Оформление отношений между арендодателем и арендатором при производстве улучшений арендованного имущества — одна из самых сложных правовых и бухгалтерских тем․ На 2026 год актуальность вопроса сохраняется из-за изменений в налоговом законодательстве (Налоговый кодекс РФ, ред․ от , с изм․ от ) и судебной практике․ В данной статье подробно разбираем, как правильно составить договор, какие виды улучшений существуют, как оформить компенсацию и отразить операции в учете․

Правовая природа улучшений: статья 613 ГК РФ

Базовой нормой является статья 613 Гражданского кодекса РФ․ Она разделяет улучшения на две категории, от которых зависят права сторон:

• Неотделимые улучшения (ч․ 1 ст․ 613 ГК РФ): те, которые нельзя изъять без ущерба для имущества (капитальный ремонт, перепланировка, монтаж встроенного оборудования, утепление фасада)․ По общему правилу они переходят в собственность арендодателя․ Арендатор имеет право на компенсацию их стоимости только при согласии арендодателя на их производство․
• Отделимые улучшения (ч․ 2 ст․ 613 ГК РФ): те, которые можно изъять без ущерба (установка съемных перегородок, размещение оборудования на рамах, ремонт полов без заделки коммуникаций)․ Арендатор имеет право их изъять по окончании договора, если иное не предусмотрено договором․

Важно: Согласно судебной практике (обзоры ВС РФ), если договор молчит о компенсации неотделимых улучшений, а согласие арендодателя на их производство не получено в письменной форме — арендатор теряет право на возмещение затрат․

Ключевые условия договора аренды с улучшениями

Чтобы избежать споров, в договор (или в дополнительное соглашение) необходимо включить следующие блоки условий:

Процедура получения согласия

Должен быть закреплен порядок: арендатор направляет уведомление с сметой/проектом → арендодатель рассматривает в течение N дней → выдает письменное согласие (или мотивированный отказ)․ Без подписанного согласия компенсация неотделимых улучшений практически невозможна․

Определение собственности на улучшения

Стороны могут договориться об ином порядке (п; 3 ст․ 613 ГК РФ):

• Улучшения остаются в собственности арендатора (редко, требует регистрации обременения)․
• Улучшения переходят к арендодателю безвозмездно (часто при долгосрочной аренде в счет арендных платежей)․
• Улучшения переходят к арендодателю за возмездную компенсацию (стандартный вариант)․

Механизм компенсации (расчет стоимости)

Договор должен определить, КАК считается стоимость на момент выкупа:

1. Фактические затраты (по актам выполненных работ, счетам-фактурам, КС-2/КС-3)․
2. Рыночная стоимость (по отчету оценочной деятельности на дату окончания договора)․
3. Остаточная (амортизированная) стоимость (учитывая износ на момент возврата)․

Рекомендация 2026 года: Закрепите расчет по фактическим затратам с учетом инфляции (индексации) или по остаточной стоимости․ Рыночная оценка часто вызывает споры и требует затрат на оценщика․

Налоговые и бухгалтерские риски (в договоре)

Пропишите, кто и как оформляет первичку: акты приема-передачи улучшений (КС-11, универсальный передаточный акт), счета-фактуры (если есть НДС), акты скрытых работ․

Образец структуры Договора аренды с приложением об улучшениях

Ниже приведена структура договора с обязательными условиями․ Персональные данные скрыты (маскированы)․

Обязательный пакет документов для оформления улучшений (2026 год)

Только подписанный договор недостаточен․ Для налоговой инспекции и бухгалтерии нужен «след» документов:

Бухгалтерский и налоговый учет в 2026 году: нюансы

У Арендатора (производит улучшения)

• Налог на прибыль (ст․ 264 НК РФ): Затраты на неотделимые улучшения, непрямые расходы․ Принимаются к вычету в том налоговом периоде, в котором подписан Акт приема-передачи улучшений (п․ 1 ст․ 272 НК РФ), при условии наличия согласия арендодателя и первички․
• НДС (ст․ 170, 171, 172 НК РФ): Вычет «входного» НДС по счетам-фактурам подрядчиков — стандартный порядок (при получении СФ и регистрации в Книге покупок)․ Если компенсация получена в будущем, это не реализация, НДС не исчисляется․
• Учет (ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020): До момента передачи арендодателю, учет как Внеоборотные активы (КОС / НМА / Заготовки) в зависимости от порога капитализации организации․ Амортизация НЕ начисляется у арендатора, так как актив не признан ОС (нет права собственности/экономического владения как ОС)․

У Арендодателя (принимает улучшения)

• Принятие на баланс (ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020): Момент признания — дата Акта приема-передачи (КС-11/УПД)․ Стоимость = фактическим затратам арендатора (документированным)․
• Классификация:
  • Если срок полезного использования > 12 мес и стоимость > порога капитализации (обычно 40-100 тыс․ руб․ по учетной политике), Основные средства (ОС) (амортизируются)․
  • Иначе — Материально-производственные запасы (МПЗ) или НМА (амортизация не начисляется, списываются при эксплуатации/ремонте)․
• Налог на прибыль (п․ 1 ст․ 257, п․ 32 ст․ 258 НК РФ): Стоимость полученных улучшений включается в расходы на приобретение ОС/НМА через амортизацию․ Важно: Налоговая база по налогу на имущество увеличивается с момента принятия на баланс․
• НДС: Арендодатель не выдает Счет-фактуру арендатору за улучшения (это не реализация)․ Но если компенсация производится зачетом арендной платы — возникает сложная ситуация: арендодатель реализует услугу аренды (НДС исчисляется), а арендатор получает к вычету НДС по аренде․ Прямого НДС по улучшениям нет․

Специфика 2026 года (изменения НК РФ от )

С 2026 года уточнен порядок учета капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (п․ 32 ст․ 258 НК РФ)․ Арендодатель обязан принять такие улучшения на учет как ОС/НМА и начислять амортизацию․ Для арендатора критично: расходы признаются только при наличии документально оформленного согласия арендодателя и акта приема-передачи․ «Устные договоренности» или переписка в мессенджерах без ЭП/подписей налоговая не примет․

Типовые ошибки и риски (Чек-лист для проверки)

1. Нет письменного согласия арендодателя ДО начала работ․ Результат: арендатор потратил деньги, улучшения стали собственностью арендодателя бесплатно (ст․ 613 ГК РФ), расходы по налогу на прибыль не признаются․
2. Работы выполнены «своими силами» без акта скрытых работ и КС-2/КС-3․ Невозможно доказать стоимость для компенсации и налогового вычета․
3. Договор не регламентирует способ компенсации (деньги vs зачет аренды)․ Споры о налоге на прибыль: зачет аренды может быть признан доходом арендатора (экономическая выгода) или не признан расходом арендодателя․
4. Игнорирование порога капитализации в учетной политике; Арендодатель списывает улучшения на расходы (МПЗ), а налоговая требует капитализировать как ОС (штрафы, пени, доначисление налога на имущество)․
5. Неоформленная перепланировка․ Штрафы по КоАП, невозможность сдачи объекта в эксплуатацию после ремонта, проблемы с пожарным надзором․

Особенности при продлении и расторжении договора

Согласно информации из КонсультантПлюс и ГАРАНТ (2024-2026 гг․), принципиальным моментом является оформление отношений по окончании договора:

• Продление договора: Если улучшения уже произведены и приняты к учету арендодателем, при заключении нового договора/доп․ соглашения о продлении стоимость улучшений не включается заново в базу арендной платы автоматически․ Арендная плата может быть пересмотрена с учетом улучшенного состояния (рыночная ставка), но компенсация за прошлые вложения уже произошла (или зачтена)․
• Досрочное расторжение по инициативе Арендодателя: Арендатор имеет право требовать компенсацию стоимости неотделимых улучшений (если было согласие) в полном объеме фактических затрат (если не установлен износ), если иное не прописано в договоре․
• Досрочное расторжение по инициативе Арендатора: Право на компенсацию сохраняется (ст․ 613 ГК РФ), но часто договором устанавливается условие: компенсация только при расторжении по вине арендодателя․ Совет: Закрепите в договоре право на компенсацию при любом основании расторжения (кроме вины арендатора — порча имущества)․
• Изымаемые (отделимые) улучшения: Арендатор обязан изъять их за свой счет и восстановить первоначальный вид помещения (покрасить стены, заделоть отверстия от анкеров) к моменту возврата ключей․ Иначе — удержание из залогового обеспечения/обеспечительного платежа․

Резюме: алгоритм безопасной работы с улучшениями

1. На этапе переговоров: обсудить план работ, предварительную смету и принцип компенсации (деньги / зачет аренды / безвозмездно)․
2. Внести в Договор аренды (или Доп․ соглашение) детальный Раздел 4 (см․ образец выше)․
3. Перед стартом работ: Получить подписанное Арендодателем Письмо-согласие / Протокол с приложенной сметой․
4. Нанять подрядчиков с лицензиями (СРО) при необходимости․ Вести сбор первички: КС-11 (скрытые работы), КС-2/КС-3/УПД, платежки․
5. По завершении: подписать Акт приема-передачи улучшений (КС-11/УПД) тремя сторонами (Арендодатель, Арендатор, Подрядчик — идеально) или двумя․
6. Арендатор: списать затраты в расходы налога на прибыль, принять НДС к вычету․
7. Арендодатель: принять на баланс ОС/НМА/МПЗ, начать амортизацию, увеличить налоговую базу по имуществу․
8. Провести компенсацию (перевод денег или зачет аренды) в сроки договора․

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Нормативная база (ГК РФ, НК РФ, ФСБУ) меняется․ Перед подписанием документов и принятием решений по налоговому учету рекомендуется обратиться к профессиональному юристу/бухгалтеру с учетом специфики вашей организации и актуальных изменений законодательства на дату сделки․