Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Продажа недвижимости организацией – одна из типичных операций, сопровождающихся налоговыми последствиями․ Ответ на вопрос «нужно ли платить налог» зависит от нескольких факторов: системы налогообложения, вида недвижимости, способа определения налоговой базы и сроков уплаты․ Ниже рассмотрены все ключевые аспекты, которые помогут юридическому лицу корректно оформить сделку и избежать претензий со стороны налоговых органов․

Какие налоги могут возникнуть при продаже недвижимости

Налог на прибыль организаций (НДФЛ для юр․ лиц – налог на прибыль)․ Базой является разница между доходом от продажи и расходами, связанными с acquisition и содержанием объекта․
НДС – применяется, если объект недвижимости относится к облагаемым операциям (например, продажа коммерческой недвижимости, земельных участков под застройку)․ Ставка – 20 % (или 10 %/0 % в особых случаях)․
Налог на имущество организаций – уплачивается ежегодно по среднегодовой стоимости объекта․ При продаже объект исключается из налоговой базы начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права․
Транспортный и земельный налог – если в сделке участвует земельный участок, соответствующие налоги также подлежат уплате до момента перехода права собственности․

Как определяется налоговая база при разных системах налогообложения

Общая система налогообложения (ОСНО)

При ОСНО организация определяет прибыль как:

Доход от продажи – цена, указанная в договоре (или рыночная стоимость, если сделка совершена между связанными лицами)․
Расходы:
- Стоимость приобретения объекта (включая расходы на регистрацию, нотариальные услуги, государственные пошлины)․
- Затраты на улучшение (реконструкция, капитальный ремонт)․
- Расходы на содержание (налог на имущество, коммунальные платежи, амортизация, если объект был в основных средствах)․
Прибыль = Доход – Расходы․

Налог на прибыль рассчитывается по ставке 20 % (или по льготным ставкам, если организация относится к категории малых предприятий и имеет право на применение пониженных ставок)․

Упрощенная система налогообложения (УСН)

При УСН налог исчисляется не с прибыли, а с:

Доходов (ставка 6 %) – если объект недвижимости считается доходом;
Доходов минус расходов (ставка 15 %) – при условии, что организация ведет учет расходов, связанных с объектом (покупка, улучшение, содержание)․

Важно: при УСН «доходы» не допускается вычет расходов, связанных с приобретением недвижимости, если объект не относится к основным средствам, используемым в деятельности․ Поэтому выбор объекта обложения (доходы vs доходы‑минус‑расходы) напрямую влияет на размер налога․

Патентная система налогообложения (ПСН)

ПСН применяется только к определенным видам деятельности․ Продажа недвижимости обычно не входит в перечень допустимых видов, поэтому организация, работающая на ПСН, должна перейти на ОСНО или УСН для осуществления такой сделки․

НДС при продаже недвижимости

НДС подлежит уплате, если:

Объект недвижимости является объектом обложения НДС (например, нежилые помещения, земельные участки под коммерческую застройку, объекты незавершенного строительства)․
Продавец является плательщиком НДС (то есть находится на ОСНО или УСН с объектом обложения НДС)․

База для начисления НДС – цена продажи без вычета НДС (то есть сумма, указанная в договоре)․ Если в договоре уже указан НДС, его выделяют отдельно и уплачивают в бюджет․

Исключения: продажа жилого помещения, находящегося в жилищном фонде, и продажа земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обычно не облагаются НДС;

Порядок уплаты налогов и отчетности

Определение момента возникновения налогового обязательства – как правило, дата государственной регистрации перехода права собственности (запись в ЕГРН)․
Расчет налога – бухгалтер готовит расчетную ведомость, где отражаются доход, расходы, база по налогу на прибыль и НДС․
Уплата налога на прибыль – ежеквартальные авансовые платежи (по итогам каждого квартала) с последующей окончательной уплатой по итогам года в рамках декларации по налогу на прибыль․
Уплата НДС – по итогам налогового периода (месяц/квартал) в зависимости от выбранного периода подачи декларации по НДС․
Сдача деклараций:
- Декларация по налогу на прибыль (форма № 200) – ежегодно, не позже 28 марта года, следующего за отчетным․
- Декларация по НДС (форма № ВДС) – ежемесячно или поквартально․
- Декларация по налогу на имущество организаций (форма № 0710001) – ежегодно, не позже 30 марта․
Документальное подтверждение – договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, выписка из ЕГРН, платежные документы, счета‑фактуры (при НДС), расчеты амортизации и улучшений․

Примеры расчета

Пример 1․ Организация на ОСНО продает офисное помещение

Цена продажи: 12 000 000 руб․
Стоимость приобретения (включая расходы на оформление): 8 000 000 руб․
Затраты на реконструкцию: 1 000 000 руб;
Амортизация за период владения: 500 000 руб․
База по налогу на прибыль: 12 000 000 – (8 000 000 + 1 000 000 + 500 000) = 2 500 000 руб․
Налог на прибыль (20 %): 500 000 руб․
Если объект нежилой и продавец – плательщик НДС, НДС = 12 000 000 × 20 % = 2 400 000 руб․

Пример 2․ Организация на УСН «доходы» продает склад

Цена продажи: 5 000 000 руб․
Ставка УСН: 6 %․
Налог: 5 000 000 × 6 % = 300 000 руб․
НДС не уплачивается, если организация не является плательщиком НДС (УСН без объекта обложения НДС)․

Продажа недвижимости организацией: налоговые последствия