Земельный налог – один из ключевых налогов, с которым сталкиваются застройщики при реализации проектов жилищного и нежилого строительства. Правильное понимание его особенностей позволяет оптимизировать налоговую нагрузку, избежать штрафов и своевременно выполнить обязательства перед бюджетом.

Нормативная база

• Глава 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог»;
• Положения Конституционного суда РФ (по делу компании «Корнер Казань» от 22 июля 2026 г.) о запрете завышения налога для застройщиков;
• Приказ Минфина РФ от 10 июня 2025 г. № ??? – утверждение КБК для уплаты земельного налога на 2025 год;
• Разъяснения Росреестра и ФНС о порядке передачи данных о долях земельных участков.

Ставки и льготы

Согласно действующему законодательству:

• Для земельных участков, используемых под жилищное строительство, ставка налога на землю не должна превышать 0,3 % от кадастровой стоимости;
• Пониженная ставка (например, 0,1 % или 0,15 %) может применяться только если участок фактически используется в соответствии с целевым назначением и строительство начато в установленные сроки;
• Если застройщик не приступил к строительству в течение трёх лет с момента получения права на участок, к базовой ставке применяется повышающий коэффициент 2; по истечении этого срока – коэффициент 4;
• В отдельных регионах (например, в некоторых муниципальных образованиях) могут устанавливаться региональные надбавки, однако они не могут превышать пределы, установленные НК РФ.

Особенности определения налоговой базы

С 1 марта 2025 г. величина долей земельного участка определяется в формате простых правильных дробей. Это изменение связано с необходимостью более точного учёта долевой собственности после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию.

Рассчитать налог самостоятельно застройщик, как правило, не может, поскольку:

• Данные о размерах долей передаются Росреестром непосредственно в налоговые органы;
• Налоговая база формируется на основе кадастровой стоимости, умноженной на долю, принадлежащую застройщику на момент начисления налога;
• При наличии нескольких собственников (например, после передачи долей жильцам ТСЖ) доля застройщика может существенно уменьшиться.

Порядок расчёта земельного налога

Общая формула расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость участка × Доля застройщика × Ставка × Повышающий коэффициент (если применим)

Пример расчёта за 2023 год (данные из открытых источников):

• Кадастровая стоимость участка – 150 000 000 руб.;
• Доля застройщика после передачи части долей жильцам – 0,25 (25 %);
• Базовая ставка, установленная решением городской думы – 1,5 %;
• Повышающий коэффициент за задержку ввода объекта – 2;
• Налог = 150 000 000 × 0,25 × 0,015 × 2 = 1 125 000 руб.

Сроки уплаты

Земельный налог для юридических лиц уплачивается ежегодно не позднее:

• 30 апреля – за первый квартал;
• 31 июля – за второй квартал;
• 31 октября – за третий квартал;
• 31 января следующего года – за четвертый квартал.

Если налоговая база изменяется в течение года (например, из‑за изменения доли застройщика), налог пересчитывается пропорционально периоду действия новой базы.

Когда застройщик перестаёт платить земельный налог

Обязанность по уплате земельного налога прекращается в следующих случаях:

• С момента государственной регистрации собственниками (ТСЖ) прав общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. После этого доля застройщика в налоговой базе становится равной нулю;
• Если застройщик передаёт весь участок в собственность жильцов или иных лиц и более не имеет никакой доли в нём;
• В случае ликвидации организации‑застройщика – налог уплачивается до даты исключения из ЕГРЮЛ.

Практические рекомендации для застройщиков

1. Контролировать сроки ввода объекта в эксплуатацию, чтобы избежать применения повышающих коэффициентов 2 и 4;
2. Своевременно оформлять переход долей земельного участка в собственность ТСЖ или иных владельцев – это снижает налоговую базу и может полностью освободить от уплаты налога после регистрации прав;
3. Получать выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости и долях хотя бы раз в квартал, чтобы корректно рассчитывать налог;
4. Использовать официальные разъяснения ФНС и Росреестра при подготовке налоговой декларации;
5. При спорах о завышении налога ссылаться на решение Конституционного суда РФ от 22 июля 2026 г. (дело «Корнер Казань»), которое запрещает применение необоснованно высоких коэффициентов;
6. Вести отдельный учёт расходов на уплату земельного налога в бухгалтерии, чтобы упростить подготовку отчётности и избежать штрафов за несвоевременную уплату.

Земельный налог для застройщика – это не просто фиксированный платёж, а динамический показатель, зависящий от срока завершения строительства, доли застройщика в земельном участке и применения региональных коэффициентов. Понимание порядка определения налоговой базы, знание льгот и ставок, а также своевременное оформление переходов долей позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать конфликтов с налоговыми органами. Следуя приведённым рекомендациям и опираясь на актуальную нормативную базу, застройщик сможет эффективно управлять своими налоговыми обязательствами в 2026 году и последующие годы.