Единообразие судебной практики является фундаментом правовой определенности в земельных отношениях. Президиум Верховного Суда Российской Федерации регулярно утверждает обзоры судебной практики, которые служат методическим руководством для судов общей юрисдикции и арбитражных судов при разрешении споров, возникающих из земельного законодательства. Ниже представлен подробный анализ основных обзоров и ключевых правовых позиций, закрепленных за период с 2021 по 2026 год (на основании информации, актуальной на ).

Обзор № 3 (2025): Защита права собственности и распоряжение неразграниченными землями

Данный обзор, подготовленный Судебной коллегией по гражданским делам, фокусируется на проблематике земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ключевая правовая позиция (п; 1 обзора):

При разрешении спора в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, суду следует установить:

• к чьим полномочиям относится распоряжение этим земельным участком;
• какой орган исполнительной власти субъекта РФ либо муниципального образования вправе предъявлять требования в отношении данного земельного участка.

Практическое значение: Данная позиция устраняет правовую неопределенность в делах, где истец (муниципалитет или регион) не может подтвердить закрепление участка за собой уставом или решением уполномоченного органа. Суд обязан самостоятельно выявить субъект владения/распоряжения до вынесения решения по существу.

Обзор № 2, 3 (2024): Комплексный подход к спорам из земельных отношений

Утвержден Президиумом ВС РФ . Обзор систематизирует практику по широкому кругу вопросов: от предоставления участков в собственность до изменения вида разрешенного использования (ВРИ).

Основные тематические блоки обзора 2024 года:

1. Предоставление земельных участков в собственность: вопросы отказа в выкупе, применение норм о безвозмездном получении, приватизации дачных участков.
2. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ): порядок согласования, основания для отказа, связь с градостроительным регламентом.
3. Споры с участием муниципалитетов: защита интересов МО при изъятии земель, недопущении захвата, взыскании арендной платы.
4. Земли особой охраны и ограниченного оборота: лесный фонд, водный фонд, особо охраняемые природные территории (ООПТ), санитарно-защитные зоны.

Позиция по делу А10-7214/2021 (Определение от № 302-ЭС23-3090):

В рамках обзора закреплена важная позиция по отношению к вступившим в силу правилам землепользования и застройки:

Утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка, если на момент подачи заявления (обращения) заявитель соответствовал требованиям действовавшего на тот момент законодательства.

Контекст дела: ЗАО «База Бадаева» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе земельного участка. Суд подтвердил, что ретроактивное применение новых ограничительных норм недопустимо.

Обзор № 1 (2026): Добросовестность и изъятие из оборота

Публикация от (Викитека/Официальные источники) принесла фундаментальную позицию по защите публичных интересов при обороте земель, изъятых из гражданского оборота.

Ключевая тезис обзора 2026 года:

Довод о добросовестности приобретения земельного участка не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается.

Развернутое толкование:

• Иммунитет публичных интересов: Земли, изъятые из оборота (ст. 27 ЗК РФ) или ограниченные в обороте (ст. 28 ЗК РФ), не могут переходить в частную собственность ни при каких обстоятельствах.
• Отсутствие защиты добросовестного приобретателя: В отличие от общих правил ст. 302 ГК РФ (истребование у добросовестного приобретателя), нормы земельного законодательства устанавливают императивный запрет на приватизацию таких участков. Добросовестность покупателя не легализует незаконное отчуждение.
• Последствия: Подобные сделки признаются ничтожными, права на участок подлежат восстановлению в пользу государства/муниципалитета без выплаты компенсации приобретателю (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, например, ст. 167 ГК РФ по недопущению неосновательного обогащения за счет государства).

Тематический обзор по изъятым и ограниченным в обороте землям (2024–2025)

Президиум ВС РФ утвердил специализированный обзор, посвященный рассмотрению дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Основные акценты:

• Лесные и водные участки: Недопустимость предоставления в собственность/аренду без проведения лесоустроительных/водохозяйственных работ и исключения из соотв. фондов.
• ООПТ и зоны с особым режимом: Абсолютный запрет на изменение ВРИ и предоставление прав без заключений уполномоченных федеральных органов (Минприроды, Росприроднадзор).
• Санпротзонами и зонами ОТС: Практика применения ст. 104.1 ЗК РФ (территории опережающего развития) и ограничений в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ретроспектива: Обзоры 2021 и 2023 годов — формирование устойчивых тенденций

Обзор 2021 года (утв. ):

Стал базовым документом для установления единообразия практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов; Ключевые закрепленные подходы:

• Порядок разрешения споров о признании права собственности на недвижимость, созданную на чужом участке (ст. 222 ГК РФ).
• Вопросы прескрипции (статьи 301, 305 ГК РФ) в земельных спорах.
• Практика применения ст. 39.20 ЗК РФ (предоставление в собственность участков, в аренде/пользовании граждан).

Практика 2022 – I квартал 2023 г. (анализ «Экономики и Жизни» от ):

ВС РФ рассмотрел ряд споров, сформировавших тенденции на 2023 год:

• Незаконное застройка: Ужесточение подходов к сносу самостроев (ст. 222 ГК РФ) — преобладание интересов собственника участка над интересами застройщика-недобросовестника.
• Границы участков: Роль межевания и кадастровых ошибок в спорах о границе (ст. 39 ЗК РФ, ФЗ-218).
• Аренда без аукционов: Судебный контроль за законностью предоставления участков в аренду без проведения торгов (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Систематизация ключевых правовых позиций ВС РФ по земельным спорам (Сводная таблица) Влияние новых ПЗЗ на выкуп

Тема спора	Номер/Дата обзора / Акт	Суть правовой позиции
Неразграниченная госсобственность	Обзор № 3 (2025)	Суд определяет орган, уполномоченный распоряжатся и предъявлять требования.
Обзор 2024 / Опр. 302-ЭС23-3090	Новые ПЗЗ не применяются ретроактивно к заявлениям, поданным по старым правилам.
Добросовестность vs Изъятие из оборота	Обзор № 1 (2026)	Добросовестность не спасает участок, если закон запрещает его приватизацию (ст. 27, 28 ЗК РФ).
Изменение ВРИ	Обзор 2024 / Новости Право.ру	Отказ в изменении ВРИ возможен только при несоответствии градостроительному регламенту/ПЗЗ.
Самострой (ст. 222 ГК РФ)	Практика 2022–2023	Снос без компенсации стоимости, если здание создано без права на участок и нарушает права соседей/закон.
Приватизация дачных домов (дачный амнистия)	Обзор 2021 / Обзор 2024	Право на приватизацию участка под домом сохраняется при соблюдении сроков и условий ФЗ-93.

Методология применения обзоров в судебной практике

Согласно ст. 126 Конституции РФ и ФЗ «О Верховном Суде РФ», обзоры судебной практики:

1. Не являются нормативными правовыми актами (не создают новых правовых норм).
2. Отражают понимание Верховного Суда правильного применения действующего законодательства.
3. Обязательны для изучения судьями при рассмотрении аналогичных дел (принцип единообразия).
4. Могут быть отменены/изменены последующими обзорами или Пленумом ВС РФ.

Рекомендация адвокатам и юристам: В процессуальных документах (исках, апелляциях, кассациях) следует ссылаться не просто на «обзор», а на конкретную нумерованную позицию (пункт) соответствующего обзора, указывая номер обзора и год утверждения Президиумом.

Актуальные тренды 2025–2026 гг. (Прогноз на основе Обзора № 1 (2026))

• Цифровизация земельного оборота: Рассмотрение споров, связанных с ошибками ЕГРН, техническими неточностями при электронном межевании (ФЗ-218).
• Комплексная разработка территорий (КРТ): Практика изъятия земель для государственных/муниципальных нужд в рамках КРТ (ст. 49.1 ЗК РФ, 284.1 ГК РФ).
• Экологические ограничения: Усиление контроля за соблюдением режима особо охраняемых территорий и зон экологического бедствия при разрешении земельных споров.
• Защита прав добросовестных арендаторов: Развитие практики по ст. 622 ГК РФ (предварительное право выкупа) при продаже арендодателем участка третьему лицу.

Судебная практика Верховного Суда РФ по земельным спорам демонстрирует четкий вектор на усиление публично-правовой регуляции в ущерб чисто гражданско-правовым конструкциям (добросовестность, прескрипция) в тех случаях, когда речь идет о землях, изъятых из оборота, или о неразграниченной государственной собственности. Одновременно сохраняется защита устойчивых правовых позиций участников оборота (защита от ретроактивного применения ПЗЗ, права арендаторов на выкуп).

Для качественного правового сопровождения земельных споров необходимо оперировать не только нормами ЗК РФ и ГК РФ, но и актуальными обзорами ВС РФ (№ 3 за 2025 г., № 2, 3 за 2024 г., № 1 за 2026 г.), так как именно они формируют единообразие применения права судами всех инстанций;

---

Данная статья подготовлена на основе открытых официальных источников (Определения ВС РФ, Обзоры судебной практики, информационно-правовые системы) по состоянию на . Текст носит информационный характер и не является правовым консультированием по конкретному делу.