Сдача квартиры, дома или комнаты в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако, чтобы избежать штрафов и недоразумений с налоговыми органами, важно знать, как правильно оформить доход, какие ставки применяются и когда необходимо подавать декларацию. Ниже представлен подробный обзор текущего порядка уплаты подоходного налога (ПН) от сдачи в аренду жилья в Беларуси, актуальный на 10 сентября 2026 г.
Нормативная база
- Налоговый кодекс Республики Беларусь – статьи 166‑168 (налог на доходы физических лиц).
- Постановление Совета Министров РБ № 123 от 15 марта 2024 г. «Об установлении ставок подоходного налога от сдачи в аренду жилых помещений».
- Инструкция МНС по заполнению декларации по форме 2‑НДФЛ (версия 2025).
Согласно действующему законодательству, доход, полученный физическим лицом от сдачи в аренду жилых (и нежилых) помещений, облагается подоходным налогом по специальной ставке, отличной от общей ставки 13 %.
Кто считается плательщиком?
Плательщиком ПН является любой физический человек, который:
- является собственником (или законным владельцем) жилого помещения;
- получает денежные средства за предоставление этого помещения во временное пользование (аренда, субаренда, найм);
- не относится к категории лиц, освобождённых от налогообложения (см. раздел 4).
Важно: если арендодатель является индивидуальным предпринимателем (ИП) и сдаёт жильё в рамках своей предпринимательской деятельности, доход учитывается в общем налогообложении ИП (упрощённая система, ЕНВД и т.д.). В данной статье речь идёт именно о физических лицах, не зарегистрированных как ИП.
Ставки подоходного налога от сдачи в аренду
Ставка ПН зависит от типа помещения и места его расположения. На 2026 год действуют следующие нормы:
| Тип помещения | Регион/город | Ставка ПН |
|---|---|---|
| Жилое помещение (квартира, дом, комната) | Минск и область | 10 % |
| Жилое помещение | 16 городов, где планируется повышение (см. ниже) | 35 руб. за 1 м² в месяц (эквивалентно ≈ 12 %) |
| Жилое помещение | Все остальные населённые пункты | 8 % |
| Нежилое помещение (офис, торговый пункт, склад) | Любой регион | 13 % (общая ставка ПН) |
Примечание: Ставка в размере 35 руб. за квадратный метр в месяц была введена в рамках пилотного проекта в 16 городах (Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Слоним). Эта мера направлена на выравнивание налоговой нагрузки в регионах с высоким спросом на арендное жильё.
Льготы и освобождения от налогообложения
Некоторые категории доходов от аренды могут быть полностью или частично освобождены от ПН:
- Сдача жилья близким родственникам (родители, дети, супруг/супруга, братья/сёстры) безвозмездно или за символическую плату (не превышающую 10 % от рыночной стоимости аренды) – освобождение от налога.
- Аренда жилья, предоставляемого государством или муниципалитетом в рамках социальных программ (например, жильё для молодых семей, ветеранов) – не облагается ПН, если арендная плата устанавливается по нормативным тарифам.
- Доход от сдачи помещения в аренду на срок менее 30 дней в течение календарного года, если общая сумма полученных средств не превышает 200 базовых величин (БВ) – освобождение от подачи декларации, но налог всё равно удерживается источником выплаты (если арендодатель является юридическим лицом).
Для получения льготы необходимо предоставить в налоговый орган подтверждающие документы (договор аренды, справки о родстве, выписки из реестра социального жилья и т.д.).
Порядок уплаты налога
- Определение налогооблагаемого дохода. Доход считается суммой всех полученных платежей за аренду за отчётный период (календарный год). Из этой суммы можно вычесть документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с содержанием имущества (ремонт, коммунальные платежи, налог на имущество, страхование). Однако, вычеты допустимы только если арендодатель ведёт книгу учёта доходов и расходов и имеет статус индивидуального предпринимателя. Для обычных физических лиц вычеты не применяются – налог рассчитывается от полной суммы полученных средств.
- Расчёт налога. Налог = Налогооблагаемый доход × Ставка ПН (в процентах) или фиксированная ставка за м² (в рублях).
- Уплата налога. Налог уплачивается ежеквартально не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом (например, за I квартал – до 20 апреля). Возможна также единовременная уплата за год до 31 марта следующего года.
- Сдача декларации. Физические лица, получившие доход от аренды, обязаны подать декларацию по форме 2‑НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 31 марта года, следующего за отчётным. В декларации указываются:
- Сумма полученного дохода;
- Ставка ПН, применённая к данному доходу;
- Сумма налога, подлежащая уплате;
- Информация об объекте аренды (адрес, площадь, тип помещения).
- Подтверждение уплаты. После уплаты налога налоговый орган выдаёт квитанцию или электронное подтверждение, которое рекомендуется хранить не менее четырёх лет.
Ответственность за нарушение порядка уплаты
Нарушение правил уплаты ПН может повлечь следующие меры воздействия:
- Штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога (минимальный штраф – 1 базовая величина).
- Пени за просрочку уплаты – 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки.
- В случае систематического уклонения от уплаты (более двух раз в течение трёх лет) возможна подача заявления в суд о взыскании налога в принудительном порядке.
Для избежания штрафов рекомендуется:
- Вести простой журнал учёта полученных арендных платежей (дата, сумма, ФИО арендатора).
- Своевременно вносить квартальные платежи через систему «ЕРИП» или в отделения банка.
- Хранить копии договоров аренды и квитанций об оплате коммунальных услуг (если они включаются в стоимость аренды).
Актуальные изменения и перспективы на 2026‑2027 годы
В 2026 году Министерство по налогам и сборам анонсировало следующие инициативы:
- Повышение фиксированной ставки в 16 городах до 40 руб. за м² в месяц с 1 января 2027 г. (обсуждается в рамках проекта «Сбалансированное налогообложение арендного рынка»).
- Возможность подачи декларации в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на портале nalog.gov.by с автоматическим расчётом налога по введённым данным.
Эти изменения ещё находятся на стадии обсуждения, но налогоплательщикам рекомендуется следить за официальными публикациями МНС и готовиться к возможному увеличению налоговой нагрузки в указанных регионах.
Практические советы для арендодателей
- Оформляйте договор аренды в письменной форме. Это не только защищает ваши права, но и служит основанием для расчёта налога.
- Указывайте в договоре точную сумму арендной платы и периодичность платежей. Чем прозрачнее условия, тем проще будет подтвердить доход перед налоговой.
- Разделяйте коммунальные платежи и арендную плату. Если коммунальные услуги включены в стоимость аренды, их необходимо указывать отдельно в договоре, иначе налог может быть начислен от завышенной суммы.
- Используйте онлайн‑сервисы для учёта доходов. Некоторые бухгалтерские программы (например, 1С:Бухгалтерия 8, МойБизнес) имеют шаблоны для учёта арендного дохода и автоматического расчёта ПН.
- Консультируйтесь с налоговым специалистом при сложных ситуациях. Например, при сдаче части квартиры в субаренду, при совместной собственности или при использовании жилья под краткосрочную аренду (посуточно).
Уплата подоходного налога от сдачи в аренду жилья в Беларуси регулируется чётко определёнными нормами, однако на практике требует внимательного отношения к деталям: правильному определению дохода, своевременной уплате налога и подаче декларации. Понимание действующих ставок, льгот и предстоящих изменений поможет избежать штрафов и легализовать свой дополнительный доход. Следуя рекомендациям, изложенным в данной статье, вы сможете эффективно управлять своими арендными отношениями и оставаться в рамках законодательства.
Статья подготовлена на основе информации, доступной на официальных сайтах Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и новостных лент за период до 10 сентября 2026 г.