество] дней с момента наступления таких обстоятельств.

Заключительные положения
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах‚ по одному для каждой Стороны‚ оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
Все изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими Сторонами.
Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения обязательств Сторонами.
Споры‚ возникающие из настоящего Договора‚ решаются путем переговоров. В случае невозможности достичь согласия спор передается на рассмотрение суда по месту нахождения Продавца.
Подписи Сторон:


Продавец _____________________ /[ФИО продавца]/
Покупатель ____________________ /[ФИО покупателя]/

«___» __________ 20__ г.

После заполнения всех квадратных скобок договор распечатывается‚ подписывается сторонами и‚ при необходимости‚ заверяется нотариусом.

Налоговые последствия

Если земельный участок находился в собственности продавца менее минимального срока (5 лет в общем случае‚ 3 года – при получении по наследству/дарению)‚ продавец обязан подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить НДФЛ в размере 13 % от дохода (цена продажи минус документально подтверждённые расходы на приобретение и улучшение участка).
При продаже между супругами‚ если участок был в совместной собственности и сделка совершена по рыночной цене‚ налоговая база может быть признана нулевой (доход не получен)‚ однако декларация всё равно подаётся для подтверждения отсутствия налогооблагаемого дохода.
Покупатель не является налоговым агентом по данной сделке‚ но после регистрации права собственности должен учитывать участок в своей декларации как имущество‚ подлежащее налогообложению налогом на имущество физических лиц (если applicable в регионе).

Регистрация права собственности

Собрать пакет документов:
- подписанный договор купли‑продажи;
- заявление о регистрации перехода права (форма № 1);
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН о текущем собственнике;
- кадастровый паспорт участка;
- квитанция об оплате государственной пошлины (2000 руб. для физических лиц).
Подать документы в МФЦ‚ через портал Госуслуги или непосредственно в офис Росреестра.
Получить расписку о приёме документов и номер заявления.
Дождаться решения (обычно до 7 рабочих дней).
Получить выписку из ЕГРН‚ подтверждающую переход права собственности на покупателя.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариально заверять договор между супругами?: По закону нотариальное заверение не обязательно‚ если стороны не установили иное. Однако многие пары предпочитают нотариальное заверение для дополнительной защиты своих интересов.
Можно ли продать участок по заниженной цене‚ чтобы избежать налогов?: Занижение цены может быть расценено налоговыми органами как попытка уклонения от уплаты налогов и привести к доначислению НДФЛ‚ штрафам и пени. Рекомендуется указывать рыночную стоимость‚ подтверждённую независимой оценкой или данными о сделках с аналогичными участками в том же районе.
Что делать‚ если один из супругов против сделки?: Если участок находится в совместной собственности‚ согласие второго супруга не требуетсяно‚ но на практике рекомендуется получить его письменное согласие‚ чтобы избежать будущих споров. Если участок принадлежит только одному супругу‚ согласие второго не требуетсяно‚ но можно оформить его как дополнительное гарантийное письмо.
Нужно ли платить налог на имущество после покупки?: Да‚ после регистрации права собственности покупатель становится налогоплательщиком по налогу на имущество физических лиц (если такой налог введён в регионе). Налог рассчитывается от кадастровой стоимости участка.
Можно ли использовать электронную подпись при подписании договора?: Да‚ с 2021 года допустимо использование квалифицированной электронной подписи (КЭП) при подписании гражданско‑правовых договоров‚ включая договоры купли‑продажи недвижимости‚ при условии‚ что обе стороны обладают КЭП и договор подаётся в электронном виде в Росреестр через личный кабинет на портале Госуслуг.

Договор купли‑продажи земельного участка между супругами – это стандартная гражданско‑правовая сделка‚ требующая внимательного отношения к документации‚ соблюдения сроков и правильного расчёта налогов. Использование представленного выше образца поможет избежать типовых ошибок и оформить сделку быстро и законно. Помните‚ что любые персональные данные (ФИО‚ паспортные данные‚ адреса‚ телефонные номера) должны быть заполнены актуальной информацией сторон перед подписанием‚ а в данном примере они намеренно скрыты для соблюдения требований конфиденциальности.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация по конкретной ситуации‚ рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу.