Наследование недвижимости само по себе не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако при последующей продаже наследуемого дома и/или земельного участка может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ, если срок владения объектом не достиг установленного законодательством минимума. Ниже рассмотрены основные правила, которые действуют в 2025 году, а также особенности расчёта налога при одновременной реализации дома и земли.

Общие принципы налогообложения при продаже наследуемой недвижимости

• Наследство не считается доходом, поэтому при получении дома или участка НДФЛ не удерживается.
• Налог возникает только при реализации (продаже, обмене, дарении с возмездным характером) имущества, если срок владения меньше минимального периода владения (МПВ).
• Для жилых домов и квартир МПВ составляет 3 года, если объект является единственным жильём налогоплательщика, иначе 5 лет. Для земельных участков, используемых под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ), МПВ также равен 5 годам, но с 2025 года введены уточнения по расчёту срока при разделении/объединении участков.
• Доход от продажи определяется как разница между ценой реализации и документально подтверждёнными расходами на приобретение (в случае наследства – стоимость, определённая нотариусом при открытии наследства) и затратами на улучшение (ремонт, реконструкция, подведение коммуникаций);

Срок владения: как считается для дома и земельного участка

Дом (жилое помещение)

Срок владения домом начинается с момента открытия наследства (дата выдачи свидетельства о праве на наследство). Если наследник сразу же вступает в права собственности, отсчёт ведётся с этой даты. При последующей реконструкции или надстройке срок не обнуляется – учитывается непрерывный период владения.

Земельный участок

До 2025 года срок владения земельным участком считался независимо от изменений его границ. С 1 января 2025 года введено правило:

• При разделе одного участка на несколько новых срок владения каждой новой частью считается с момента регистрации права на новую часть, но не менее половины исходного срока владения оригинального участка.
• При объединении нескольких участков в один срок владения результатирующего участка определяеться как наибольший из сроков владения исходящими участками.

Это позволяет избежать «обнуления» срока при кадастровых операциях, которые ранее могли привести к непредвиденному налогообложению.

Расчёт налоговой базы и возможные вычеты

Если срок владения меньше МПВ, налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на приобретение – Имущественный налоговый вычет) × 13 %

Имущественный налоговый вычет

При продаже жилого дома и земельного участка, используемого под ИЖС, можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (если объект является единственным жильём налогоплательщика) или 250 000 рублей** в остальных случаях. Вычет предоставляется один раз в год и может быть распределён между несколькими объектами проданными в течение календарного года.

Пример расчёта

1. Наследник получил в 2022 году дом (стоимость по наследству – 3 000 000 руб) и земельный участок под ИЖС (стоимость – 800 000 руб).
2. В 2024 году (срок владения менее 3 лет для дома и менее 5 лет для участка) он продал дом за 4 500 000 руб и участок за 1 200 000 руб.
3. Расходы на приобретение: дом – 3 000 000 руб, участок – 800 000 руб.
4. Имущественный вычет: так как это единственное жильё, применяем вычет 1 000 000 руб к дому (остаток вычета можно применить к участку, но не более оставшейся части).
5. Налоговая база по дому: (4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000) = 500 000 руб → НДФЛ = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
6. Налоговая база по участку: (1 200 000 – 800 000 – 0) = 400 000 руб (вычет уже использован полностью) → НДФЛ = 400 000 × 13 % = 52 000 руб.

Особенности одновременной продажи дома и земли

Налоговая служба допускает совместное применение имущественного вычета к сумме доходов от продажи дома и участка, если:

• Оба объекта находятся в собственности одного налогоплательщика;
• Земельный участок используется под индивидуальное жилищное строительство и непосредственно прилегает к дому;
• Продажа осуществляется в рамках одной сделки (один договор купли‑продажи) или в течение одного календарного года.

В этом случае вычет можно распределить пропорционально доле каждого объекта в общей стоимости продажи, что иногда позволяет уменьшить налоговую нагрузку.

Что изменилось с 2025 года

• Уточнённый порядок расчёта срока владения земельными участками при их разделении и объединении (см. пункт 2.2).
• Расширение льготного порядка для объектов, полученных по программам реновации: теперь в минимальный срок владения включается период проживания в предыдущем жилье, если оно было предоставлено в рамках той же программы.
• Уточнение правил применения имущественного налогового вычета при одновременной реализации дома и земли: вычет теперь можно применять к сумме доходов, а не к каждому объекту отдельно, если они образуют единый недвижимый комплекс.

Практические рекомендации

1. Сохраняйте все документы, подтверждающие стоимость наследуемого имущества (свидетельство о праве на наследство, оценочный акт нотариуса, выписки из ЕГРН).
2. Фиксируйте расходы на улучшение дома и участка (чеки, договоры подряда, акты выполненных работ). Они уменьшают налоговую базу.
3. Планируйте продажу с учётом минимального срока владения: если возможно, подождите до достижения 3 лет (дома) или 5 лет (земли) – тогда НДФЛ не будет удерживаться.
4. При разделе или объединении участков уточняйте у нотариуса или кадастрового инженера, как это повлияет на срок владения, чтобы избежать непредвиденного налогообложения.
5. При одновременной продаже дома и земли подготовьте расчёт распределения имущественного вычета заранее – это упростит заполнение декларации 3‑НДФЛ.

Продажа наследуемого дома и земельного участка требует внимательного подхода к определению срока владения, расчёту доходов и применению налоговых вычетов. Изменения, вступившие в силу с 2025 года, делают процесс более предсказуемым, особенно в части учёта кадастровых операций с землёй. Следуя изложенным рекомендациям и сохраняя необходимую документацию, наследники могут минимизировать налоговые выплаты или полностью избежать их при соблюдении минимального срока владения.