Продажа недвижимости — это не только получение денег, но и налоговые обязательства перед государством. Если вы продаете квартиру за 1 200 000 рублей, сумма налога будет зависеть от срока владения, статуса налогового резидента и способа уменьшения налоговой базы. В этой статье подробно разберем все сценарии на 2026 год.

Общие правила: ставки НДФЛ в 2026 году

С 2021 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ для налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов ставка фиксирована, 30%.

Ставки для налоговых резидентов (физлиц, пребывающих в РФ ≥ 183 дня в году):

• 13% — на доход до 2 400 000 руб. в год (суммарно по всем источникам).
• 15%, на часть дохода от 2 400 000 до 5 000 000 руб.
• 18% — на часть дохода от 5 000 000 до 20 000 000 руб.
• 20% — на часть дохода свыше 20 000 000 руб.

Важно: Доход от продажи квартиры суммируется с зарплатой и другими доходами за год. Если ваш совокупный доход не превышает 2,4 млн руб., ставка составит 13%. При продаже за 1,2 млн руб. и отсутствии других крупных доходов вы почти наверняка попадете в ставку 13%.

Главный вопрос: нужно ли платить налог при продаже за 1,2 млн руб.?

Ответ зависит от минимального срока владения недвижимостью.

Случай А: Квартира в собственности ≥ минимального срока (3 или 5 лет)

Налог платить НЕ нужно. Декларацию 3-НДФЛ подавать также не обязательно (с 2021 года для имущества, владенного дольше минимального срока, освобождение от подачи декларации стало автоматическим).

• 5 лет — общий срок для большинства объектов (приобретено в купле-продаже, дарении, по договору ренты, приватизация).
• 3 года — льготный срок для:
  • Единственного жилья (собственник не имел другой квартиры в собственности более 90 дней до продажи).
  • Квартир, полученных по наследству или завещанию (независимо от того, было ли это единственное жилье).
  • Квартир, полученных в результате приватизации (для приватизировавших).
  • Квартир, полученных по договору ренты/пожизненного содержания.

Случай Б: Квартира в собственности < минимального срока

Налог платить ОБЯЗАТЕЛЬНО. Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.

Однако налог берется не со всей суммы 1 200 000 руб., а с налоговой базы (дохода минус вычеты/расходы).

Как уменьшить налоговую базу: два способа (выбирайте выгодный)

Налоговый кодекс (ст. 220 НК РФ) дает право выбрать один из двух способов уменьшения дохода. Сочетать их нельзя.

Способ 1: Имущественный вычет на продажу — 1 000 000 руб.

Вычитается из дохода фиксированная сумма. Это выгодно, если документов на покупку нет или расходы были небольшими.

Расчет для продажи за 1 200 000 руб.:

1. Доход: 1 200 000 руб.
2. Вычет: 1 000 000 руб.
3. Налоговая база: 200 000 руб.
4. Налог (13%): 26 000 руб.

Способ 2: Вычет фактических расходов на покупку

Вычитаются документарно подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры (цена в договоре, комиссия риелтору, нотариус, госпошлина, проценты по ипотеке — только если квартира куплена в ипотеку и продается до погашения, правила сложные, лучше уточнить в ФНС).

Пример: Купили за 900 000 руб. (есть чек/договор).

1. Доход: 1 200 000 руб.
2. Расходы: 900 000 руб.
3. Налоговая база: 300 000 руб.
4. Налог (13%): 39 000 руб.

Нюанс: Кадастровая стоимость и «70% правила»

Если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости, ФНС имеет право пересчитать доход исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.7 НК РФ).

Пример: Кадастровая стоимость = 2 000 000 руб. 70% = 1 400 000 руб. Договор на 1 200 000 руб;

• ФНС примет доход = 1 400 000 руб.
• С вычетом 1 млн: база = 400 000 руб. Налог = 52 000 руб.

При продаже за 1,2 млн руб. риск срабатывания этого правила есть, если кадастровая стоимость значительно выше рыночной (часто бывает в дешевых регионах или при старых кадастровых оценках).

Сводная таблица расчета налога (Ставка 13%, срок владения < мин.)

Сценарий	Доход (руб.)	Вычет/Расходы (руб.)	Налоговая база (руб.)	НДФЛ 13% (руб.)
Вычет 1 млн (нет чеков на покупку)	1 200 000	1 000 000	200 000	26 000
Расходы на покупку 900 000 (есть чеки)	1 200 000	900 000	300 000	39 000
Расходы на покупку 1 100 000 (есть чеки)	1 200 000	1 100 000	100 000	13 000
Цена в договоре < 70% кад. стоимости (КС=2 млн)	1 400 000 (70% КС)	1 000 000	400 000	52 000

Порядок действий продавца (чек-лист)

1. Определите срок владения. Посмотрите дату регистрации права в ЕГРН (выписка из ЕГРН или старый свидетельство).
2. Сравните с минимальным сроком (3 или 5 лет).
   • Если срок пройден — продавайте спокойно, налога и декларации нет.
   • Если срок НЕ пройден — переходите к п. 3.
3. Соберите документы на покупку (договор, чеки, квитанции, выписка из ЕГРН на момент покупки). Оцените, выгоднее вычет 1 млн или расходы.
4. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в выписке. Убедитесь, что цена договора не ниже 70% КС (или будьте готовы к доплате).
5. Подпишите договор купли-продажи. Укажите реальную цену (или не ниже 70% КС).
6. Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через МФЦ или онлайн).
7. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет ФНС, налог.ру, Госуслуги или в инспекции). Приложите копии договора покупки (для расходов) и продажи.
8. До 15 июля следующего года перечислите налог по реквизитам своего налогового органа (КБК 1###11000110).

Как ФНС узнает о сделке?

Скрыть продажу невозможно. Нотариусы и МФЦ обязаны передавать данные о регистрации прав в ЕГРН. ФНС получает эту информацию автоматически в режиме онлайн. Если вы не подадите декларацию при обязательном уплате налога, начнется камеральная проверка, последуют штрафы (мин. 1000 руб. за несдачу + 20-40% от неуплаченного налога) и пени за каждый день просрочки.

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Продаю за 1 млн в договоре, а 200 тысяч на руки — налога не будет». Реальность: Это уголовно наказуемое (ст. 199.1 УК РФ — невыплата налогов), плюс риск потерять деньги, если покупатель обманет. ФНС сверяет с 70% кадастровой стоимости.
• Ошибка: «У меня нет чеков на покупку 10 лет назад, значит плачу с полной суммы». Реальность: Вам положен вычет 1 000 000 руб. без подтверждения расходов. База = 200 000 руб.
• Ошибка: «Я нерезидент, но живу в РФ, плачу 13%». Реальность: Статус резидента определяется строго: 183 дня в РФ за календарный год. Если дней меньше — ставка 30%, вычетов нет (кроме расходов на покупку, но только если покупка была после 2014 года и есть документы).

Резюме для продажи за 1 200 000 руб.

Если квартира в собственности дольше минимального срока (3/5 лет): Налог 0 руб., декларация не нужна.

Если срок владения МЕНЬШЕ минимального:

• Подайте 3-НДФЛ до 30.04.года_после_продажи.
• Используйте вычет 1 000 000 руб. (база 200 000 руб.).
• Заплатите 26 000 руб. (при ставке 13%) до 15.07.года_после_продажи.
• Проверьте 70% от кадастровой стоимости, если она выше 1,2 млн, налог будет больше.

Полезные ссылки и инструменты (на 2026 год)

• Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИФНС): lkfl2.nalog.ru — подача 3-НДФЛ, расчет налога, оплата.
• Сервис «Налоги ФНС России» (мобильное приложение): удобная оплата по УИН/платежке.
• Кадастровая стоимость: rosreestr.gov.ru (Публичная кадастровая карта) или выписка из ЕГРН.
• Калькулятор НДФЛ на сайте ФНС: помогает смоделировать расчет с учетом прогрессивной шкалы.

---

Статья подготовлена на основании действующего на года Налогового кодекса РФ (гл. 23, ст. 214.7, 217.1, 220, 228). Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения в сложных ситуациях (доля в собственности, ипотека, нерезидентство, дарение) рекомендуется консультация с налоговым консультантом или юристом.