Продажа недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от полученного дохода. Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда налог с продажи квартиры не взимается. Ниже подробно рассмотрены основные основания для освобождения от уплаты НДФЛ, а также порядок действий, который следует соблюсти, чтобы воспользоваться льготой;
Основные условия освобождения от НДФЛ при продаже квартиры
- Срок владения недвижимостью – ключевой фактор. В зависимости от даты приобретения квартиры применяются разные минимальные сроки владения.
- Цель использования квартиры – если объект является единственным жильём собственника, это может повлиять на льготу.
- Жизненные обстоятельства собственника – например, получение наследства, дарение, участие в программе реновации и др.
Срок владения более установленного минимума
Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, налог с дохода от продажи недвижимости не уплачивается, если:
- Квартира находилась в собственности более 5 лет – это общий срок, действующий для большинства сделок, заключённых после 1 января 2016 года.
- Для объектов, acquired до 1 января 2016 года, достаточно 3 лет владения.
Если срок владения соответствует указанным пределам, доход от продажи считается необлагаемым, и декларация 3‑НДФЛ подавать не требуется.
Единственное жильё собственника
Даже если срок владения меньше установленного минимума, налог может не взиматься, когда проданная квартира является единственным пригодным для проживания жильём продавца на момент сделки. Условия:
- У собственника нет других объектов недвижимости, пригодных для постоянного проживания (кроме дач, гаражей и т.п.).
- Проданная квартира использовалась как основное место жительства не менее 1 года перед продажей (это требование применяется к сделкам, совершённым после 1 января 2021 года).
В этом случае налог с дохода не удерживается, но необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ и указать право на льготу (код дохода 1520).
Наследование и дарение близкими родственниками
Если квартира получена по наследству или в качестве дара от близких родственников (родители, супруг(а), дети, братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки), то срок владения для освобождения от НДФЛ считается с момента открытия наследства или заключения договора дарения. То есть, даже если фактически вы владели квартирой менее 3‑5 лет, но получили её в наследство/дар от близкого родственника, льгота может быть применена.
Участие в государственных программах (реновация, переселение и т.д.)
При продаже жилья, полученного в рамках программ реновации ветхого жилья, переселения из аварийных домов или иных государственных программ, налог может не взиматься независимо от срока владения, если:
- Полученное жильё является единственным пригодным для проживания объектом собственника;
- Сделка совершена в течение установленного законодательством периода после получения нового жилья (обычно – в течение 3 лет).
Как подтвердить право на льготу
Для того чтобы налоговая служба признала право на освобождение от НДФЛ, необходимо предоставить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН о праве собственности на проданную квартиру (подтверждает дату регистрации права).
- Договор купли‑продажи (или акт приёма‑передачи) – подтверждает факт сделки и дату её осуществления.
- Документы, подтверждающие основание для льготы:
- Выписка из ЕГРН о отсутствии других объектов недвижимости (для условия «единственное жильё»).
- Справка о месте жительства (прописка) – если требуется подтвердить фактическое проживание более года.
- Свидетельство о наследстве или договор дарения – для случаев наследования/дара от близких родственников.
- Решение о предоставлении жилья в рамках государственной программы (например, постановление о включении в программу реновации).
- Заполненная декларация 3‑НДФЛ (при необходимости) с указанием кода дохода, соответствующего льготе (например, 1520 – доход от продажи единственного жилья).
После подачи декларации налоговая проводит камеральную проверку. Если все документы в порядке, налог не будет начислен, а излишне удержанный сумма (если удержание произошло автоматически при сделке) будет возвращена налогоплательщику.
Особенности и часто задаваемые вопросы
Можно ли совмещать несколько оснований для льготы?
Да, если выполняются условия нескольких оснований (например, квартира является единственным жильём и получена в наследство), достаточно подтвердить хотя бы одно из них.
Что делать, если срок владения меньше 3 лет, но квартира – единственное жильё?
В этом случае можно воспользоваться льготой по пункту «единственное жильё», при условии фактического проживания в квартире не менее одного года перед продажей. Необходимо будет подать декларацию 3‑НДФЛ и указать соответствующий код дохода.
Нужно ли платить налог, если квартира продана по цене ниже кадастровой стоимости?
Размер налога зависит от фактически полученного дохода (разницы между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение объекта). Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, это не освобождает от налогообложения, но может уменьшить базу обложения.
Какие расходы можно учесть при расчёте налогооблагаемого дохода?
К вычитаемым расходам относятся:
- Сумма, уплаченная при покупке квартиры (по договору купли‑продажи).
- Расходы на государственную регистрацию права собственности.
- Затраты на улучшение жилья (ремонт, реконструкция), подтверждённые документально (чеки, договоры подряда).
- Проценты по ипотечному кредиту, если они были уплачены до момента продажи (в некоторых случаях).
Если после вычета всех допустимых расходов получаемый доход оказывается отрицательным или равен нулю, налог не начисляется.
Практический пример
Иванов П.С. купил квартиру в январе 2020 года за 4 500 000 рублей. В марте 2023 года он продал её за 5 200 000 рублей. Срок владения – 3 года и 2 месяца (более 3 лет, но менее 5 лет). Квартира являеться единственным жильём Иванова, и он постоянно проживал в ней с момента покупки.
Поскольку квартира – единственное жильё, Иванов может воспользоватся льготой независимо от того, что срок владения меньше 5 лет. Для этого он подаёт декларацию 3‑НДФЛ, указывая код дохода 1520 и прилагая выписку из ЕГРН (подтверждающую отсутствие другой недвижимости) и справку о месте жительства. Налог с дохода не удерживается.
Если бы квартира не была единственным жильём, то налог рассчитывался бы так:
- Доход = 5 200 000 – 4 500 000 = 700 000 рублей.
- НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 рублей.
Освобождение от налога с продажи квартиры возможно в следующих случаях:
- Срок владения более 5 лет (или более 3 лет для объектов, приобретённых до ).
- Квартира является единственным пригодным для проживания жильём собственника (при условии фактического проживания не менее года перед продажей).
- Получение квартиры по наследству или в дар от близких родственников.
- Участие в государственных программах реновации, переселения и т.п., при соблюдении установленных условий.
Для подтверждения права на льготу необходимо собрать и представить в налоговую службу документы, подтверждающие срок владения, отсутствие другой недвижимости, основание получения квартиры и факт её использования как основного места жительства. Правильное оформление декларации 3‑НДФЛ и приложение всех необходимых справок позволят избежать уплаты наса и, при необходимости, вернуть излишне удержанные суммы.
Информация актуальна на дату .