Продажа недвижимости — это не только получение средств, но и обязанность рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Правила налогообложения зависят от срока владения объектом, статуса налогового резидента, стоимости квартиры и способа расчета дохода. В этой статье подробно разберем актуальные нормы на и то, что изменится с 1 января 2027 года по инициативе Минфина России.

Общие принципы налогообложения на текущий момент

На сегодняшний день налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (или налоговым вычетом). Ставка НДФЛ зависит от статуса продавца:

• Налоговые резиденты РФ (находящиеся в стране не менее 183 календарных дней за последние 12 месяцев): 13% на доход до 5 млн руб. в год и 15% — на сумму, превышающую 5 млн руб. (прогрессивная шкала).
• Нерезиденты (граждане РФ, пробывшие за границей более 183 дней, и иностранцы): фиксированные 30% (для граждан стран ЕАЭС — 13%).

Важно: Статус резидента определяется по итогам календарного года продажи. Если вы уехали и не набрали 183 дня, ставка 30% применяется ко всем доходам за этот год, включая продажу квартиры.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

Главный способ не платить налог — владеть квартирой определенное время. Сроки зависят от способа получения недвижимости:

Основание получения	Минимальный срок владения
Приобретение в собственность (покупка, ДДУ, строительство)	5 лет
Наследство, приватизация, дарение от близких родственников, раздел имущества супругов	3 года
Единственное жилье (владелец не имел другой квартиры в собственности более 90% года до продажи)	3 года (даже если куплена недавно)

Если срок владения превышает установленный минимум — налог не платится, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Как снизить налог, если срок владения не наступил

Если продать квартиру раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить двумя способами (на выбор продавца):

Вариант А: Имущественный вычет (максимум 1 000 000 руб.)

Вычитается из дохода фиксированная сумма, 1 млн руб. Налог платится с разницы.

Пример: Продали за 6 млн руб., владели 2 года. База = 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб. Налог (13%) = 650 000 руб.

Вариант Б: Учет документированных расходов на покупку

Из дохода вычитаются реальные затраты на приобретение (по договору, чекам, квитанциям). Выгодно, если квартира покупалась дорого и есть подтверждающие документы.

Пример: Купили за 5 млн руб., продали за 6 млн руб. База = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 руб. Налог (13%) = 130 000 руб. (выгоднее вычета 1 млн).

Нюанс: Вычет на покупку (до 2 млн руб.) — это отдельное право вернуть 13% от потраченных на покупку средств. Оно не связано с продажей и используется при приобретении нового жилья.

Особенности продажи «дорогой» недвижимости (кадастровая стоимость)

Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая инспекция имеет право пересчитать доход, взяв за основу 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.7 НК РФ). Это актуально для элитного жилья и объектов в престижных районах, где рыночная цена значительно выше кадастровой, но в договоре занижена для экономии налога покупателем.

Пенсионеры и льготные категории

На федеральном уровне нет полного освобождения пенсионеров от НДФЛ при продаже квартиры. Пенсионеры платят налог на общих основаниях (с учетом сроков владения и вычетов).

Однако существуют региональные льготы по налогу на имущество (не путать с НДФЛ при продаже) и земельному налогу. По НДФЛ возможны только стандартные вычеты (например, за детей), если они не были использованы ранее по другим доходам.

Грядущая реформа 2027 года: что предлагает Минфин

Согласно информации из открытых источников и законопроектам, подготовленным Минфином России в рамках бюджетного пакета, с 1 января 2027 года планируется кардинальное изменение механики расчета налога на продажу недвижимости.

Ключевые предложения:

1. Суммирование доходов: Доход от продажи квартиры (разница между доходом и расходами/вычетом) будет складываться с зарплатой и другими доходами за год.
2. Единая прогрессивная шкала: На общую сумму (зарплата + доход от продажи) будет начисляться НДФЛ по прогрессивной шкале (13%, 15%, 18%, 20%, 22% в зависимости от годового совокупного дохода).
3. Отмена «изоляции» дохода: Сейчас доход от продажи часто облагается отдельно по ставке 13% (в пределах 5 млн). После реформы крупная прибыль от продажи «поднимет» ставку и на зарплату.
4. Коэффициенты к кадастровой стоимости: Обсуждается введение дифференцированных коэффициентов (например, в Пензенской области предлагали коэффициент 1 для определенных объектов) для расчета минимальной налоговой базы.

Кто пострадает больше всего:

• Продавцы дорогой недвижимости с большой разницей между ценой покупки и продажи.
• Люди с высокой зарплатой, продающие вторую/третью квартиру — их маржинальная ставка может вырасти с 13% до 18–22%.
• Сохранить минимальную ставку 13% при продаже дорогого жилья станет практически невозможно из-за высоких цен на рынке.

Порядок расчета и уплаты (текущий)

1. Определите доход: Цена по договору (или 70% от кадастровой, если цена занижена).
2. Определите расходы/вычет: 1 млн руб. или документированные затраты на покупку.
3. Рассчитайте базу: Доход минус расходы/вычет. Если отрицательно — база = 0.
4. Примените ставку: 13% / 15% (резидент) или 30% (нерезидент).
5. Сдайте декларацию 3-НДФЛ: До 30 апреля года, следующего за годом продажи.
6. Заплатите налог: До 15 июля того же года.

Чек-лист продавца на 2026 год

• [ ] Проверьте срок владения (дата регистрации права в ЕГРН/Росреестре).
• [ ] Соберите документы на покупку (договор, акты приема-передачи, чеки, выписки со счета) — для варианта с расходами.
• [ ] Оцените кадастровую стоимость (через Госуслуги или сайт Росреестра) — чтобы понять, не применит ли налоговая правило 70%.
• [ ] Определите свой налоговый резидентство на год продажи (183 дня в РФ).
• [ ] Запланируйте сдачу 3-НДФЛ до (за продажи 2026 года).
• [ ] Следите за принятием законопроекта о реформе 2027 года — правила могут измениться уже к следующей налоговой кампании.

На текущий момент (сентябрь 2026 г.) схема понятна: держите квартиру 3 или 5 лет — продавайте без налога и деклараций. Если срок не наступил — используйте вычет 1 млн руб. или реальные расходы. Ставка 13% для резидентов (до 5 млн дохода) делает налог предсказуемым.

---

Данная статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Нормы налогового законодательства могут изменяться. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.