Продажа недвижимости по цене, заниженной относительно кадастровой стоимости, — частая практика, которая, однако, не позволяет автоматически снизить налоговую базу. Налоговый кодекс РФ (ст. 214.7, 217.1) устанавливает жесткие правила определения дохода от таких сделок. В статье подробно разбираем, как рассчитывается НДФЛ в 2026 году, какие изменения вступили в силу с 16 января 2026 года и как законно уменьшить налог.

Главное правило: «Максимум из двух значений»

Согласно п. 2 ст. 214.7 НК РФ, налогооблагаемый доход при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее минимального срока владения, определяется как наибольшая из двух сумм:

1. Фактическая цена продажи, указанная в договоре (ДКП).
2. 70% от кадастровой стоимости объекта на дату продажи (кадастровая стоимость × понижающий коэффициент 0,7).

Формула расчета налога (НДФЛ) для физлиц

Базовая ставка для налоговых резидентов РФ — 13% (для нерезидентов — 30%).

Формула:

Налог = (Кадастровая стоимость × 0,7 − Имущественный вычет) × 13%

Примечание: Вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется, если объект находился в собственности менее минимального срока. Если срок владения превышает минимальный — налог не платится вообще, и декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (кроме случаев получения дохода от продажи доли).

Пример расчета на 2026 год

• Кадастровая стоимость квартиры: 8 000 000 руб.
• Цена в договоре (фактическая): 4 000 000 руб.
• 70% от кадастровой стоимости: 8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 руб.

Так как 5 600 000 руб. > 4 000 000 руб., налоговая база = 5 600 000 руб.

Применяем вычет на продажу (1 000 000 руб.): 5 600 000 − 1 000 000 = 4 600 000 руб.

НДФЛ (13%): 4 600 000 × 13% = 598 000 руб.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

Если квартира находится в собственности дольше установленного закона срока, налог не удерживается, и декларация 3-НДФЛ не сдается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Правило «70% от кадастровой стоимости» в этом случае не применяется.

Важные изменения 2026 года: Договоры мены (обмена)

С 16 января 2026 года (ФЗ от № 410-ФЗ) введены существенные изменения для договоров мены недвижимости, заключенных в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

• Правило «70% от кадастровой стоимости» НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ к обмену квартир (договоры мены) между физлицами.
• Налогооблагаемый доход определяется по общему правилу — на основе фактической стоимости полученного имущества (или стоимости переданного, если получена денежная доплата).
• Это означает, что при обмене квартиры на квартиру (с доплатой или без) налог считается от реальной рыночной стоимости, зафиксированной в договоре, а не от завышенной кадастровой базы.

Внимание: Для договоров купли-продажи (ДКП) правило 70% продолжает действовать в полной силе.

Имущественные вычеты: как снизить базу законно

Даже если налоговая база определена по 70% кадастровой стоимости, вы имеете право уменьшить её за счет вычетов (ст. 220 НК РФ):

А. Вычет на продажу (Стандартный) — до 1 000 000 руб.

Предоставляется каждому продавцу (собственнику) один раз в налоговый период. Если собственников несколько (долевая собственность), вычет делится пропорционально долям, но суммарно не более 1 млн руб. на объект.

Б. Вычет на покупку (документально подтвержденные расходы)

Если квартира была куплена (не получена в дар/наследство), можно уменьшить доход на фактические затраты на приобретение (лимит — 2 000 000 руб. на налогоплательщика за жизнь).

Важно: Вычет на покупку и вычет на продажу нельзя применять одновременно к одной и той же сделке. Нужно выбрать один, более выгодный вариант.

Пример выбора выгодного вычета

• Квартира куплена в 2020 г. за 5 000 000 руб.
• Продана в 2026 г. за 4 000 000 руб. (Кадастра 8 млн, 70% = 5,6 млн).
• Вариант 1 (Вычет на продажу 1 млн): База = 5,6 млн ‒ 1 млн = 4,6 млн. Налог = 598 тыс. руб.
• Вариант 2 (Вычет на покупку 5 млн): База = 5,6 млн ⎯ 5 млн = 0,6 млн. Налог = 78 тыс. руб.

Выгоднее выбрать вычет на покупку (при условии наличия чеков/договора покупки).

Особенности для Индивидуальных Предпринимателей (ИП)

Если недвижимость зафиксирована на балансе ИП как основное средство или товар, применяются другие правила (ст. 250, 268 НК РФ):

• Доход определяется по фактической цене сделки (правило 70% для ИП на УСН/ПСН/ЕСХН/Общей системе к доходам от продажи личного имущества не применяется, если объект не в бизнесе).
• Если объект в бизнесе — доход по рыночной цене, расходы — остаточная/балансовая стоимость.
• Если ИП продает квартиру как физлицо (объект не на балансе) — действуют общие правила для физлиц (правило 70%).

Риски занижения цены в договоре (ст. 214.10 НК РФ)

Несмотря на то, что налог считается от 70% кадастры, указывать в ДКП заведомо ложную низкую цену опасно:

• Статья 214.10 НК РФ: Налоговый орган имеет право определить доход по рыночной цене, если цена сделки ниже рыночной более чем на 20% (для сделок между связанными лицами — всегда).
• Судебная практика: Покупатель рискует получить при аннулировании сделки (обанкротивении продавца, оспаривании родственниками) только сумму, указанную в договоре.
• Штрафы: За неуплату налога, 20% (40% если умысел) от суммы недоплаты (ст. 122 НК РФ).

Как снизить налоговую базу, если кадастровая стоимость завышена?

Единственный законный способ уменьшить базу по правилу 70% — снизить кадастровую стоимость до момента продажи.

Способы оспаривания:

1. Комиссия при органе исполнительной власти субъекта РФ (административный порядок, бесплатно, срок рассмотрения ~1 месяц).
2. Суд (госпошлина, нужен отчет об оценке рыночной стоимости от СРО-оценщика, сроки дольше).

Результат оспаривания вступает в силу со дня принятия решения/вступления решения суда в законную силу. Продавать квартиру лучше после получения решения о снижении кадастровой стоимости и внесения изменений в ЕГРН.

Порядок уплаты налога и сдачи декларации

1. Срок сдачи декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2026 год — до ).
2. Срок уплаты налога: до 15 июля того же года (за 2026 год — до ).
3. Декларация сдается по месту жительства продавца (через ЛК ФНС, Госуслуги, почту или МФЦ).

Чек-лист продавца квартиры ниже кадастры

• [ ] Узнать актуальную кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра, ЕГРН, Госуслуги).
• [ ] Рассчитать 70% от кадастровой стоимости.
• [ ] Сравнить с ценой в договоре. База = Макс(Цена ДКП; 70% Кадастры).
• [ ] Проверить срок владения. Если > мин. срока (3/5 лет) — налога нет, декларация не нужна.
• [ ] Подготовить документы для вычета: договор покупки, чеки, акты приема-передачи (если выгоднее вычета на покупку).
• [ ] Если кадастра завышена — запустить процедуру оспаривания ДО продажи.
• [ ] Не занижать цену в ДКП ниже разумных рыночных значений (риск ст. 214.10 НК РФ и гражданских рисков).
• [ ] Сдать 3-НДФЛ до 30.04.следующего_года, заплатить налог до 15;07.следующего_года.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости в 2026 году не избавляет от налога, рассчитанного от 70% кадастровой стоимости (для ДКП). Ключевые инструменты оптимизации, это имущественные вычеты (на покупку до 2 млн руб. расходов или на продажу 1 млн руб.) и своевременное оспаривание кадастровой стоимости. С года для договоров мены (обмена) между физлицами правило 70% отменено, что делает обмен более выгодным инструментом, чем купля-продажа при завышенной кадастровой оценке.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.