Продажа жилой недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда налог не взимается либо его размер можно значительно снизить. В данной статье подробно рассмотрены основные правила, льготы и порядок расчёта налога при продаже квартиры.

Общие правила налогообложения при продаже недвижимости

При реализации квартиры, дома или доли в них физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % от налогооблагаемой базы, если:

• Срок владения объектом меньше минимального периода владения (МПВ);
• Продажа осуществляется не в рамках льгот, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

Если срок владения равен или превышает МПВ, налог не уплачивается независимо от суммы сделки.

Минимальный срок владения (МПВ)

Минимальный срок владения зависит от способа приобретения недвижимости:

1. 3 года – для объектов, полученных по наследству, в дар, при приватизации либо являющихся единственным жильём налогоплательщика.
2. 5 лет – для всех остальных случаев (покупка по договору купли‑продажи, получение в рамках долевого строительства и т.п.).

Пример: квартира куплена в 2020 году – МПВ составляет 5 лет, значит, налог будет уплачен только при продаже до 2025 года.

Льготы и исключения

Льгота для семей с двумя и более детьми

С 1 января 2022 года семьи, в которых воспитываются два и более ребёнка (включая усыновлённых), освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. Это положение закреплено в ст. 217.1 НК РФ.

Единственное жильё

Если продаваемая квартира является единственным жильём налогоплательщика и срок владения составляет:

• 3 года – для жилья, полученного по наследству, в дар или при приватизации;
• 5 лет – для всех остальных случаев.

В этом случае налог не уплачивается.

Налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже объекта, находящегося в собственности менее МПВ, налогоплательщик может уменьшить доход на сумму 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется один раз в год и может быть использован при продаже любой недвижимости.

Другие основания для освобождения

• Продажа квартиры по цене не превышающей её кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7 (если фактическая цена покупки неизвестна).
• Получение объекта в качестве основного места жительства и последующая продажа после выхода на пенсию (в некоторых регионах действуют дополнительные льготы).

Как определить налогооблагаемую базу

Налоговая база рассчитывается как разница между доходом от продажи и вычетами:

Налоговая база = Цена продажи – (Цена покупки + расходы на улучшение) – Налоговый вычет (если применим)

Если цена покупки неизвестна или документально не подтверждена, база определяется по формуле:
Налоговая база = Цена продажи – (0,7 × Кадастровая стоимость на дату продажи) – Налоговый вычет

Ставка НДФЛ составляет 13 % (для резидентов РФ). Для нерезидентов ставка – 30 %.
Примеры расчёта налога
Пример 1. Продажа после 4 лет владения (МПВ = 5 лет)

Цена покупки: 3 000 000 руб.
Цена продажи: 4 500 000 руб.
Срок владения: 4 года (< МПВ).
Налоговый вычет: 1 000 000 руб.
Налоговая база = 4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000 = 500 000 руб.
НДФЛ = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Пример 2. Семья с двумя детьми, продажа после 2 лет владения

Срок владения: 2 года (< МПВ).
Цена продажи: 3 800 000 руб.
Цена покупки: 2 500 000 руб.
Льгота для семей с двумя и более детьми → налог не уплачивается.

Пример 3. Единственное жильё, срок владения 6 лет

Срок владения: 6 лет (> МПВ = 5 лет).
Налог не уплачивается независимо от цены сделки.

Что нужно сделать при продаже квартиры

Определить способ приобретения и, соответственно, МПВ (3 или 5 лет).
Проверить наличие льгот (семья с детьми, единственное жильё и т.д.).
Собрать документы:

Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий право собственности);
Справка о кадастровой стоимости (если цена покупки неизвестна);
Квитанции о расходах на ремонт и улучшение (при наличии).


Заполнить декларацию 3‑НДФЛ (если налог подлежит уплате) и подать её в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Уплатить налог до 15 июля того же года (если налог исчислен).

Налоговый вычет при покупке квартиры
Помимо налога при продаже, покупатель может воспользоваться имущественным вычетом при приобретении жилья:

Вычет составляет до 2 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ).
Возврат НДФЛ – 13 % от суммы вычета, т.е. максимум 260 000 руб.
Вычет предоставляется один раз в жизни и может быть использован при покупке квартиры, дома, доли в них или при строительстве жилого дома.

Изменения в законодательстве (2022‑2026 гг.)

2022 год – введено освобождение от НДФЛ для семей с двумя и более детьми при продаже жилой недвижимости (ст. 217.1 НК РФ).
2023‑2024 годы – обсуждались предложения о снижении МПВ до 3 лет для всех категорий объектов, однако на момент такие изменения не приняты.
2025 год – уточнён порядок расчёта налоговой базы при отсутствии документов о цене покупки (применяется коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости).

Налог при продаже квартиры зависит от срока владения, способа приобретения и наличия льгот. Основные моменты, которые следует помнить:

Минимальный срок владения – 3 года для наследства, дара, приватизации и единственного жилья; 5 лет – для остальных случаев.
Семьи с двумя и более детьми освобождены от НДФЛ независимо от срока владения (с 2022 г.).
Можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 руб. (налоговый вычет при продаже) и/или использовать имущественный вычет при покупке (до 2 000 000 руб.).
При отсутствии документов о цене покупки база рассчитывается по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Правильное планирование сделки и своевременное оформление документов помогут минимизировать налоговые выплаты или полностью избежать их уплаты. При возникновении сложных вопросов рекомендуется обращаться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на операциях с недвижимостью.