Продажа недвижимости — это не только получение денег, но и обязанность отчитаться перед государством. Если вы продали квартиру за 1 миллион рублей, сумма налога может варьироваться от нуля до нескольких сотен тысяч рублей в зависимости от срока владения, статуса налогового резидента и способа расчета налоговой базы. В этой статье подробно разберем текущие правила, примеры расчетов и важнейшие изменения, которые планирует ввести Минфин с 2027 года.

Главное правило: НДФЛ с дохода от продажи

Доход от продажи квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговый агентом обычно выступает покупатель (если он организация) или нотариус, но в большинстве сделок между физлицами обязанность рассчитать, заявить и заплатить налог лежит на продавце.

Базовая формула налога (если срок владения минимальный не пройден):

(Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка НДФЛ = Сумма налога

Когда налог платить НЕ нужно (Минимальные сроки владения)

Самый важный параметр — срок владения квартирой. Если он превышен, налог = 0, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (с 2021 года при владении свыше макс. срока).

• 5 лет — общий случай (покупка на вторичке, стройка, коммерческая недвижимость).
• 3 года — льготные случаи:
  • Квартира получена по наследству;
  • Приватизация;
  • Дарственная от близкого родственника;
  • Единственное жилье продавца (собственник не имел другой недвижимости в собственности более 90% времени владения этим объектом и не приобретал другое жилье в год продажи).

Пример: Если вы продали квартиру за 1 млн руб., которой владели 6 лет (или 4 года по наследству) — налог 0 руб., декларацию сдавать не обязательно.

Срок владения не пройден: как считать налог на 1 млн руб.

Если минимальный срок не наступил, у вас есть выбор двух способов уменьшить налоговую базу (ст. 220 НК РФ). Выбирать можно только один за год.

Вариант А: Имущественный вычет 1 000 000 руб. (Стандартный)

Вычитаете из дохода 1 млн руб. «из коробки», документы на расходы не нужны.

• Доход: 1 000 000 руб.
• Вычет: 1 000 000 руб.
• Налоговая база: 0 руб.
• НДФЛ (13%): 0 руб.

Вариант Б: Вычет документированных расходов на покупку

Вычитаете реально потраченные деньги на приобретение этой квартиры (по договору, чекам, актам). Выгодно, если квартира покупалась дороже, чем продаете, или если вы хотите сохранить вычет 1 млн на другой объект в этом году.

• Доход: 1 000 000 руб.
• Расходы (пример): 1 200 000 руб. (куплено было дороже).
• Налоговая база: 0 руб. (база не может быть отрицательной, убыток не переносится).
• НДФЛ: 0 руб.

Важно: Если расходов нет (потеряли договор, квартира приватизирована/получена в дар/наследство без затрат) — этот вариант не работает, используйте Вариант А.

Ставки НДФЛ: текущие и прогрессивная шкала (с 2021 года)

Если налоговая база все же образовалась (цена > 1 млн + вычеты), ставка зависит от суммы суммарного годового дохода резидента РФ:

• 13%, на часть дохода до 5 млн руб. в год.
• 15%, на часть дохода свыше 5 млн руб. в год.
• 18%, на часть дохода свыше 24 млн руб. (с 2025 года).
• 20% — на часть дохода свыше 50 млн руб. (с 2025 года).
• 30% — для нерезидентов РФ (находятся в РФ < 183 дней в году).

В нашем примере (продажа за 1 млн, вычет 1 млн) база = 0, поэтому ставка не важна. Но если бы квартира продавалась за 3 млн, база = 2 млн. При зарплате 1 млн/год суммарный доход 3 млн — вся база облагается 13%.

Грядущая реформа 2027 года: что готовит Минфин

Согласно информации из открытых источников (статус на ), Министерство финансов разработало проект законопроекта, кардинально меняющий налогообложение продажи недвижимости с 1 января 2027 года.

Ключевые изменения проекта:

1. Суммирование доходов. Доход от продажи квартиры будет складываться с зарплатой, доходами от ИП и другими доходами по общей прогрессивной шкале НДФЛ (13% → 22%);
2. Отмена раздельных вычетов. Вычет 1 млн руб. на недвижимость, вероятно, будет интегрирован в общий лимит вычетов или заменен на вычет за документально подтвержденные расходы (как сейчас для ИП на УСН «Доходы минус расходы»).
3. Рост нагрузки для высокодоходных. Если суммарный доход (зарплата + продажа) превысит 5 млн / 24 млн / 50 млн, налог на часть дохода от продажи будет 15% / 18% / 20% соответственно.

Пример расчета по новым правилам (прогноз):

Условия: Зарплата 100 000 руб./мес (1,2 млн/год). Продажа квартиры за 7 млн руб. Срок владения не пройден. Расходов на покупку нет.

• Текущие правила (2024-2026): База = 7 млн — 1 млн (вычет) = 6 млн. Налог = 6 млн × 13% = 780 000 руб. (если суммарный доход < 5 млн) или частично 15%.
• Правила 2027+ (по проекту): Доход от продажи 7 млн суммируется с зарплатой 1,2 млн = 8,2 млн общий доход.
  • До 5 млн — 13%;
  • Свыше 5 млн (3,2 млн) — 15% (или 18%/20% по новым ступеням).

  Налог вырастет за счет прогрессивной шкалы. Вычет 1 млн может быть отменен или ограничен.

Внимание: На момент написания статьи (сентябрь 2026) это проект. Окончательный текст закона может измениться. Следите за принятием закона в ГД и подписанию Президентом.

Порядок действий продавца (Чек-лист)

1. Определите срок владения (дата регистрации права в ЕГРН / выписка).
2. Если срок пройден (5/3 года): Ничего платить и сдавать не нужно (рекомендуется хранить документы 3 года).
3. Если срок НЕ пройден:
   • Рассчитайте базу: Цена продажи — Вычет (1 млн или расходы);
   • Если база > 0: Рассчитайте НДФЛ по прогрессивной шкале с учетом зарплаты.
   • Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи.
   • Сдайте декларацию до 30 апреля следующего года (через ЛК ФНС, налог.ру, МФЦ или почту).
   • Заплатите налог до 15 июля следующего года.

Частые ошибки и нюансы

• Цена в договоре ниже кадастровой/рыночной. Налоговая имеет право проверить сделку. Если цена ниже 70% от кадастровой стоимости (с 2016 г. — ниже 70% от кадастровой), база определяеться как 70% от кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.7 НК РФ). При продаже за 1 млн это актуально, если кадастровая > 1,43 млн.
• Доля в квартире. Вычет 1 млн делится пропорционально доле. При продаже 1/2 доли за 1 млн вычет = 500 000 руб. База = 500 000 руб. Налог = 65 000 руб. (13%).
• Ипотека. Проценты по ипотеке не уменьшают базу при продаже (это отдельный социальный вычет 390 тыс. руб. за жизнь). Уменьшает базу только тело кредита (расходы на покупку) или вычет 1 млн.
• Сдача декларации при нулевом налоге. Обязательна, если цена > 1 млн (чтобы списать вычет) или если вы используете вычет расходов. Если цена ≤ 1 млн и вычет 1 млн покрывает всё — с 2021 года декларацию сдавать не обязательно (п. 2 ст. 228 НК РФ), но многие юристы рекомендуют сдать «на всякий случай» для фиксации вычета.

Резюме по ситуации «Продал за 1 млн»

Ситуация	Налог	Декларация 3-НДФЛ
Владение > 5 лет (или > 3 лет по льготе)	0 руб.	Не нужна
Владение < мин. срока. Вычет 1 млн руб.	0 руб. (1 млн — 1 млн = 0)	Обязательна (до 30.04 след. года)
Владение < мин. срока. Вычет расходов (куплено за 1.2 млн)	0 руб.	Обязательна
Продажа доли 1/2 за 1 млн. Вычет 500 тыс.	65 000 руб. (500 тыс × 13%)	Обязательна

При продаже квартиры за 1 миллион рублей в 2024–2026 годах в подавляющем большинстве случаев налог составит 0 рублей за счет стандартного имущественного вычета в 1 млн руб., даже если минимальный срок владения не наступил. Главное — не забыть сдать декларацию 3-НДФЛ в срок.

Однако с 2027 года правила могут кардинально измениться: доход от продажи пойдет в общую «корзину» с зарплатой и будет облагаться по прогрессивной шкале до 22%, а привычный вычет в 1 млн руб. может быть отменен или существенно ограничен. Если вы планируете сделку в 2027 году и позже — заранее проконсультируйтесь с налоговым советником по актуальному тексту Налогового кодекса.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы налогового законодательства могут меняться. Для принятия решения обратитесь к квалифицированному специалисту или в ФНС России.