В Российской Федерации налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости может не взиматься, если соблюдены определённые условия владения имуществом․ С 2026 года законодательство уточнило сроки, при которых доход от реализации квартиры, дома или другого объекта недвижимости освобождается от налогообложения․ Ниже подробно рассмотрены основные положения, исключения и практические рекомендации․

Основные правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости

• Минимальный срок владения – 3 года или 5 лет в зависимости от способа приобретения объекта․
• Если недвижимость была получена по наследству, в качестве дара от близких родственников или приобретена до 1 января 2016 года, достаточно трёх лет непрерывного владения․
• Во всех остальных случаях (покупка на вторичном рынке после 2016 года, приобретение за счёт собственных средств без льгот) требуется пять лет владения․
• Срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН и должен быть непрерывным – перерывы в регистрации не допускаются․

Когда достаточно трёх лет владения

Согласно разъяснениям Минфина России и ФНС России (письма от 2025‑2026 гг․), три года достаточно в следующих ситуациях:

1. Квартира (дом, комнату и т․п․) приобретена до 1 января 2016 года․
2. Объект получен по наследству или в качестве дара от близких родственников (супруг/супруга, родители, дети, братья/сёстры, бабушки/дедушки)․
3. Недвижимость является единственным жильём налогоплательщика, и в течение 90 дней до продажи другое жильё не приобреталось․

В этих случаях доход от продажи не облагается НДФЛ независимо от суммы сделки․

Когда требуется пять лет владения

Если объект недвижимости попадает под любое из следующих условий, минимальный срок владения увеличивается до пяти лет:

• Покупка после 1 января 2016 года на вторичном рынке․
• Приобретение за счёт собственных средств без получения наследства или дара от близких родственников․
• Объект используется в коммерческих целях (сдача в аренду, ведение бизнеса) даже частично․

Как считается срок владения

Срок владения начинается с даты внесения записи о праве собственности в ЕГРН и заканчивается днём государственной регистрации перехода права собственности покупателю․ Важно:

• Перерывы в регистрации (например, временное снятие с учёта) не допускаются – срок считается непрерывным․
• Если в течение периода владения объект был частично продан или обременён (ипотека, аренда), это не прерывает срок, но может повлиять на возможность применения льготы по единственному жилью․

Практические рекомендации для продавцов

1. Проверьте дату регистрации права собственности в выписке из ЕГРН․ Сравните её с датой планируемой продажи․
2. Определите способ приобретения объекта (наследство, дар, покупка до/после 2016 года)․
3. Если вы претендуете на льготу по единственному жилью, убедитесь, что за 90 дней до сделки вы не приобретали другое жильё․
4. Сохраните все документы, подтверждающие основания получения недвижимости (договор купли‑продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т․д․)․
5. При сомнениях обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в местное отделение ФНС для получения официального разъяснения․

Продажа недвижимости без уплаты НДФЛ возможна при соблюдении определённых условий владения․ Для объектов, полученных до 2016 года, по наследству или в качестве дара от близких родственников, достаточно трёх лет непрерывного владения․ Во всех остальных случаях требуется пять лет․ Правильное определение срока владения и сохранение подтверждающих документов помогут избежать непредвиденных налоговых обязательств и сделать сделку максимально выгодной․

Информация актуальна на сентябрь 2026 года и основана на действующем законодательстве РФ, разъяснениях Минфина и ФНС России․