Переуступка прав аренды (цессия договора аренды) — это гражданско-правовая сделка, при которой действующий арендатор (цедент) передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка новому лицу (цессионарию). Данная процедура регулируется статьей 22 Земельного кодекса РФ, статьей 615 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ниже представлена подробная статья, охватывающая правовые основания, порядок оформления, типовой образец договора с маскированными персональными данными, а также нюансы государственной регистрации.

Правовые основания и условия допустимости переуступки

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор имеет право передать права аренды земельного участка другому лицу (переуступить право аренды) только при соблюдении следующих условий:

• Согласие арендодателя: Переуступка допускается только с письменного согласия арендодателя (владельца земли или уполномоченного органа), если иное не предусмотрено самим договором аренды.
• Отсутствие запрета в договоре: В первоначальном договоре аренды не должно быть условия, прямо запрещающего уступку прав третьим лицам.
• Письменная форма: Соглашение о переуступке должно быть заключено в письменной форме (простой письменной, но для регистрации в Росреестре — в форме, допускающей нотариальное заверение или электронную регистрацию).
• Срок аренды: Переуступаются права на оставшийся срок действия договора аренды.

Важно: Если земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства), переуступка прав может быть ограничена или запрещена специальными нормами (ст. 39.20, 39.19 ЗК РФ).

Структура и обязательные условия договора переуступки

Договор переуступки прав аренды (соглашение об уступке прав) является дополнительным соглашением к основному договору аренды. По сути, это трехсторонний документ (Арендодатель, Цедент — Цессионарий), хотя формально подписывают его цедент и цессионарий, а арендодатель дает согласие (подписывает в графе «Согласие арендодателя» или выдает отдельное письмо-согласие).

Обязательные реквизиты (согласно ст. 432 ГК РФ и практике Росреестра):

1. Предмет договора: Указание на передачу прав и обязанностей по конкретному договору аренды (номер, дата, регистрационный номер в ЕГРН).
2. Стороны: Полные паспортные данные цедента и цессионария (ФИО, серия/номер паспорта, кем выдан, когда, адрес регистрации, ИНН/СНИЛС, для Росреестра).
3. Описание объекта: Кадастровый номер земельного участка, площадь, вид разрешенного использования (ВРИ), категория земель, адрес/место нахождения.
4. Цена и расчеты: Стоимость переуступки (возмездная/безвозмездная), порядок и сроки расчетов между цедентом и цессионарием. Ключевой момент: размер арендной платы и порядок ее внесения для нового арендатора сохраняются не менее одного года (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
5. Обеспечение обязательств: Гарантии отсутствия задолженностей по арендной плате, налогам, отсутствия обременений (залог, арест, судебные споры).
6. Согласие арендодателя: Текст согласия арендодателя с указанием данных представителя (если арендодатель — госорган/муниципалитет) или подпись собственника.
7. Акт приема-передачи: Ссылка на составление акта приема-передачи прав (и участка, если есть постройки).
8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
9. Подписи сторон и дата.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка (между физлицами)

Ниже приведен типовой образец. Все персональные данные (ФИО, паспорта, адреса, телефоны, кадастровые номера) заменены на маскированные значения в формате [ДАННЫЕ СКРЫТЫ]. При заполнении замените их на реальные сведения.

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № [НОМЕР]

г. [НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ] «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендатор (Цедент): [ФИО ЦЕДЕНТА ПОЛНОСТЬЮ], паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ] г., код подразделения [КОД], прописка по адресу: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ], ИНН [ИНН], СНИЛС [СНИЛС], тел.: [ТЕЛЕФОН], именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны,

и

Новый арендатор (Цессионарий): [ФИО ЦЕССИОНАРИЯ ПОЛНОСТЬЮ], паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ] г., код подразделения [КОД], прописка по адресу: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ], ИНН [ИНН], СНИЛС [СНИЛС], тел.: [ТЕЛЕФОН], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны,

в лице Арендодателя — [НАИМЕНОВАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ / ФИО СОБСТВЕННИКА], действующего на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТЬ / ПРИКАЗ], именуемого в дальнейшем «Арендодатель»,

вместе именуемых «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Цедент переуступает Цессионарию, а Цессионарий принимает от Цедента права и обязанности по Договору аренды земельного участка № [НОМЕР ДОГОВОРА АРЕНДЫ] от [ДАТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ] г. (далее — «Договор аренды»), зарегистрированного в ЕГРН [ДАТА РЕГИСТРАЦИИ] под регистрационным номером [РЕГ. НОМЕР ЕГРН].

Предметом Договора аренды является земельный участок:

• Кадастровый номер: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР: XX:XX:XXXXXX:XX];
• Площадь: [ПЛОЩАДЬ] кв. м (га);
• Категория земель: [КАТЕГОРИЯ];
• Вид разрешенного использования (ВРИ): [ВРИ];
• Адрес (место нахождения): [АДРЕС УЧАСТКА].

Переуступка прав производится на оставшийся срок действия Договора аренды — до [ДАТА ОКОНЧАНИЯ СРОКА АРЕНДЫ] г.

ЦЕНА ПЕРЕУСТУПКИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Стороны устанавливают цену переуступки прав аренды в размере [СУММА ЦИФРАМИ] ([СУММА ПРОПИСЬЮ]) рублей 00 копеек.

Переуступка прав является [ВОЗМЕЗДНОЙ / БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ].

Расчеты между Цедентом и Цессионарием производятся следующим образом: [ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА: ПРЕДОПЛАТА, ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ, ЭСКРОУ И Т.Д.].

Цедент гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

• Задолженности по арендной плате за земельный участок перед Арендодателем нет;
• Земельный участок не обременен правами третьих лиц (залог, арест, судебные споры, сервитуты);
• На участке нет несанкционированных строений/построек (или: имеются следующие объекты: [ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ/ОТСУТСТВУЮТ]).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

С момента государственной регистрации переуступки прав в ЕГРН Цессионарий приобретает все права и обязанности Арендатора по Договору аренды, включая обязанность своевременно уплачивать арендную плату;

Размер арендной платы и порядок ее внесения для Цессионария сохраняются неизменными не менее одного года с момента государственной регистрации переуступки прав (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Цедент обязан передать Цессионарию все документы, относящиеся к Договору аренды (оригинал или нотариально заверенная копия Договора аренды, выписка из ЕГРН, план-схема, акты приема-передачи, квитанции об оплате аренды).

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Арендодатель дает свое безусловное согласие на переуступку прав аренды земельного участка от Цедента к Цессионарию на условиях настоящего Договора.

Арендодатель подтверждает, что Договор аренды № [НОМЕР] действует, не расторгнут, и к Цеденту нет претензий по исполнению обязательств.

ПОДПИСЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ / УПОЛНОМОЧЕННОГО ЛИЦА

Подпись: _______________ / [ФИО ПРЕДСТАВИТЕЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ] /

М.П. (при наличии) Дата: «___» _________ 20__ г.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Прием-передача прав (и земельного участка) оформляется Актом приема-передачи (Приложение № 1 к настоящему Договору), который подписывается Сторонами одновременно с подписанием настоящего Договора.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном ФЗ-218. Право аренды Цессионария считается возникшим с момента государственной регистрации переуступки прав.

Расходы по государственной регистрации (госпошлина, услуги МФЦ/нотариуса) несет [ЦЕССИОНАРИЙ / СТОРОНЫ ПОПОЛАМ / ЦЕДЕНТ].

Документы для регистрации подает [ЦЕССИОНАРИЙ / ЦЕДЕНТ / ОБЕ СТОРОНЫ ВМЕСТЕ].

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Все споры и разногласия решаются путем переговоров, а при недостижении согласия — в судебном порядке по месту нахождения земельного участка (юрисдикция по подведомственности).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в [КОЛИЧЕСТВО] экземплярах: по одному для Цедента, Цессионария, Арендодателя и для подачи в Росреестр (МФЦ). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами, а права и обязанности по Договору аренды переходят к Цессионарию с момента государственной регистрации переуступки.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПОДПИСИ СТОРОН:

ЦЕДЕНТ: _______________ / [ФИО ЦЕДЕНТА] /

ЦЕССИОНАРИЙ: _______________ / [ФИО ЦЕССИОНАРИЯ] /

Приложение № 1: Акт приема-передачи прав аренды (обязателен для Росреестра)

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № [НОМЕР]

г. [НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ] «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г.

Составили настоящий Акт:

• Цедент: [ФИО ЦЕДЕНТА] (паспорт [ДАННЫЕ]);
• Цессионарий: [ФИО ЦЕССИОНАРИЯ] (паспорт [ДАННЫЕ]).

В исполнение Договора переуступки прав аренды № [НОМЕР ДОГОВОРА ПЕРЕУСТУПКИ] от [ДАТА] г., Цедент передает, а Цессионарий принимает права и обязанности по Договору аренды № [НОМЕР ДОГОВОРА АРЕНДЫ] от [ДАТА] г. в отношении земельного участка кадр. № [КАД. НОМЕР].

Передаваемые документы (оригиналы/копии):

1. Договор аренды № [НОМЕР] от [ДАТА] г. (оригинал / нотариально заверенная копия).
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок от [ДАТА] г.
3. План-схема расположения земельного участка.
4. Квитанции об уплате арендной платы за период до [ДАТА] г.
5. Согласие Арендодателя на переуступку (оригинал).
6. Иные документы: [ПЕРЕЧЕНЬ ИЛИ «ОТСУТСТВУЮТ»].

Стороны подтверждают, что претензий по качеству и составу переданных документов и правам нет. Цессионарий ознакомлен с условиями Договора аренды и принимает их.

ЦЕДЕНТ: _______________ / [ФИО] /

ЦЕССИОНАРИЙ: _______________ / [ФИО] /

Порядок государственной регистрации переуступки (2026 год)

С 2026 года регистрация переуступки прав аренды производится в соответствии с ФЗ-218. Основные шаги:

1. Подготовка пакета документов:
   • Заявление по установленной форме (заполняется Цессионарием или обеими сторонами).
   • Договор переуступки (в 3 экз.: Цедент, Цессионарий, Росреестр) + Акт приема-передачи.
   • Согласие Арендодателя (оригинал).
   • Договор аренды (оригинал для предъявления, копия для оставления).
   • Паспорта сторон (оригиналы для предъявления).
   • Квитанция об оплате госпошлины.
2. Госпошлина (ст. 333.33 НК РФ):
   • Для физических лиц — 2 000 руб. за запись о переходе права аренды в ЕГРН (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
   • При электронной подаче через Госуслуги/Портал Росреестра — скидка 30% (1 400 руб.).
3. Подача документов:
   • Через МФЦ («Мои Документы»), срок рассмотрения до 9 рабочих дней (+ дни на передачу).
   • Через нотариуса (электронная регистрация) — срок 1 рабочий день после получения нотариусом регистрационных данных (самый быстрый способ).
   • Самостоятельно через Портал Росреестра / Госуслуги (с ЭЦП).
4. Результат: Выписка из ЕГРН с записью о новом арендаторе (Цессионарии). Старый арендатор (Цедент) исключается из реестра.

Ключевые риски и нюансы, о которых молчат шаблоны

Сохранение размера арендной платы (п. 5 ст. 22 ЗК РФ)

Закон устанавливает жесткое правило: для нового арендатора размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента регистрации переуступки. Арендодатель не имеет права односторонне повысить плату в этот период, даже если истек срок действия предыдущего решения об установлении платы. Это важная гарантия для Цессионария.

Ответственность по долгам «прошлого» арендатора

Цессионарий не отвечает по долгам Цедента по арендной плате, возникшим до момента регистрации переуступки (п. 3 ст. 391 ГК РФ по аналогии). Однако на практике Арендодатель может попытаться взыскать долг с участка. В Договоре переуступки обязательно пропишите гарантию Цедента об отсутствии долгов и штрафные санкции за скрытые обязательства.

Обременения и строения

• Если на участке есть капитальные строения (дом, гараж), принадлежащие Цеденту, их судьбу нужно прописать отдельно: продажа (ДКП), дарение или включение стоимости в цену переуступки.
• Если строения не оформлены в собственность — переуступается только право аренды земли. Право на постройку (ст. 222 ГК РФ) реализуется отдельно.
• Проверьте участок на обременения через Выписку из ЕГРН за день сделки (арест, залог, сервитут, граничные споры).

Налоговые последствия для Цедента (продавца права)

Доход от переуступки прав аренды облагается НДФЛ (13% для резидентов). Налоговая база — доход, уменьшенный на расходы (стоимость приобретения права аренды, расходы на оформление, улучшение участка — при наличии документов). Если право аренды было в собственности более 5 лет (в некоторых случаях 3 года — ст. 217.1 НК РФ), доход может быть освобожден от налога.

Арендодатель — Муниципалитет / Госорган

Если Арендодатель — администрация района/города, согласие выдает глава администрации или уполномоченный комитет по имуществу. Часто требуется решение главы администрации. Уточните у арендодателя бланк согласия и сроки его получения до подписания Договора переуступки.

Чек-лист перед подписанием (для Цессионария)

• [ ] Получил и проверил оригинал Договора аренды (действует ли, не расторгнут ли).
• [ ] Заказал и изучил свежую Выписку из ЕГРН на участок (нет ли арестов, залогов, споров о границах).
• [ ] Убедился в наличии письменного согласия Арендодателя (оригинал на руках);
• [ ] Проверил отсутствие долгов по аренде (запросил справку у Арендодателя / квитанции за последний год).
• [ ] Осмотрел участок на месте (границы, постройки, доступ, коммуникации). Составил Акт осмотра.
• [ ] Уточнил ВРИ (Вид разрешенного использования) — соответствует ли моим целям (ИЖС, ЛПХ, СНТ, коммерция).
• [ ] Прописал в договоре порядок расчетов (лучше — через банковскую ячейку / эскроу / нотариальный депозит после регистрации).
• [ ] Подготовил деньги на госпошлину (1 400 / 2 000 руб.) и оплату услуг нотариуса/МФЦ.

Договор переуступки прав аренды земельного участка между физическими лицами — это полноценная сделка с недвижимостью, требующая государственной регистрации. Использование грамотно составленного образца с учетом требований ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ и ФЗ-218 минимизирует риски отказа в регистрации Росреестром и будущих судебных споров.

Главные правила безопасности:

1. Никогда не подписывайте договор без оригинала согласия Арендодателя;
2. Обязательно включайте Акт приема-передачи (Приложение к договору).
3. Проводите расчеты только после регистрации или через безопасные расчетные инструменты (эскроу, нотариальный депозит).
4. Скрывайте персональные данные в публичных черновиках (используйте маскировку [ДАННЫЕ СКРЫТЫ]), в оригинале договора указывайте точные сведения.

При сложных ситуациях (участок в заложе, споры о границах, отсутствие согласия арендодателя, наследование права аренды) настоятельно рекомендуется привлечь квалифицированного юриста-земельного правоведа или нотариуса для сопровождения сделки.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база актуальна на г. (ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ-218, НК РФ). Перед совершением сделки проверьте актуальность законодательства.