Дата актуализации: . В статье рассмотрены основные налоговые обязательства физических лиц, сдающих жильё в аренду, а также возможности применения специальных налоговых режимов и вычетов.

Какие доходы считаются объектом налогообложения?

При сдаче квартиры в аренду получаемый доход включает:

• Ежемесячную плату за жильё;
• Коммунальные платежи, если они включены в стоимость аренды;
• Дополнительные услуги (например, уборка, предоставление мебели) – если они оформлены отдельным договором и оплачиваются арендатором.

Все перечисленные суммы подлежат включению в налоговую базу по выбранному налоговому режиму.

Налоговые режимы для физических лиц

НДФЛ по общей ставке (13 % / 15 %)

По умолчанию доход от аренды облагается НДФЛ:

• Ставка 13 % при годовом доходе до 5 000 000 руб.;
• Ставка 15 % при превышении этого порога.

Налог рассчитывается по формуле:

Налог = (Доход − Вычеты) × Ставка

В качестве вычетов можно учесть:

• Стандартный имущественный вычет – 1 000 000 руб. (если квартира является единственным жильём и используется не более 5 лет);
• Расходы на содержание и ремонт (по документам – квитанции, акты выполненных работ);
• Проценты по ипотечному кредиту, если квартира приобретена в ипотеку.

Упрощенная система налогообложения (УСН) для ИП

Если сдача квартиры оформлена как предпринимательская деятельность, можно перейти на УСН:

• Объект «Доходы» – ставка 6 %;
• Объект «Доходы минус расходы» – ставка 15 % (при условии, что расходы подтверждены документально).

Преимущество УСН – отсутствие необходимости вести бухгалтерский учет в полном объеме и уплата единого налога вместо НДФЛ и страховых взносов (в части, связанной с działalностью).

Патентная система налогообложения (ПСН)

Патент доступен для ИП, осуществляющих сдачу жилья в аренду на территории определенных субъектов РФ. Стоимость патента рассчитывается исходя из потенциального дохода, установленного местными властями, и фиксирована на срок действия патента (обычно 1 год).

Условия:

• Не более 100 м² общей площади сдаваемого жилья;
• Отсутствие наемных работников (или их число не превышает установленного лимита).

Налог на профессиональный доход (НПД) – режим самозанятых

С 2020 года физические лица могут зарегистрироваться как самозанятые и платить НПД:

• Ставка 4 % при получении дохода от физических лиц;
• Ставка 6 % при получении дохода от юридических лиц и ИП.

Преимущества:

• Отсутствие необходимости подавать декларацию 3‑НДФЛ;
• Автоматическое формирование чеков в приложении «Мой налог»;
• Возможность совмещать с основной работой.

Ограничение: годовой доход не должен превышать 2 400 000 руб. (на 2026 год). При превышении лимита необходимо перейти на другой налоговый режим.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Для физических лиц, не перешедших на специальные режимы, действуют следующие сроки:

• Декларация 3‑НДФЛ – подается не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным;
• Уплата НДФЛ – не позднее 15 июля того же года (если декларация подана в срок).

При использовании УСН, ПСН или НПД сроки иные:

• УСН – декларация ежегодно до 31 марта, уплата авансовыми платежами (квартально);
• ПСН – налог уплачивается единовременно при получении патента;
• НПД – налог удерживается автоматически при формировании чека; дополнительной декларации не требуется.

Вычеты и льготы, доступные арендодателям

Снизить налоговую нагрузку можно следующими способами:

• Имущественный вычет – 1 000 000 руб. (если квартира является единственным жильём и не использовалась в коммерческих целях более 5 лет);
• Вычет на расходы по содержанию и ремонту – подтверждается договорами подряда, актами выполненных работ, чеками на покупку материалов;
• Вычет по ипотечным процентам – если квартира приобретена в ипотеку, проценты по кредиту можно учесть в расходах при УСН «Доходы минус расходы» или при НДФЛ (при условии, что жилье не является единственным);
• Льготы для отдельных категорий граждан – ветераны, инвалиды, многодетные семьи могут претендовать на региональные налоговые вычеты (уточняйте в местном налоговом органе).

Особенности для юридических лиц и ИП

Если сдача квартиры оформлена через юридическое лицо или ИП, налогообложение выглядит иначе:

• Юридическое лицо платит налог на прибыль (ставка 20 %) с дохода, уменьшенного на допустимые расходы (амортизация, коммунальные платежи, ремонт, управленческие расходы);
• ИП может выбрать любой из режимов: ОСНО, УСН, ПСН, ЕСХН (если деятельность относится к сельскому хозяйству – редко применяется к аренде жилья) или НПД (если статус самозанятого).
• При использовании ОСНО необходимо вести полный бухгалтерский учет и сдавать годовую бухгалтерскую отчетность.

Практические рекомендации по выбору режима

1. Оцените ожидаемый годовой доход от аренды. Если он ниже 2,4 млн руб. – рассмотрите НПД (самозанятый).
2. Если доход выше, но вы готовы вести учет расходов – УСН «Доходы минус расходы» может дать меньшую налоговую нагрузку при значительных затратах на ремонт и коммунальные услуги.
3. Для небольших объектов (до 100 м²) и отсутствия сотрудников выгодна патентная система – фиксированная плата упрощает планирование.
4. Если вы не хотите менять текущий статус и готовы подавать декларацию 3‑НДФЛ – оставьте общий режим НДФЛ, используя доступные вычеты.
5. При наличии ипотеки и высоких процентных платежей проверьте возможность учета их в расходах при УСН или НДФЛ (в зависимости от выбранного режима).

Что изменилось в 2026 году?

• Повышен порог для перехода на НПД с 2 000 000 до 2 400 000 руб. в год, что расширяет круг потенциальных самозанятых арендодателей.
• Введен новый региональный коэффициент для расчета стоимости патента в некоторых субъектах (например, в Ленинградской области коэффициент увеличен на 10 %).
• Уточнен порядок подтверждения расходов на ремонт: теперь достаточно электронных счет‑фактур и актов, подписанных электронной подписью.
• Увеличен срок подачи уточненной декларации 3‑НДФЛ до 30 сентября (ранее – 30 июля) для тех, кто обнаружил ошибку после первоначальной подачи.

Сдача квартиры в аренду – это не только источник дополнительного дохода, но и налоговая обязанность, которую можно оптимизировать, выбрав подходящий налоговый режим и правильно документируя расходы. Ключевые шаги:

• Определите ожидаемый годовой доход;
• Соберите документы о расходах (ремонт, коммунальные платежи, проценты по ипотеке);
• Сравните налоговую нагрузку при разных режимах (НДФЛ, УСН, ПСН, НПД);
• Своевременно подавайте декларацию и вносите налоговые платежи, чтобы избежать штрафов и пени;
• При изменении законодательства (как в 2026 году) пересматривайте выбранный режим ежегодно.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете минимизировать налоговые выплаты и легально получить максимальную прибыль от сдачи жилья в аренду.

Информация носит общий характер и не constituye индивидуальную налоговую консультацию. Для точного расчета рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальный налоговый орган.