Упрощенная система налогообложения (УСН) – один из самых популярных налоговых режимов для малого и среднего бизнеса в России․ Она позволяет заменить несколько налогов (НДФЛ, налог на прибыль, НДС и др․) единым платежом․ Однако вопрос о том, нужно ли платить налог на имущество при УСН, остается актуальным для многих предпринимателей и организаций․ В данной статье подробно рассмотрим, какие объекты недвижимости подлежат обложению, какие ставки применяются, какие льготы предусмотрены и как изменилось законодательство к 2026 году․
Что такое УСН и какие налоги она заменяет
УСН предусматривает два варианта налогообложения:
- «Доходы» – налог рассчитывается только от полученных доходов;
- «Доходы минус расходы» – налог рассчитывается от разницы между доходами и документально подтвержденными расходами․
При выборе УСН налогоплательщик освобождается от уплаты:
- НДФЛ (для ИП) или налога на прибыль (для ООО);
- НДС (за исключением случаев, когда обязательно его уплата – например, при экспорте/импорте);
- Налога на имущество организаций в отношении некоторых объектов недвижимости․
Однако полное освобождение от налога на имущество не наступает: с 1 января 2015 года для ИП, применяющих УСН, установлена обязанность уплачивать этот налог по определенным объектам недвижимости․
Налог на имущество при УСН: общие положения
Согласно пункту 4 статьи 346;11 Налогового кодекса РФ, плательщики УСН уплачивают налог на имущество организаций только в отношении:
- Недвижимости, включенной в состав основных средств и используемой в предпринимательской деятельности;
- Объектов, оцененных по кадастровой стоимости (то есть тех, которые подлежат государственной кадастровой оценке)․
Если объект недвижимости не относится к основным средствам или не имеет кадастровой стоимости (например, движимое имущество, незавершенное строительство), налог на имущество при УСН не начисляется․
Какие объекты недвижимости облагаются налогом при УСН
Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы и судебной практике, к налогооблагаемому имуществу относятся:
- Офисные помещения, используемые для ведения бизнеса;
- Торговые площади (магазины, павильоны, торговые залы);
- Склады и производственные помещения;
- Здания и сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем налогоплательщику;
- Квартиры, дома и другие жилые помещения, если они используются в предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду под офис или производство)․
Исключение составляют:
- Торговая и офисная недвижимость, если она относится к объектам, облагаемым по ставке 0 % (в некоторых регионах предоставляются такие льготы);
- Объекты, находящиеся в собственности физических лиц, не зарегистрированных как ИП, и не используемые в бизнесе;
- Недвижимость, включенная в перечень льготных объектов, утвержденный субъектом РФ (например, объекты социальной инфраструктуры, культурного наследия и т․д․)․
Ставки налога на имущество при УСН
Ставка налога на имущество организаций устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах, предусмотренных НК РФ:
- Минимальная ставка – 0,0 %;
- Максимальная ставка – 2,2 % (для объектов, оцененных по кадастровой стоимости)․
Согласно информации, актуальной на 2026 год, максимальная ставка для плательщиков УСН составляет 2 % (см․ запись от : «Для плательщиков УСН в 2026 году … максимальная ставка равна 2»)․
Конкретная ставка зависит от региона и может быть понижена в рамках региональных льгот․ Например:
- В Москве ставка часто составляет 0,5 % для объектов, используемых в производственной деятельности;
- В некоторых регионах Сибири и Дальнего Востока применяются ставки 0,1 %–0,3 % для стимулирования инвестиций․
Льготы и исключения
Плательщики УСН могут воспользоваться следующими льготами:
- Региональные льготы – многие субъекты РФ устанавливают пониженные ставки или полное освобождение для определенных категорий объектов (например, объекты малого предпринимательства, социальной направленности)․
- Льгота для newly created businesses – в некоторых регионах первые два года работы на УСН предоставляется нулевая ставка налога на имущество․
- Освобождение для объектов, не включенных в основные средства – если недвижимость учитывается как внеоборотный актив, но не используется в деятельности, она не облагается․
- Льгота для объектов культурного наследия – при наличии статуса объекта культурного наследия ставка может быть снижена до 0 %․
Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости, приложив подтверждающие документы (выписку из ЕГРН, решение регионального органа о предоставлении льготы, договор аренды и т․д․)․
Порядок уплаты и отчетности
Уплата налога на имущество при УСН осуществляется ежеквартально в виде авансовых платежей, а итоговый расчет производится по итогам налогового периода (календарного года)․ Основные шаги:
- Определение налоговой базы – кадастровая стоимость объекта на начало налогового периода (данные берутся из выписки ЕГРН)․
- Расчет авансового платежа – налоговая база × ставка ÷ 4 (квартал)․
- Уплата аванса – не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (например, за I квартал – до 20 апреля)․
- Возврат или доплата – если сумма авансов превысила исчисленный налог, излишек зачитывается в счет будущих платежей или возвращается налогоплательщику․
Важно вести учет основных средств и своевременно обновлять данные о кадастровой стоимости, поскольку она может изменяться в результате переоценки․
Изменения в законодательстве к 2026 году
К 2026 году в налоговом регулировании УСН произошли следующие значимые изменения:
- Увеличение максимальной ставки – с 1,5 % до 2 % для объектов, оцененных по кадастровой стоимости (запись от )․
- Уточнение перечня льготных объектов – расширен список объектов социальной и культурной направленности, освобождаемых от налога на имущество․
- Электронное взаимодействие – обязательная подача заявлений на получение льгот и уточнение кадастровой стоимости через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС․
- Ужесточение контроля – усилены проверки правильности отнесения объектов к основным средствам и применения ставок; штрафы за недостоверные сведения увеличились до 20 % от неуплаченного налога․
Эти нововведения направлены на повышение прозрачности налогообложения и снижение рисков злоупотреблений льготами․
Практические рекомендации для плательщиков УСН - Проведите инвентаризацию основных средств – убедитесь, что все объекты недвижимости, используемые в бизнесе, правильно отнесены к основным средствам и имеют актуальную кадастровую стоимость․
- Проверьте региональные льготы – посетите сайт регионального органа исполнительной власти или обратитесь в местное отделение ФНС для уточнения действующих ставок и возможных освобождений․
- Своевременно подавайте заявления на льготы – подготовьте необходимые документы (выписка из ЕГРН, подтверждение использования объекта, решение о предоставлении льготы) и отправьте их в налоговый орган до начала налогового периода․
- Автоматизируйте расчет авансов – используйте бухгалтерские программы, поддерживающие расчет налога на имущество по кадастровой стоимости, чтобы избежать ошибок в квартальных платежах․
- Храните подтверждающие документы – выписки из ЕГРН, акты приема‑передачи, договоры аренды и решения о льготах должны храниться не менее четырех лет, так как они могут потребоваться при проверке․
Ответ на вопрос «Платят ли налог на имущество при упрощенной системе налогообложения» – да, но не в отношении всего имущества․ Плательщики УСН обязаны уплачивать налог на имущество организаций только в отношении:
- недвижимости, включенной в состав основных средств и используемой в предпринимательской деятельности;
- объектов, оцененных по кадастровой стоимости․
Ставка налога устанавливается региональными властями и в 2026 году может достигать максимального значения 2 %․ Однако существует широкий спектр льгот и возможностей снижения налоговой нагрузки, которые необходимо активно использовать: своевременное оформление заявлений, учет изменений кадастровой стоимости и применение региональных преференций․
Соблюдение перечисленных рекомендаций позволит минимизировать риски штрафов и оптимизировать налоговые выплаты при работе на УСН․