Продажа квартиры‚ дома‚ земельного участка или другого объекта недвижимости физическим лицом влечёт за собой уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ С 2025 года в России действует обновлённая система налогообложения‚ включающая прогрессивную шкалу ставок‚ льготные сроки владения и возможность применения имущественных вычетов․ Ниже подробно рассмотрены все ключевые аспекты‚ которые помогут определить‚ какой именно размер налога придётся уплатить․

Основные положения НК РФ‚ регулирующие налогообложение продажи недвижимости

1. Статья 208 НК РФ – определяет объект налогообложения (доходы‚ полученные от реализации имущества)․
2. Статья 210 НК РФ – устанавливает порядок определения дохода от продажи недвижимости (разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение)․
3. Статья 224 НК РФ – содержит ставки НДФЛ для резидентов и нерезидентов РФ․
4. Статья 220 НК РФ – предоставляет право на имущественный налоговый вычет при продаже жилья․
5. Статья 217․1 НК РФ – освобождает от налога доход от продажи недвижимости‚ если объект находился в собственности определённый минимальный срок․

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

С 1 января 2025 года для физических лиц‑резидентов (проживающих в РФ более 183 дней в календарном году) применяется следующая шкала:

• 13 % – если годовой доход (включая прибыль от продажи недвижимости) не превышает 2‚4 млн руб․;
• 15 % – если годовой доход находится в диапазоне от 2‚4 млн руб․ до 5‚0 млн руб․;
• 18 % – если годовой доход превышает 5‚0 млн руб․․

Для нерезидентов ставка остаётся фиксированной – 30 % от полученного дохода․

Как определить базу налогообложения

База для расчёта НДФЛ – это разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение объекта (включая:

• стоимость покупки (по договору купли‑продажи);
• государственные пошлины и регистрационные сборы;
• расходы на ремонт и реконструкцию‚ подтверждённые актами и счетами;
• оплату услуг риэлтора‚ нотариуса‚ оценщика (при наличии документов)․

Если документы о расходах отсутствуют‚ можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом (см․ ниже)․

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья

Согласно статье 220 НК РФ‚ при продаже квартиры‚ дома‚ комнаты или доли в них физическое лицо имеет право уменьшить доход на:

• 1 000 000 руб․ – если объект является единственным жильём продавца;
• до 1 000 000 руб․ – в общем случае (независимо от количества объектов)․

Вычет можно применить только один раз в течение налогового периода (календарного года)․ Если продано несколько объектов‚ вычет распределяется между ними по выбору налогоплательщика‚ но общая сумма не превышает 1 000 000 руб․

Освобождение от налога по сроку владения

Статья 217․1 НК РФ предоставляет полное освобождение от НДФЛ‚ если недвижимость находилась в собственности:

• более 3 лет – если объект получен по наследству‚ в результате приватизации‚ в качестве подарка от близких родственников;
• более 5 лет – во всех остальных случаях (покупка за деньги‚ обмен и т․д․)․

При выполнении этих условий налог не уплачивается независимо от размера прибыли и применяемой ставки․

Примеры расчёта НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году

Пример 1․ Продажа квартиры‚ находящейся в собственности 4 года

Исходные данные:

• Цена покупки: 3 000 000 руб․;
• Цена продажи: 4 500 000 руб․;
• Документально подтверждённые расходы на ремонт: 200 000 руб․;
• Годовой доход продавца (без учёта сделки): 1 800 000 руб;;
• Продавец – резидент РФ․

Шаги расчёта:

1. База дохода = цена продажи – (цена покупки + расходы на ремонт) = 4 500 000 – (3 000 000 + 200 000) = 1 300 000 руб․;
2. Суммарный годовой доход = 1 800 000 + 1 300 000 = 3 100 000 руб․;
3. Ставка НДФЛ: доход попадает во второй диапазон (2‚4–5‚0 млн)‚ поэтому применяется 15 %;
4. Налог = 1 300 000 × 0‚15 = 195 000 руб․;
5. Если применить имущественный вычет 1 000 000 руб․‚ база уменьшится до 300 000 руб․‚ налог составит 45 000 руб․

Пример 2․ Продажа дома‚ находящегося в собственности 6 лет (льготный срок)

Исходные данные:

• Цена покупки: 2 200 000 руб․;
• Цена продажи: 3 800 000 руб․;
• Расходы на обустройство участка: 150 000 руб․;
• Годовой доход до сделки: 900 000 руб․;
• Продавец – резидент РФ․

Поскольку срок владения превышает 5 лет‚ согласно ст․ 217․1 НК РФ налог не уплачивается‚ независимо от прибыли․

Пример 3․ Продажа нежилого помещения (офис) ИП‚ использовавшего его в деятельности

Исходные данные:

• Цена покупки: 1 500 000 руб․;
• Цена продажи: 2 200 000 руб․;
• Документальные расходы (ремонт‚ амортизация): 300 000 руб․;
• Годовой доход ИП (без учёта сделки): 4 000 000 руб․;
• ИП применяет УСН «Доходы минус расходы»․

Поскольку объект использовался в предпринимательской деятельности‚ прибыль от его продажи включается в налоговую базу УСН‚ а не в НДФЛ․ Если же объект не использовался в бизнесе‚ доход облагается НДФЛ по общей шкале (см․ пример 1)․

Практический алгоритм расчёта налога

1. Определить‚ является ли продавец резидентом РФ (более 183 дней в году)․
2. Установить срок владения объектом․ Если он ≥ 3 лет (по наследству/подарку) или ≥ 5 лет (иное основание) – налог не уплачивается․
3. Рассчитать базу дохода: цена продажи – (цена покупки + документально подтверждённые расходы)․
4. При наличии права – применить имущественный налоговый вычет (до 1 000 000 руб․)․
5. Сложить полученную базу с другими доходами за год‚ определить соответствующую ставку НДФЛ (13 %‚ 15 % или 18 %)․
6. Умножить базу на ставку – получится сумма налога к уплате․
7. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ (если требуется) и уплатить налог не позднее 15 июля года‚ следующего за отчётным․

Особенности для отдельных категорий налогоплательщиков

Пенсионеры

Пенсионеры‚ являющиеся резидентами РФ‚ пользуются теми же ставками и льготами‚ что и остальные физические лица․ Однако при получении пенсии и других социальных выплат их общий годовой доход может оставаться в первом диапазоне (≤ 2‚4 млн руб․)‚ что приводит к применению ставки 13 %․

Инвалиды

Для инвалидов I и II групп предусмотрен дополнительный социальный налоговый вычет в размере 500 руб․ в месяц (6 000 руб․ в год)‚ который уменьшает базу налогообложения по НДФЛ‚ включая доход от продажи недвижимости․

Не резиденты

Не резиденты платят НДФЛ по ставке 30 % от всей суммы дохода от продажи‚ без возможности применения имущественного вычета и без учёта срока владения․

Что изменилось в 2025‑2026 годах?

• Введена прогрессивная шкала НДФЛ (13 %/15 %/18 %) вместо прежней плоской ставки 13 % для большинства доходов․
• Увеличен предел первого диапазона до 2‚4 млн руб․ (ранее 1‚5 млн руб․)․
• Уточнён порядок документального подтверждения расходов на приобретение и улучшение объекта (требуются платежные документы‚ акты выполненных работ‚ счета‑фактуры)․
• Сохранены льготные сроки владения (3 года и 5 лет) и имущественный вычет до 1 000 000 руб․

Размер налога физического лица при продаже недвижимости зависит от совокупности факторов:

• статуса резидента/не резидента;
• срока владения объектом;
• величины полученной прибыли (разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами);
• возможности применения имущественного вычета;
• общего годового дохода‚ определяющего ставку по прогрессивной шкале․

Правильное документирование расходов‚ использование льгот по сроку владения и имущественного вычета позволяют существенно снизить или полностью избежать уплаты НДФЛ․ При планировании сделки рекомендуется заранее подготовить все подтверждающие документы и‚ при необходимости‚ проконсультироваться с налоговым специалистом․

---

Информация актуальна на октябрь 2026 года․ Для уточнения индивидуальных ситуаций следует обращаться к действующей редакции Налогового кодекса РФ и официальным разъяснениям ФНС России․