Предоставление рассрочки по арендной плате — это распространенная практика в деловом обороте, позволяющая арендатору сохранить ликвидность в трудные периоды, а арендодателю — удержать надежного нанимателя и избежать простоев помещения. В данной статье подробно разбираются правовые основы, отличия рассрочки от отсрочки, налоговые последствия и приводится подробный образец дополнительного соглашения с замаскированными персональными данными.

Правовая база предоставления рассрочки

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 614, 619), размер и порядок уплаты арендной платы определяются сторонами в договоре. Законодательство не запрещает изменение этих условий по соглашению сторон в любой момент срока действия договора.

Согласно информации из нормативно-правовых баз (в частности, подборкам КонсультантПлюс), ключевыми актами, регулирующими данный вопрос, являются:

• ГК РФ (ст. 425, 619) — возможность изменения договора по соглашению сторон.
• Постановление Пленума ВС РФ от № 50 — разъяснения по применению законодательства при исполнительном производстве (суды исходят из принципа добросовестности: если арендатор приобрел имущество для прибыли, но не платит, рассрочка на исполнение решения суда может быть отказана).
• Региональные нормативные акты — например, Постановление Правительства Москвы от № 273-ПП (пп. 3.2, 3.6, 3.7.1), регламентирующее порядок предоставления рассрочки по оплате аренды земельных участков в собственности города.
• Специальные антикризисные меры — в отдельные периоды (например, в 2020–2022 гг.) издавались акты, обязывающие предоставлять рассрочку/отсрочку для пострадавших от ограничений категорий арендаторов (ресторанный бизнес, розница и др.).

Рассрочка vs Отсрочка: в чем разница?

Хотя в быту эти термины часто используются как синонимы, с юридической точки зрения разница принципиальна:

Рекомендация: Для бизнеса чаще выгоднее и безопаснее оформлять именно рассрочку с четким графиком погашения, зафиксированным в дополнительном соглашении.

Порядок оформления рассрочки

Одностороннее решение арендатора (даже с уведомлением) не создает правовых последствий. Рассрочка возникает только на основании Дополнительного соглашения к договору аренды.

1. Переговоры. Стороны согласовывают: общую сумму задолженности, сроки погашения, частоту платежей, наличие/размер процентов за рассрочку, обеспечение исполнения (поручительство, залог).
2. Подписание Доп. соглашения. Обязательно в письменной форме (ст. 619 ГК РФ, ст. 160 ГК РФ). Если основной договор подлежит госрегистрации (срок аренды ≥ 1 год), и доп. соглашение меняет существенные условия (размер/порядок платежей), его также рекомендуется регистрировать в Росреестре для оппозируемости по отношению к третьим лицам.
3. Исполнение. Арендатор платит по новому графику; Арендодатель принимает платежи и выдает квитанции/акты приема-передачи.
4. Контроль. При нарушении графика рассрочки арендодатель имеет право потребовать досрочное погашение всей суммы или расторжение договора (если так предусмотрено в соглашении).

Налоговые последствия (НДФЛ / НДС / Налог на прибыль)

Как указано в справочных системах, доходы, возникающие по договору аренды, предусматривающему предоставление рассрочки, имеют свою специфику:

• НДС: Налоговая база определяется по начисленным суммам (сумма аренды за период), а не по фактически полученным деньгам (п. 3 ст. 167 НК РФ). Рассрочка не откладывает момент уплаты НДС арендодателем.
• Налог на прибыль (организации): Доход учитывается по начислению (п. 1 ст. 271 НК РФ). Задолженность арендатора формирует дебиторскую задолженность. Если просрочка затягивается (> 3 лет), может возникнуть вопрос о невозможности взыскания и формировании убытка (п. 2 ст. 265 НК РФ).
• НДФЛ (ИП/физлица): Доход учитывается по фактическому получении (кассовый метод, п. 1 ст. 223 НК РФ). Для арендодателя-ИП рассрочка выгодна, налог платит только когда деньги пришли на счет.
• Проценты за рассрочку: Если соглашением предусмотрена плата за рассрочку (проценты), они являются доходом арендодателя (НДС, Налог на прибыль/НДФЛ) и расходом арендатора (при выполнении условий ст. 252, 264 НК РФ).

Образец дополнительного соглашения о предоставлении рассрочки

Ниже приведен типовой образец. Все персональные данные (ФИО, паспорта, адреса, телефоны, ИНН, номера счетов) заменены на маскированные значения в формате [ДАННЫЕ УДАЛЕНЫ]. При использовании замените их на реальные данные сторон.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [НОМЕР] от «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 202[ГОД] г.

г. [ГОРОД]

Мы, нижеподписавшиеся:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: [НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ / ФИО ИП], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСРЕГИСТРАЦИИ ИП], представленное [ФИО ДИРЕКТОРА / ИП], действующее на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТЬ № [НОМЕР] от [ДАТА]], с одной стороны,

АРЕНДАТОР: [НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ / ФИО ИП], именуемое в дальнейшем «Арендатор», действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСРЕГИСТРАЦИИ ИП], представленное [ФИО ДИРЕКТОРА / ИП], действующее на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТЬ № [НОМЕР] от [ДАТА]], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны согласовали предоставить Арендатору рассрочку платежей по арендной плате согласно Договору аренды № [НОМЕР ДОГОВОРА] от «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 202[ГОД] г. (далее — «Договор»), заключенному между Сторонами, объектом которого является [ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА: ПОМЕЩЕНИЕ / ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, АДРЕС: [АДРЕС ОБЪЕКТА], КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР], ПЛОЩАДЬ: [ПЛОЩАДЬ] кв.м].

На момент подписания настоящего Соглашения у Арендатора сформировалась задолженность по арендной плате за период с «[ДАТА НАЧАЛА]» по «[ДАТА ОКОНЧАНИЯ]» включительно, в общей сумме [СУММА ЦИФРАМИ] ([СУММА ПРОПИСЬЮ]) руб. (в т.ч. НДС [СУММА НДС] руб.).

ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ (РАССРОЧКА)

Арендатор обязуется погасить указанную задолженность равными (или неравными) ежемесячными платежами в соответствии с приведенным ниже графиком:

Платежи производятся путем безналичного перечисления на расчетный счет Арендодателя:

• Бенефициар: [НАИМЕНОВАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ]
• ИНН/КПП: [ИНН] / [КПП]
• Расчетный счет: [НОМЕР СЧЕТА]
• Банк: [НАИМЕНОВАНИЕ БАНКА]
• БИК: [БИК]
• Корреспондентский счет: [КОР. СЧЕТ]
• Назначение платежа: «Погашение задолженности по аренде по Доп. соглашению № [НОМЕР] к Договору № [НОМЕР] за [ПЕРИОД]»

Проценты за предоставление рассрочки: [ВЫБРАТЬ НУЖНОЕ: начисляются в размере [ПРОЦЕНТ]% годовых от остатка задолженности за каждый день просрочки / не начисляются (беспроцентная рассрочка)]. В случае начисления проценты выплачиваются одновременно с основным платежом согласно графику п. 2.1.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В случае неисполнения Арендатором обязательства по погашению задолженности в сроки, установленные п. 2.1 настоящего Соглашения, Арендодатель имеет право:

• потребовать досрочного погашения всей оставшейся суммы задолженности и начисленных процентов в течение [КОЛИЧЕСТВО] календарных дней с момента направления письменного требования;
• взыскать неустойку (пени) в размере [ПРОЦЕНТ]% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (если не предусмотрено иное п. 2.3);
• расторгнуть Договор аренды № [НОМЕР] в одностороннем внесудебном порядке (если так предусмотрено Договором или ст. 619 ГК РФ) с уведомлением Арендатора за [КОЛИЧЕСТВО] дней.

Арендодатель гарантирует, что в период действия рассрочки не будет препятствовать пользованию Арендатором арендуемым объектом в соответствии с условиями Договора, за исключением случаев неуплаты текущей арендной платы за текущие периоды.

Текущая арендная плата за периоды, наступающие после подписания настоящего Соглашения, оплачивается Арендатором в сроки и порядке, установленные Договором аренды № [НОМЕР], независимо от погашения задолженности по рассрочке.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ПРИ НАЛИЧИИ)

В обеспечение исполнения обязательств по настоящему Соглашению Арендатор предоставляет: [ВЫБРАТЬ: поручительство [ФИО ПОРУЧИТЕЛЯ, ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ: [ДАННЫЕ УДАЛЕНЫ]] / залог имущества (описание в Приложении № [НОМЕР]) / банковскую гарантию № [НОМЕР] от [ДАТА] / иное обеспечение / без обеспечения].

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, решаются путем переговоров. До обращения в суд обязательным является досудебный претензионный порядок. Срок рассмотрения претензии — [КОЛИЧЕСТВО] календарных дней.

Споры, не урегулированные переговорами, передаются на рассмотрение в [АРБИТРАЖНЫЙ СУД [НАИМЕНОВАНИЕ СУБЪЕКТА РФ] / СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ ПО МЕСТОНАХОЖДЕНИЮ ОТВЕТЧИКА].

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения обязательств по погашению задолженности.

Настоящее Соглашение составлено в [КОЛИЧЕСТВО] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон [и один, для регистрирующего органа / в налоговый орган].

Во всем остальном, не урегулированном настоящим Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора аренды № [НОМЕР] и действующим законодательством РФ.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Ключевые пункты, на которые стоит обратить внимание при составлении

1. Признание долга. В преамбуле или п. 1 обязательно зафиксируйте точную сумму задолженности на дату подписания. Это исключает споры о «я уже частично заплатил» или «сумма другая».
2. Текущие платежи. Четко разделите: график погашения старой задолженности (рассрочка) и обязанность платить текущую аренду по старому графику (п. 3.3 образца). Иначе арендатор может перестать платить за текущий месяц, ссылаясь на рассрочку.
3. Проценты за рассрочку. Если вы предоставляете деньги в долг (фактически), разумно взять проценты (хотя бы по ключевой ставке ЦБ РФ). Если беспроцентная — фиксируйте это явно, чтобы налоговая не начислила доход по контрольным ценам (ст. 40 НК РФ).
4. Последствия дефолта по рассрочке. Пропишите право требовать весь долг сразу («ускорение долга») и право расторжения договора аренды. Без этого придется судиться по каждому пропущенному платежу отдельно.
5. Обеспечение. Для крупных сумм обязательно требуйте поручительство учредителей/директора Арендатора или залог имущества. Простое обещание платить часто не работает.
6. Регистрация. Если Договор аренды зарегистрирован в Росреестре (срок ≥ 1 год), Доп. соглашение, меняющее порядок/размер платежей, также подлежит регистрации (ст. 609, 619 ГК РФ, ст. 8 ФЗ-218). До регистрации оно действует только между сторонами.

Судебная практика: риски и нюансы

Анализ судебной практики (в т.ч. указанной в источнике КонсультантПлюс по делу № А79-6621/2022 и разъяснениям Пленума ВС РФ № 50) показывает ключевые моменты:

• Добросовестность. Суды отказывают в предоставлении рассрочки по исполнению решения суда (ст. 434 ГПК РФ), если должник действовал недобросовестно: приобретал имущество в собственность, зная о долге, или не платил долгое время без веских причин.
• Неотделимые улучшения. Если арендатор вкладывал средства в капитальный ремонт/улучшения, он имеет право требовать возмещения или зачета под аренду (ст. 621 ГК РФ). Это часто становится основанием для переговоров о рассрочке.
• Форма соглашения. Устная договоренность или переписка в мессенджерах без подписи уполномоченных лиц (или без ЭДО/ЭЦП) в суде может не сработать как доказательство изменения условий платежа. Письменная форма обязательна.
• Иск о расторжении. Если арендодатель подал иск о расторжении за неуплату, а к суду арендатор погасил долг — суд может оставить договор в силе (ст. 619 ГК РФ), если нарушение не является существенным (систематическим). Рассрочка, оформленная заранее, снимает риск расторжения.

Чек-лист перед подписанием

• [ ] Проверена полномочность подписантов (доверенности, уставы, выписки ЕГРЮЛ/ЕГРИП).
• [ ] Сумма долга в соглашении совпадает с первичкой (актами сверки, счетами-фактурами).
• [ ] График платежей реалистичен для денежного потока арендатора.
• [ ] Прописана ответственность за нарушение графика рассрочки (пени, досрочное требование, расторжение).
• [ ] Обеспечение (поручительство/залог) оформлено отдельным документом и приложено.
• [ ] Подготовлен пакет для регистрации в Росреестре (если договор аренды регистрировался).
• [ ] Бухгалтерия уведомлена о новом графике для корректного начисления НДС/Налога на прибыль/НДФЛ.

Грамотно оформленная рассрочка платежей — это инструмент управления рисками и сохранения деловых отношений. Использование Дополнительного соглашения с детальным графиком, условиями ответственности и обеспечением защищает интересы арендодателя и дает арендатору легальную возможность выйти на ровную платежеспособность. Обязательно учитывайте налоговые последствия (особенно НДС по начислению) и требования к регистрации, если аренда долгосрочная.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для подготовки документа с учетом специфики вашего дела рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.