Сдача квартиры, дома или комнаты в аренду считается получением дохода физического лица. Согласно Налоговому кодексу РФ, любой доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, облагается НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ниже подробно рассмотрены правила расчёта, способы уплаты, особенности для разных категорий арендодателей и возможные риски при несоблюдении требований.

Кто считается плательщиком налога?

• Физическое лицо – собственник квартиры, который сдаёт её напрямую арендатору (физическому или юридическому лицу).
• Индивидуальный предприниматель (ИП) – если арендная деятельность оформлена как предпринимательская.
• Самозанятый – при регистрации в системе «Налог на профессиональный доход» (НПД).

Во всех перечисленных случаях арендодатель обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог. Исключений, позволяющих полностью избежать налогообложения, не существует – легальный способ «не платить» возможен только при ведении деятельности в тени, что влечёт административную и уголовную ответственность.

Ставки НДФЛ и особенности расчёта

Базовая ставка НДФЛ для доходов от сдачи жилья – 13 %. Однако существуют нюансы:

1. Доход до 2,4 млн руб. в год – облагается по ставке 13 %.
2. Доход свыше 2,4 млн руб. в год – часть дохода, превышающая этот порог, облагается по ставке 15 % (с 2021 года).
3. Самозанятые – платят налог на профессиональный доход: 4 % при работе с физическими лицами и 6 % при работе с юридическими лицами/ИП.
4. ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) – могут выбрать объект «Доходы» (6 %) или «Доходы минус расходы» (15 %). При сдаче жилья в аренду чаще выбирают объект «Доходы» – 6 % от полученной суммы.

Пример расчёта для физического лица:

Ежемесячная арендная плата: 35 000 руб.
Годовой доход: 35 000 × 12 = 420 000 руб.
НДФЛ (13 %): 420 000 × 0,13 = 54 600 руб.

Как правильно уплатить налог?

Через личный кабинет налогоплательщика (ФНС)

Самый простой способ – зайти в личный кабинет налогоплательщика, раздел «Доходы», указать полученную сумму от аренды и рассчитать налог. Система автоматически сформирует платёжный документ (УПД), который можно оплатить онлайн банковской картой или через СБП.

Через банк или платёжные сервисы

Можно сформировать платёжное поручение в банке, указав:

• ИНН налогоплательщика;
• КБК 182 1 05 00110 01 1000 110 (НДФЛ с доходов физических лиц);
• ОКТМО вашего муниципального образования;
• Сумму налога.

Через налогового агента (если арендатор – юридическое лицо)

Если арендатор – организация, она может выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ из выплаты арендодателю. В этом случае арендодатель получает «чистую» сумму, а организация перечисляет налог в бюджет. Однако такая схема применяется редко и требует оформления соответствующего договора.

Особенности для самозанятых и ИП

Самозанятый (НПД)

Регистрация в приложении «Мой налог» позволяет платить:

• 4 % – если арендатор – физическое лицо;
• 6 % – если арендатор – ИП или юридическое лицо.

Преимущества:

• Отсутствие необходимости вести бухгалтерию;
• Автоматическое формирование чеков и уплаты налога;
• Возможность получения вычета в размере 10 000 руб. в год (при условии, что доход не превышает 2,4 млн руб.).

ИП на УСН

При выборе объекта «Доходы» ставка составляет 6 % от всей полученной суммы аренды. При объекте «Доходы минус расходы» можно уменьшить базу на документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные платежи, амортизация и т.д.), но ставка повышается до 15 %. Выбор зависит от структуры расходов: если они значительны, выгоднее УСН «Доходы минус расходы».

Нюансы, которые часто упускают

• Коммунальные платежи – если они включены в сумму аренды, они также считаются доходом и облагаются налогом. Если коммунальные услуги оплачиваются отдельно арендатором, то в базу НДФЛ включается только чистая арендная плата.
• Задаток и предоплата – суммы, получаемые как залоговый депозит, не являются доходом, если они подлежат возврату. Однако если часть задатка удерживается как компенсация ущерба, эта часть становится доходом.
• Срок аренды – налог уплачивается независимо от длительности: за один день, месяц или год. Даже краткосрочная посуточная аренда облагается НДФЛ.
• Декларация 3‑НДФЛ – физическое лицо, не являющееся ИП или самозанятым, должно подавать декларацию до 30  апреля следующего года за отчётным периодом, если налог не удержан налоговым агентом.

Риски неуплаты или неправильного расчёта

• Штрафы – 20 % от неуплаченной суммы (или 40 % при умысле) плюс пеня за каждый день просрочки.
• Блокировка счетов – ФНС может приостановить операции по банковским счетам до погашения задолженности.
• Уголовная ответственность – при крупном размере неуплаты (свыше 900 000 руб.) возможно возбуждение уголовного дела по ст. 198 УК РФ.
• Потеря льгот и вычетов – неправильное оформление может лишить права на социальные налоговые вычеты, имущественные вычеты и т.д.

Практический чек‑лист для арендодателя

1. Определите свой статус: физическое лицо, ИП или самозанятый.
2. Фиксируйте все поступления от аренды (арендная плата, коммунальные платежи, если они включены в аренду).
3. Ежемесячно рассчитывайте налог:
   • Физическое лицо – 13 % (или 15 % при доходе >2,4 млн руб.).
   • Самозанятый – 4 %/6 %.
   • ИП на УСН – 6 % («Доходы») или 15 % («Доходы минус расходы»).
4. Уплачивайте налог не позднее даты уплаты авансовых платежей (если вы ИП) или до подачи декларации 3‑НДФЛ (до 30  апреля).
5. Сохраняйте копии договоров, актов приёма‑передачи, квитанций об оплате – они понадобятся при проверке.
6. При изменении статуса (например, переход с физического лица на ИП) вовремя уведомляйте ФНС.

Сдача жилья в аренду – это законный источник дохода, но он неизбежно сопровождается налоговыми обязательствами. Независимо от выбранного режима налогообложения (НДФЛ для физических лиц, НПД для самозанятых или УСН для ИП) арендодатель должен:

• правильно определять объект налогообложения;
• своевременно рассчитывать и уплачивать налог;
• вести документальное подтверждение доходов и, при необходимости, расходов;
• избегать попыток «обхода» налога, поскольку они влекут серьёзные финансовые и юридические последствия.

Соблюдение этих простых правил позволит получать стабильный доход от аренды без риска штрафов и конфликтов с налоговыми органами.