Дарение недвижимости, это не только передача прав собственности, но и налогооблагаемое событие с точки зрения Налогового кодекса РФ. Многие ошибочно считают, что «подарок» никак не облагается налогом, однако это верно не во всех случаях. В этой статье подробно разберем, кто платит налог, с какой суммы он считается, кто имеет право на льготу и что изменится с 2026 года.

Кто является плательщиком НДФЛ при дарении?

Согласно ст. 210 НК РФ, доходом в натуральной форме, подлежащим налогообложении, считается получение имущества по договору дарения. Важный нюанс: налоговым агентом не выступает нотариус или Росреестр, а сама налоговая инспекция. Обязанность рассчитать и уплатить налог лежит на одаряемом лице (получателе подарка), а не на дарителе.

• Резиденты РФ (физлица, пребывающие в РФ не менее 183 дней в году) платят 13% (или 15%/18%/20%/22% по прогрессивной шкале, если совокупный доход превышает 5 млн руб. в год).
• Нерезиденты РФ платят фиксированные 30% и не имеют права на налоговые вычеты.

Кто освобожден от уплаты налога? (Льгота для близких родственников)

Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что доходы в виде имущества, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Список близких родственников (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ):

1. Супруги;
2. Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
3. Полнородные и неполнородные братья и сестры;
4. Дедушки, бабушки, внуки, правнуки;
5. Приемные родители и приемные дети.

Важно: Льгота распространяется на любые виды имущества — квартиры, дома, участки, автомобили, акции, доли в уставных капиталах и денежные средства.

Пример из практики (Письмо Минфина от № 03-04-05/92617):

Если зять дарит квартиру теще, налог платится только с той доли, которая не принадлежит их общему ребенку (дочери тещи). Поскольку дочь является близким родственником тещи, доля, переданная от дочери, налогу не подлежит. Налоговая база формируется только от стоимости доли зятя.

С какой суммы считается налог? (Налоговая база)

Если стороны не являются близкими родственниками (например, дядя дарит племяннику, бабушка — правнуку, знакомые, коллеги), налоговая база определяется по правилам ст. 214.7 НК РФ.

Налоговая база = МАКСИМУМ из двух значений:

• Стоимость имущества, указанная в договоре дарения;
• 70% от кадастровой стоимости объекта на дату передачи (дату государственной регистрации перехода права).

Пример: Кадастровая стоимость квартиры — 10 млн руб. В договоре указано 5 млн руб.
70% от кадастры = 7 млн руб.
Налоговая база = max(5 млн; 7 млн) = 7 млн руб.
НДФЛ (13%) = 910 000 руб.

Изменения с 2026 года: статус «иноагента»

С 1 января 2026 года вступает в силу поправка (ФЗ от № 566-ФЗ), лишающая физических лиц, включенных в реестр иностранных агентов, права на налоговые льготы по НДФЛ, в т.ч. на освобождение от налога при дарении между близкими родственниками;

Если даритель или одаряемый (или оба) имеют статус «иноагента», дарение квартиры будет облагаться НДФЛ по общим правилам (с базы max(договор, 70% кадастры)), даже если стороны являются супругами или родителями/детьми.

Особенности дарения долей и совместной собственности

• Дарение доли: Налог считается от стоимости именно передаваемой доли (с учетом правила 70% от кадастры).
• Совместная собственность супругов: Если квартира в совместной собственности, а дарит её один супруг (например, муж дарит жену её долю), это считается дарением между близкими родственниками, налога нет. Если же муж дарит свою долю третьему лицу — налог платит получатель.

Порядок расчета и уплаты налога

1. Регистрация права: Дата налогооблагаемого события — день государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре (обычно это дата записи в ЕГРН).
2. Подача декларации 3-НДФЛ: Одаряемый должен сдать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
3. Уплата налога: Срок уплаты — не позднее 15 июля того же года.
4. Расчет налоговой: Налоговая инспекция сама вышлет уведомление (если декларация не сдана или сдана с ошибками), но риск штрафов за несдачу декларации (мин. 1000 руб.) лежит на налогоплательщике.

Можно ли уменьшить налог вычетом?

Если налог все же подлежит уплате (стороны не близкие родственники или есть статус иноагента), одаряемый не может применить имущественный вычет на приобретение жилья (260 тыс. руб.), так как расходов на покупку не было — имущество получено безвозмездно.

Однако, если одаряемый в дальнейшем продаст эту квартиру, он сможет применить вычет на продажу (до 1 млн руб. или документированные расходы на получение — но расходов нет, поэтому обычно берут 1 млн руб., если владение менее минимального срока, или полную сумму, если владеет более 3/5 лет).

Краткий чек-лист: нужно ли платить налог?

Ситуация	Нужно платить НДФЛ?	С какой базы?
Дарение между супругами / родителями и детьми / братьями и сестрами / дедушками и внуками	НЕТ (если ни у кого нет статуса иноагента)	—
Дарение дяде/тете, племяннику, бабушкой правнуку, знакомым, коллегам	ДА	max(Цена в договоре; 70% Кадастровой стоимости)
Дарение между близкими родственниками, но одаряемый — иноагент (с 2026 г.)	ДА	max(Цена в договоре; 70% Кадастровой стоимости)
Одаряемый — нерезидент РФ	ДА (30%)	max(Цена в договоре; 70% Кадастровой стоимости)

Главное правило простое: налог платит получатель квартиры, и платит он с максимальной из двух сумм — договорной или 70% кадастровой. Единственный надежный способ не платить налог — оформить дарение в пользу близкого родственника (из списка ст. 14 СК РФ), при условии, что ни одна из сторон не числится в реестре иностранных агентов (актуально с 2026 года).

Перед оформлением сделки рекомендуется заранее запросить свежую выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью и проконсультироваться с налоговым специалистом для расчета точной суммы возможного платежа.