• Проверка правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, договоры купли‑продажи и т.д.).
• Анализ истории объекта: выявление обременений, арестов, залогов, судебных исков.
• Оценка соответствия сделки требованиям законодательства (гражданского, жилищного, земельного кодекса).
• Проверка сторон сделки: дееспособность, отсутствие банкротства, наличие доверенностей.
• Контроль порядка расчётов: соответствие условий оплаты договору, использование эскроу‑счетов, банковских аккредитивов.
• Составление рекомендаций по минимизации рисков и оформлению дополнительных гарантий (залог, страхование, обеспечение исполнения обязательств).

Этапы подготовки заключения

1. Сбор исходных данных. Клиент предоставляет юристу все доступные документы: выписку из ЕГРН, технический паспорт, договоры, справки о отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
2. Проверка правоустанавливающих документов. Юрист сверяет данные в выписке ЕГРН с представленными бумагами, проверяет подлинность подписей и печатей.
3. Анализ обременений и ограничений. Ищутся записи о залогах, арестах, сервитутах, правах третьих лиц (например, право вечного пользования землей).
4. Оценка сторон сделки. Проверяется дееспособность продавца/покупателя, наличие доверенностей, отсутствие банкротства или ликвидации юридического лица.
5. Проверка договора. Анализируются условия предмета сделки, цена, порядок и сроки оплаты, ответственность сторон, условия расторжения.
6. Формирование выводов и рекомендаций. Юрист составляет письменное заключение, в котором указывает выявленные риски, их степень тяжести и предлагает способы их минимизации.
7. Передача заключения клиенту. Документ выдаётся в письменном виде (можно также в электронной форме с электронной подписью).

Что должно входить в заключение юриста по недвижимости

• Наименование и реквизиты исполнителя (юридическое лицо или ИП, ОГРН/ИНН).
• Описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, назначение).
• Перечень проверенных документов с указанием их дат и номеров.
• Оценка соответствия сделки действующему законодательству.
• Выявленные риски и их классификация (критические, значительные, незначительные).
• Рекомендации по устранению рисков (например, погашение залога, получение согласия супруга, оформление доверенности).
• Подпись юриста и печать (если предусмотрено).

Типичные риски, которые выявляет юрист

• Незарегистрированные перепланировки или самовольные постройки.
• Наличие незарегистрированных наследников или лиц, имеющих право на долю в собственности.
• Ограничения, связанные с охранными зонами, водоохранными полосами, зонами санитарной защиты.
• Залоги и ипотеки, не погашенные перед продажей.
• Аресты наложенные судом или органами исполнительной власти.
• Наличие судебных исков, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
• Несоответствие фактического состояния объекта технической документации (например, площадь не совпадает с указанной в ЕГРН).
• Нарушение порядка согласования сделки (например, отсутствие согласия органов опеки при продаже доли несовершеннолетнего).

Как выбрать квалифицированного юриста по недвижимости

1. Проверьте наличие профессионального образования и специализации в области гражданского и жилищного права.
2. Уточните опыт работы: количество проведённых проверок, наличие судебной практики по спорам о недвижимости.
3. Поинтересуйтесь отзывами клиентов и рекомендациями коллег.
4. Убедитесь, что юрист работает официально (ИП или юридическое лицо) и может предоставить договор на оказание услуг.
5. Сравните стоимость услуг: слишком низкая цена может говорить о недостаточной квалификации, а завышенная – о необоснованных наценках.
6. Обсудите сроки выполнения работы и формат предоставления заключения (письменный, электронный с ЭЦП).

Пример структуры заключения (шаблон)

Исполнитель: Иванов Иван Иванович, ИП, ОГРН 1234567890123, ИНН ###

Объект: квартира, адрес: г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 45, кадастровый номер 77:01:0001234:5678, площадь 58,2 м².

Проверенные документы:

• Выписка из ЕГРН № 123456 от .
• Договор купли‑продажи № 789 от .
• Технический паспорт БТИ № 321 от .
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ от управляющей компании.

• Обременений и ограничений, зафиксированных в ЕГРН, не обнаружено.
• Продавец является единственным собственником, дееспособен, не состоит в браке, согласие супруга не требуется.
• Договор соответствует требованиям ГК РФ и ЖК РФ, условия оплаты чётко определены, предусмотрена возможность использования эскроу‑счёта.
• История объекта чиста: за последние 5 лет судебных исков, арестов, залогов не зафиксировано.

Рекомендации:

• Провести оплату через аккредитив или эскроу‑счёт для обеспечения исполнения обязательств сторон.
• Получить нотариально заверенную копию договора перед государственной регистрацией перехода права.

Подпись: _____________________ /Иванов И.И./