Продажа земельного участка и расположенных на нём построек (домов‚ гаражей‚ хозпостроек) может сопровождаться уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в ряде случаев налог не взимается либо его размер существенно снижается. Ниже рассмотрены ключевые положения‚ действующие на 2026 год‚ а также изменения‚ вступившие в силу с 2025 года.

Когда продажа земли освобождается от НДФЛ

Согласно действующему законодательству‚ доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ‚ если выполнены следующие условия:

• Собственник владел участком не менее трёх лет (минимальный срок владения);
• Земля не использовалась в предпринимательской деятельности (не была объектом коммерческой эксплуатации);
• Участок не был передан в качестве дачного или садового участка‚ если он не относится к категории земель ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и не использовался для ведения личного подсобного хозяйства.

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдено‚ доход от продажи подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Минимальный срок владения: изменения с 2025 года

С 1 января 2025 года вступили в силу поправки‚ касающиеся расчёта минимального срока владения земельными участками при их разделении или объединении:

1. При разделе одного участка на две части срок владения каждой частью считается непрерывным‚ если:
• Всего получено ровно две части;
• Земля предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
2. При объединении двух или более участков в один срок владения результатирующим участком считается суммой сроков владения исходными участками‚ но не менее трёх лет.
3. Если после разделения получено более двух частей‚ срок владения каждой новой части «обнуляется» и начинает исчисляться заново с момента регистрации права собственности на новую часть.

Эти правила позволяют избежать потери права на льготу при проведении типичных операций с земельными участками (например‚ при выделении доли под строительство дома для одного из наследников).

Налог с продаж построек (домов‚ гаражей и др.)

Для построек применяются те же общие правила‚ что и для земли‚ но с некоторыми нюансами:

• Минимальный срок владения строением также составляет три года для получения льготы по НДФЛ.
• Если строение использовалось в предпринимательской деятельности (например‚ сдавалось в аренду‚ использовалось под магазин или производство)‚ льгота не предоставляется независимо от срока владения.
• При продаже жилого дома‚ который является единственным жильём собственника и использовался исключительно для личного проживания‚ возможен вычет в размере 1 000 000 рублей (если иное не предусмотрено региональными льготами);

Важно: при продаже как земли‚ так и построек в рамках одной сделки налог рассчитывается отдельно по каждому объекту‚ а затем суммируется.

Как определить‚ нужно ли платить налог

Для самопроверки рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Установить дату регистрации права собственности на земельный участок и/или строение (выписка из ЕГРН).
2. Определить фактический срок владения на момент продажи.
3. Проверить‚ использовался ли объект в предпринимательской деятельности (аренда‚ коммерческое использование‚ ведение бизнеса).
4. Уточнить категорию земли (ИЖС‚ сельхозназначение‚ земли населённых пунктов и т.д.) и вид разрешенного использования.
5. Если срок владения ≥ 3 лет и объект не использовался в бизнесе – налог не уплачивается. В противном случае рассчитывается налоговая база (цена продажи минус документально подтверждённые расходы на приобретение и улучшение объекта) и применяется ставка 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).

Практические рекомендации

• Сохраняйте все документы‚ подтверждающие расходы на покупку‚ строительство‚ реконструкцию и улучшение объекта (договоры‚ счета‚ акты приёма‑передачи). Они могут уменьшить налоговую базу.
• При планировании раздела или объединения участков заранее уточните у нотариуса или кадастрового инженера‚ как это повлияет на срок владения и право на льготу.
• Если вы не уверены в статусе использования земли (например‚ частичное ведение садоводства)‚ запросите справку из местной администрации о виде разрешенного использования.
• При продаже объекта‚ находящегося в совместной собственности‚ каждый собственник рассчитывает налог исходя из своей доли в праве собственности.

Налог с продаж земли и построек в России во многом зависит от срока владения и характера использования объекта. С 2025 года правила учёта срока владения стали более гибкими при разделении и объединении участков‚ что упрощает планирование сделок для собственников. Соблюдение перечисленных условий позволяет законно избежать уплаты НДФЛ либо значительно снизить налоговую нагрузку. Рекомендуется перед проведением сделки тщательно проверить документы и‚ при необходимости‚ проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.