Сделки‚ при которых плательщик (покупатель) оформляет право собственности на недвижимость сразу на другое лицо (бенефициара)‚ регулируются статьей 1005 ГК РФ («Исполнение обязательства в пользу третьего лица»). В 2026 году базовые правила налогообложения таких операций остаются стабильными‚ однако важно учитывать нюансы применения налоговых вычетов и риски доплаты НДФЛ для получателя недвижимости.

Понятие и правовая природа сделки

При покупке квартиры в пользу третьего лица договор купли-продажи (ДКП) заключается между продавцом и плательщиком (заказчиком)‚ но в договоре (или в отдельном заявлении) указывается‚ что переход права собственности происходит непосредственно в пользу третьего лица — приобретателя.

• Плательщик (заказчик): лицо‚ которое оплачивает квартиру своими средствами.
• Приобретатель (бенефициар/третье лицо): лицо‚ на которое оформляется право собственности в ЕГРН.
• Продавец: собственник‚ отчуждающий недвижимость.

Важно: С точки зрения налогового права‚ это не дарение от плательщика к приобретателю (если соблюдена процедура ст. 1005 ГК РФ)‚ а именно оплаченная покупка. Однако налоговые последствия для сторон имеют свою специфику.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для приобретателя (бенефициара)

Является ли получение квартиры доходом?

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ‚ доходом в виде имущественно неимущественных прав считается стоимость полученного имущества. Если третье лицо получает квартиру без оплаты за счет средств плательщика‚ налоговая инспекция может расценить это как доход приобретателя‚ подлежащий облажению НДФЛ (13% для резидентов‚ 30% — для нерезидентов‚ 15% — при доходе свыше 5 млн руб. в год).

Исключения: когда НДФЛ не платится

Доход не возникает (или не облагается) в следующих случаях:

1. Близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ): Если плательщик и приобретатель являются супругами‚ родителями и детьми (в т.ч. усыновленными/усыновителями)‚ братьями и сестрами (сводными)‚ дедушками/бабушками и внуками. В этом случае получение квартиры не считается доходом‚ НДФЛ не удерживается‚ декларация 3-НДФЛ сдавать не нужно.
2. Оформление доли несовершеннолетнему ребенку: Если плательщик — родитель‚ а приобретатель, их несовершеннолетний ребенок‚ это также подпадает под исключение для близких родственников.
3. Исполнение обязательств по судебному решению/брачному договору: Если квартира покупается в счет алиментов или разделе имущества супругов.

Риск переквалификации в дарение

Если сторонние лица (не родственники) оформляют сделку по ст. 1005 ГК РФ‚ ФНС может выступить с позицией: плательщик сделал дарение приобретателю в виде оплаты квартиры. В этом случае:

• Приобретатель должен заплатить НДФЛ с кадастровой (рыночной) стоимости квартиры.
• Плательщик теряет право на имущественный вычет (см. ниже)‚ так как не стал собственником.

Рекомендация 2026 года: Для сторонних лиц безопаснее оформить обычную покупку на плательщика‚ а затем — договор дарения на третье лицо (с учетом налогов на дарение) или завещание. Либо зафиксировать в договоре‚ что плательщик выступает в качестве представителя по доверенности (тогда покупателем в ДКП будет сразу третье лицо).

Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — право плательщика

Это самый важный момент для того‚ кто платит деньги.

Общее правило: вычет получает собственник

Право на имущественный вычет (13% от стоимости квартиры‚ макс. 260 000 руб. + вычет на проценты по ипотеке до 390 000 руб.) возникает у собственника недвижимости‚ который оплатил её приобретение.

Ситуация со ст. 1005 ГК РФ

Поскольку в ЕГРН собственником записывается третье лицо‚ плательщик (заказчик) формально не становится собственником. Следовательно‚ плательщик теряет право на имущественный вычет за эту квартиру.

Вычет имеет право получить приобретатель (бенефициар)‚ но только при выполнении двух условий одновременно:

• Он является налоговым резидентом РФ.
• Он фактически оплатил квартиру (перевел свои деньги продавцу).

Если деньги перевел плательщик (родитель‚ муж‚ работодатель)‚ а в ЕГРН записался ребенок/жена/сотрудник — вычет у приобретателя не получится‚ так как нет подтверждения собственных расходов. Деньги плательщика не считаются расходами приобретателя.

Исключение: ипотека

Если квартира покупается в ипотеку‚ заемщиком по кредиту должен быть приобретатель (собственник). Банки редко выдают ипотеку по схеме ст. 1005 ГК РФ‚ если заемщик и собственник — разные лица. Если же заемщик = приобретатель‚ а деньги для первоначального взноса дал плательщик — вычет на проценты по ипотеке получит приобретатель (заемщик)‚ а вычет на стоимость квартиры, нет (если не докажет оплату ПВ своими средствами).

НДС и налог на имущество

• НДС: Физические лица при покупке жилой недвижимости у физических лиц не являются плательщиками НДС. Сделка не облагается НДС.
• Налог на имущество физических лиц: Платит собственник‚ на которого оформлена квартира в ЕГРН (приобретатель/третье лицо). Ставка зависит от кадастровой стоимости и регионального законодательства. Льготы (на пенсионеров‚ инвалидов и т.д.) применяются к собственнику.

Государственная пошлина за регистрацию прав

Платит лицо‚ в пользу которого регистрируется право (приобретатель/третье лицо).

• Электронная регистрация через Госуслуги/МФЦ/нотариуса: 0 руб. (льгота 100% сохраняется в 2026 г.).
• Бумажная подача в МФЦ/Ростреестр: 2 000 руб. за объект.

Обязательства налогового агента (Продавца)

Продавец (если он физическое лицо‚ владевший квартирой менее минимального срока владения — 3 или 5 лет) сам платит НДФЛ с дохода от продажи. Покупка в пользу третьего лица не меняет налоговой базы продавца. Он имеет право на вычет на продажу (до 1 000 000 руб.) или вычет на приобретение (если покупал другую).

Необходимый пакет документов для ФНС (при проверке)

Чтобы подтвердить законность схемы и избежать начислений‚ стороны должны хранить:

• Договор купли-продажи с условием о переходе права в пользу третьего лица (ссылка на ст. 1005 ГК РФ).
• Распоряжение/заявление плательщика о передаче права приобретателю.
• Квитанции/выписки со счета плательщика о перечислении денег продавцу (указать назначение: «Оплата по ДКП №… в пользу <ФИО приобретателя>»).
• Свидетельство о регистрации права (выписка ЕГРН) на приобретателя.
• Документы‚ подтверждающие родственные отношения (если применяется исключение п. 18.1 ст. 217 НК РФ): свидетельства о рождении‚ браке и т.д.

Типичные ошибки и риски в 2026 году

Алгоритм действий: как оформить правильно

1. Определите статус сторон: Являются ли плательщик и приобретатель близкими родственниками (п; 18.1 ст. 217 НК РФ)?
2. Выберите форму:
   • Да (родственники): Можно использовать ст. 1005 ГК РФ. НДФЛ у приобретателя нет. Вычет теряется (если плательщик не собственник). Часто выгоднее купить на плательщика -> получить вычет -> подарить родственнику (вычет вернется‚ дарение без НДФЛ).
   • Нет (сторонние): Ст. 1005 ГК РФ рискованна (НДФЛ у приобретателя как доход). Лучше: покупка на плательщика -> вычет -> дарение/завещание/продажа приобретателю (с учетом налогов на последующую сделку).
3. Согласуйте с банком (если ипотека): Почти все банки требуют‚ чтобы заемщик = собственник = приобретатель. Схема ст. 1005 ГК РФ с ипотекой практически не применяется.
4. Подготовьте ДКП: Обязательно включите условие: «Право собственности на квартиру переходит к Покупателю (Плательщику) с обязательством передать его в пользу Третьего лица — Приобретателя [ФИО‚ паспортные данные] на основании ст. 1005 ГК РФ».
5. Оплатите: Плательщик переводит деньги продавцу. В назначении платежа укажите ФИО приобретателя.
6. Регистрация: Подача документов в Росреестр (через МФЦ/Госуслуги/нотариуса) на приобретателя. Подать может любой заинтересованный стороной по доверенности.

Резюме

Покупка квартиры в пользу третьего лица (ст; 1005 ГК РФ) — удобный юридический инструмент‚ но с существенными налоговыми ограничениями:

• Для близких родственников: Безопасно по НДФЛ (нет дохода)‚ но теряется имущественный вычет у плательщика.
• Для сторонних лиц: Высокий риск начисления НДФЛ 13–30% приобретателю как доходу. Вычет теряется у обоих.
• Для ипотеки: Схема практически неработоспособна.

Лайфхак 2026: Если цель — получить вычет и оформить квартиру на родственника‚ оптимальный путь: Покупка на себя (плательщика) → Получение вычета (возврат 260 тыс. руб.) → Дарение родственнику (без НДФЛ‚ пошлина 0 руб. онлайн). Это сохраняет деньги в семье и дает государственную поддержку.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.