Продажа квартиры‚ дома‚ комнаты или другого объекта недвижимости может повлечь необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Размер налога зависит от нескольких факторов: срока владения объектом‚ величины полученного дохода‚ статуса продавца (резидент/нерезидент) и наличия прав на налоговые вычеты. Ниже подробно рассмотрены все эти аспекты с учётом законодательства‚ действующего на 10 сентября 2026 г.

Общие правила налогообложения при продаже недвижимости

• Налоговая база – это доход от продажи‚ т.е. разница между ценой продажи (указанной в договоре купли‑продажи) и документально подтверждёнными расходами на приобретение и улучшение объекта.
• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13 % (с 2025 года введена прогрессивная шкала – см. пункт 3).
• Для нерезидентов ставка фиксирована – 30 % от дохода.
• Если объект находился в собственности продавца минимальный срок владения (см. пункт 2)‚ налог не уплачивается независимо от суммы сделки.

---

Минимальный срок владения – когда налог не платится

Согласно ст. 217.1 НК РФ‚ налог с продажи недвижимости не взимается‚ если:

1. Объект находился в собственности не менее 5 лет (общий срок).
2. Для отдельных категорий имущества срок сокращён до 3 лет:
   • Недвижимость‚ полученная по наследству или в качестве подарка от близкого родственника;
   • Объекты‚ являющиеся единственным жильём собственника (при условии‚ что он не имел другого жилья в течение последних 5 лет).

Если срок владения меньше указанных порогов‚ налог рассчитывается от полученного дохода (см. пункт 3).

---

Как определяется налоговая база и какие вычеты возможны

Формула налоговой базы:

Налоговая база = Цена продажи – (Расходы на покупку + Расходы на улучшение + Другие документально подтверждённые затраты)


Расходы на покупку – сумма‚ указанная в договоре купли‑продажи при приобретении объекта (или стоимость по договору дарения/наследования‚ если документально подтверждена).
Расходы на улучшение – затраты на реконструкцию‚ ремонт‚ установку инженерных систем‚ если они подтверждены актами выполненных работ и платежными документами.
Вычет по статье 220 НК РФ – при продаже имущества‚ приобретённого после 1 января 2019 г.‚ можно вычесть документально подтверждённую сумму фактических затрат на покупку (без учёта улучшений). Максимальный вычет – 2 000 000 руб.

Если после вычета налоговая база оказывается отрицательной или равной нулю‚ налог не уплачивается.

Прогрессивная шкала НДФЛ (с 2025 года)
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц. Для доходов от продажи недвижимости применяются те же ставки‚ что и для других видов дохода:



Годовой доход (руб.)
Ставка НДФЛ




до 2 400 000
13 %


от 2 400 001 до 5 000 000
15 %


от 5 000 001 до 20 000 000
18 %


свыше 20 000 000
20 %



При расчёте налога с продажи недвижимости сначала определяется налоговая база (см. пункт 3). Затем к этой базе применяется соответствующая ставка из таблицы в зависимости от общего годового дохода налогоплательщика (включая зарплату‚ дивиденды‚ проценты и другие доходы).
Пример: если гражданин получил от продажи квартиры 3 000 000 руб. дохода‚ а его остальные доходы за год составляют 1 000 000 руб.‚ общий доход = 4 000 000 руб. → ставка 15 %. Налог = 3 000 000 × 15 % = 450 000 руб.

Особенности для нерезидентов
Нерезиденты РФ (физические лица‚ находящиеся в России менее 183 дней в календарном году) платят НДФЛ по фиксированной ставке 30 % от всей суммы дохода от продажи недвижимости‚ независимо от прогрессивной шкалы и срока владения. Льготы по минимальному сроку владения (5/3 года) также применяются к нерезидентам‚ но если срок меньше‚ налог считается по ставке 30 %.

Пошаговый пример расчёта налога с продажи квартиры (резидент)

Определяем цену продажи: 4 500 000 руб. (по договору).
Расходы на покупку: 2 000 000 руб. (договор купли‑продажи при приобретении).
Расходы на улучшение: 300 000 руб. (чеки за ремонт кухни и ванной).
Налоговая база = 4 500 000 – (2 000 000 + 300 000) = 2 200 000 руб.
Предположим‚ общий годовой доход налогоплательщика (включая эту сделку) = 2 800 000 руб. → попадаем в первую ступень прогрессивной шкалы (до 2 400 000 руб.) – но поскольку часть дохода превышает порог‚ применяем пропорциональный расчёт:

Первые 2 400 000 руб. × 13 % = 312 000 руб.
Оставшиеся 400 000 руб. × 15 % = 60 000 руб.


Если бы срок владения составлял 6 лет‚ налог не уплачивался бы вообще.


Как подать декларацию и уплатить налог

Декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года‚ следующего за годом получения дохода.
В декларации указываются:

доход от продажи (цена по договору);
расходы на покупку и улучшение (с приложением копий договоров‚ чеков‚ актов);
право на вычет по ст. 220 НК РФ (если applicable).


После обработки декларации налоговая служба формирует извещение о сумме налога к уплате. Оплата производится не позднее 15 июля** того же года (в случае‚ если срок подачи декларации не был перенесён).
Уплата может быть выполнена через онлайн‑сервис ФНС‚ банковские приложения или в кассе налоговой инспекции.


Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если я продал квартиру дешевле‚ чем купил?
Если после учёта расходов на покупку и улучшение налоговая база оказывается отрицательной или нулевой‚ налог не уплачивается. Однако декларацию всё равно подать необходимо‚ указав убыток (который может быть перенесён на будущие годы).
Можно ли уменьшить налог за счёт имущественного вычета на ребёнка?
Имущественный вычет на детей применяется только к доходам от трудовой деятельности и некоторых социальных выплат. При продаже недвижимости он не используется.
А если я получил квартиру в дар от родителей?
При получении в дар от близкого родственника срок владения для освобождения от налога сокращён до 3 лет. Если вы продали квартиру раньше этого срока‚ налог считается от разницы между ценой продажи и нулевой базой (так как расходы на покупку отсутствуют). Вычет по ст. 220 НК РФ в этом случае не предоставляется.
Нужно ли указывать кадастровую стоимость в декларации?
Кадастровая стоимость используется только для расчёта налога на имущество физических лиц. При продаже она не влияет на НДФЛ‚ за исключением случаев‚ когда цена продажи значительно ниже 70 % кадастровой стоимости – тогда налоговая инспекция может корректировать доход до этой величины (по ст. 214 НК РФ).



Налог с продажи недвижимости уплачивается только если срок владения меньше установленного минимума (5 лет – общий‚ 3 года – для наследства/дара/единственного жилья).
Налоговая база определяется как цена продажи минус документально подтверждённые расходы на покупку и улучшение‚ с учётом возможного вычета по ст. 220 НК РФ.
С 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ (13 %‑20 %)‚ поэтому ставка зависит от общего годового дохода налогоплательщика.
Для нерезидентов ставка фиксирована – 30 % от дохода‚ независимо от прогрессивной шкалы.
Декларация 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года‚ уплата – не позднее 15 июля того же года.

Соблюдение этих правил позволит корректно определить‚ после какой суммы при продаже облагается налогом‚ и избежать ошибок при расчёте и уплате НДФЛ.