Сдача жилой или нежилой недвижимости в аренду генерирует доход, который согласно НК РФ подлежит обязательному налогообложению. Выбор налогового режима определяет размер платежа, порядок отчетности и сроки уплаты. В статье разбираем актуальные на 2026 год ставки, режимы (НДФЛ, НПД, патент, УСН) и важные нюансы, о которых напоминает ФНС.

Основные налоговые режимы для арендодателей-физических лиц

Физическое лицо, не являющееся ИП, может выбрать один из двух основных путей легализации дохода от аренды:

НДФЛ (Общая система налогообложения)

По умолчанию доходы от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ. С 2024 года в России действует прогрессивная шкала ставок в зависимости от совокупного годового дохода налогоплательщика (зарплата + аренда + прочие доходы):

• 13% — на часть дохода до 2,4 млн руб. в год;
• 15% — на часть дохода от 2,4 до 5 млн руб.;
• 18%, на часть дохода от 5 до 20 млн руб.;
• 20% — на часть дохода от 20 до 50 млн руб.;
• 22%, на часть дохода свыше 50 млн руб.

Важно: Для налоговых резидентов РФ (находящихся в стране более 183 дней в году) применяются указанные ставки. Нерезиденты платят фиксированные 30% с дохода (прогрессивная шкала не применяется).

Учет расходов при НДФЛ

Арендодатель имеет право уменьшить налоговую базу за счет профессиональных вычетов (ст. 221 НК РФ). Доступны два варианта (выбирается один на год):

1. Стандартный вычет 20% от полученного дохода (документы на расходы не нужны).
2. Документально подтвержденные расходы (ремонт, мебель, коммунальные платежи, проценты по ипотеке на сдаваемую квартиру, страховка), если они превышают 20%. Требуется сохранение чеков и договоров.

НПД (Налог на профессиональный доход) — режим «Самозанятости»

Часто является самым выгодным и простым вариантом для сдачи 1–2 объектов.

• Ставка: 4% при сдаче в аренду физическим лицам (наемникам — гражданам).
• Ставка: 6% при сдаче в аренду юрлицам или ИП.
• Лимит дохода: до 2,4 млн руб. в год.
• Отчетность: не требуется. Налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» после выставления чека арендатору.
• Срок оплаты: не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (месяцем).
• Страховые взносы: не платятся (добровольно можно формировать пенсионные коэффициенты).

Ограничения НПД: нельзя сдавать в аренду нежилые помещения для ведения бизнеса арендатором (офисы, склады, торговые площади) — только жилые помещения и гаражи/стоянки для личных нужд физлиц. Нельзя нанимать наемных работников по трудовому договору.

Режимы для Индивидуальных Предпринимателей (ИП)

Если доход от аренды превышает 2,4 млн руб. в год, сдается нежилое имущество под бизнес или арендодатель хочет официально закрепить статус, целесообразно открыть ИП.

Патентная система налогообложения (ПСН)

• Доступна для сдачи в аренду жилых помещений (потенциально доходы от нежилых — по решению региона).
• Ставка: 0% НДФЛ, платится только стоимость патента (рассчитывается на основе потенциального дохода, установленного регионом, умноженного на 6%).
• Лимит дохода: до 60 млн руб. в год.
• Взносы: Обязательные страховые взносы за себя (на 2026 год: пенсионные + медстрах = фиксированная сумма, уточняйте в ПФР/СФР). Взносы уменьшают стоимость патента на 100% (если нет наемников) или на 50% (есть наемники).
• Нанимать можно до 15 человек.

Упрощенная система налогообложения (УСН) «Доходы» (6%)

• Подходит для сдачи нежилых помещений (офисы, склады, торговое оборудование).
• Ставка: 6% от доходов (в некоторых регионах может быть снижена до 1% по решению местных властей).
• Лимит дохода: до 265,8 млн руб. в год (индексируется ежегодно).
• Взносы: Обязательные фиксированные взносы за себя + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб. (на пенсию). Уменьшают налог УСН на 100% (нет наемников) или 50% (есть наемники).
• Отчетность: Декларация по УСН раз в год (до 25 апреля), авансовые платежи по кворталам.

Сроки подачи декларации и оплаты налогов (на 2026 год)

Сроки устанавливаются НК РФ и актуальны для отчетного 2025 года (сдача в 2026):

Режим	Срок подачи декларации	Срок уплаты налога
НДФЛ (3-НДФЛ)	До 30 апреля 2026 г.	До 15 июля 2026 г.
НПД (Самозанятость)	Не требуется	Ежемесячно до 25-го числа след. месяца
ИП на ПСН (Патент)	Не требуется (только заявление на патент)	В 2 этапа: 1/3 — в 1-й месяц, 2/3 — за 1 месяц до конца срока патента
ИП на УСН (6%)	До 25 апреля 2026 г.

Что нового и чего ожидать в 2026 году

Согласно информации из открытых источников и законодательным инициативам (в т.ч. законопроект № 15031, обсуждаемый в парламенте), возможны следующие изменения:

• Снижение налогообложения для арендодателей: Рассматриваются предложения по снижению ставок или упрощению перехода на НПД/Патент для стимулирования выхода из тени.
• Цифровизация контроля: ФНС активно использует межведомственный обмен данными (ЕРН, Росреестр, ЖКХ, банковские переводы) для выявления не deklarирующих арендодателей. Присылаются требования о разъяснении (ст. 31 НК РФ) и акты налоговой проверки по столу.
• Прогрессивная шкала НДФЛ: Вступила в силу с 2024 года, на 2026 год сохраняет силу. При высоком совокупном доходе (зарплата + аренда) маржинальная ставка может достигать 22%.

Пошаговая инструкция: как начать платить налог легально

1. Оцените годовой доход: Рассчитайте планируемую арендную плату за год.
2. Выберите режим:
   • До 2,4 млн руб., сдача физлицам жилья → НПД (4%) (самое простое).
   • До 2,4 млн руб., сдача юрлицам/ИП → НПД (6%) или НДФЛ (13-22%).
   • Свыше 2,4 млн руб. или нежилое имущество → Оформление ИП (ПСН или УСН).
   • Желание вычесть реальные большие расходы (капремонт) → НДФЛ с документальными расходами;
3. Зарегистрируйтесь:
   • НПД — через приложение «Мой налог», Госуслуги или банк (10–15 мин).
   • ИП — через Госуслуги (госпошлина 0 руб. при электронной подаче) или МФЦ/Налоговая.
4. Заключите договор аренды: Обязательно в письменной форме (простая письменная, нотариат не нужен, если срок < 1 года). Укажите реквизиты сторон, адрес, плату, порядок оплаты, ответственность.
5. Выдавайте чеки (для НПД): Сразу после получения денег формируйте чек в приложении «Мой налог» и отправляйте арендатору (WhatsApp, email, SMS).
6. Платите вовремя: Следите за календарем платежей, чтобы избежать пени и штрафов (ст. 122, 123 НК РФ).

Риски неуплаты налогов

Игнорирование обязанности платить налог с аренды влечет за собой:

• Доначисление налога за 3 предшествующих календарных года (п. 4 ст. 31 НК РФ).
• Штраф 20% от неуплаченной суммы (ч. 1 ст. 122 НК РФ), за необеспеченность налога; 40% — если вина умышленная.
• Штраф 5% в месяц (макс. 30%) за несдачу декларации 3-НДФЛ (ст. 119 НК РФ), мин. 1000 руб.
• Пени за каждый день просрочки уплаты (ст. 75 НК РФ).
• Уголовная ответственность (ст. 199 НК РФ) — при крупной сумме неуплаченного налога (свыше 2,7 млн руб. за 3 года) или особо крупной (свыше 15 млн руб.).

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира в совместной собственности?

Да. Каждый собственник платит налог со своей доли в доходе. Если договор заключен на одного собственника (с согласия остальных), налог платит он, но в декларации/НПД указывается общая сумма, а доля учитывается при расчете базы (для НДФЛ — через вычеты). При НПД чек выдается на полную сумму, налог платит зарегистрированный самозанятый.

Можно ли не платить налог, если арендатор — родственник?

Налоговая база формируется по рыночной цене (ст. 40, 41 НК РФ). Если договор заключен за заведомо заниженную плату (или безвозмездно), налоговая может пересчитать налог по рыночной стоимости аренды аналогичных объектов в районе. Безвозмездное пользование (договор комодата) для родственников может не облагаться НДФЛ у арендодателя (нет дохода), но требует оформления договора.

Как быть, если арендатор платит наличными и не хочет чек (НПД)?

Арендодатель обязан выдать чек в приложении «Мой налог» в момент получения оплаты (безналичной или наличной). Отказ арендатора принимать чек не освобождает арендодателя от обязанности его сформировать. В чеке можно не указывать ФИО арендатора (достаточно ИНН или просто «Физическое лицо»), но сумма и дата должны быть верными.

Можно ли совмещать НПД и работу по найму?

Да. Режим НПД совместим с основным местом работы. НДФЛ с зарплаты удерживает работодатель, НПД с аренды платите вы сами через приложение. Совокупный доход по НПД не учитывается при расчете прогрессивной шкалы НДФЛ по зарплате;

---

Резюме: На 2026 год оптимальным вариантом для большинства сдающих жилье физлиц остается регистрация самозанятости (НПД, 4%), это минимум бюрократии, низкая ставка и отсутствие деклараций. При превышении лимита 2,4 млн руб. или сдаче коммерческих площадей — оформляйте ИП на ПСН или УСН. Не упускайте сроки: декларацию 3-НДФЛ сдавайте до 30 апреля, налог платите до 15 июля.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решения учитывайте индивидуальную ситуацию и актуальные изменения законодательства. Консультируйтесь с налоговым советчиком или в МНС ФНС по месту жительства.