Замена стороны в договоре аренды — это сложная юридическая процедура, требующая строгого соблюдения формы и порядка, установленных Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и самим договором. Простое уведомление контрагента или подписание «доп. соглашения» только двумя сторонами (новым и старым участниками) без согласия третьей стороны, как правило, не влечет правовых последствий.

В данной статье мы подробно разберем основания, порядок оформления, обязательные условия и предоставим образец дополнительного соглашения с замаскированными персональными данными.

Правовые основания: уступка права требования vs переуступка договора

Стоит четко различать два механизма, которые часто путают:

• Уступка права требования (цессия) — ст. 382–390 ГК РФ. Переходит только право требовать исполнения обязательства (получать арендную плату). Обязательства (оплата налогов, ремонт, страхование) на нового кредитора не переходят. Согласия должника (арендатора) не требуется, достаточно уведомления.
• Переуступка договора — ст. 391 ГК РФ. Переходят и права, и обязанности. Это полноценная замена стороны. Требует согласия другой стороны договора (арендатора, если уходит арендодатель; или арендодателя, если уходит арендатор). Оформляется тристоронним дополнительным соглашением.

Важно: В 99% случаев при аренде недвижимости требуется именно переуступка договора (замена стороны), так как новая сторона должна нести ответственность за состояние имущества, уплату коммунальных услуг и т.д.

Когда требуется замена стороны (типовые ситуации)

1. Продажа сдаваемого в аренду имущества (ст. 617 ГК РФ). Новый собственник становится арендодателем. Согласия арендатора на переуступку не требуется (если договором не установлено иное), но требуется уведомление. Однако для регистрации прав в Росреестре часто требуется доп. соглашение о замене арендодателя.
2. Реорганизация юрлица (слияние, присоединение, разделение, преобразование). Правопреемство происходит на основании акта передачи / разделительного баланса. Согласия второй стороны не требуется, но оформляется доп. соглашение для фиксации нового участника.
3. Смена арендатора по инициативе сторон. Например, арендатор-ИП передает бизнес другому ИП/ООО. Требуется письменное согласие арендодателя и тристороннее доп. соглашение.
4. Смерть физического лица, арендатора/арендодателя. Наследники вступают в права и обязанности (ст. 1181 ГК РФ), но для регистрации изменений в ЕГРН/продолжения расчетов необходимо оформить доп. соглашение с наследниками.

Обязательные условия дополнительного соглашения

Согласно ст. 391 ГК РФ и судебной практике, в документе обязательно должны быть зафиксированы:

• Предмет: ссылка на основной договор (номер, дата, предмет аренды, адрес/кадастровый номер).
• Стороны: полные реквизиты трех участников (Уходящая сторона, Вступающая сторона, Остающаяся сторона).
• Воля сторон: явное заявление: «Стороны согласовали заменить [Арендодателя/Арендатора] [ФИО/Наименование уходящей] на [ФИО/Наименование вступающей]».
• Момент перехода прав/обязанностей: конкретная дата (например, «с момента государственной регистрации перехода права собственности» или «с »).
• Расчеты по обязательствам: как погашаются долги уходящей стороны перед остающейся (арендная плата, КУ, залоговое обеспечение). Критически важно: залог (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю или возвращается старому с одновременной оплатой новым.
• Состояние имущества: ссылка на Акт приема-передачи, составленный на момент замены стороны (защита от споров о порче имущества).
• Подписи всех трех сторон. Отсутствие подписи одной из сторон делает сделку недействительной (ст. 164 ГК РФ);

Особенности государственной регистрации (Росреестр)

Если основной договор аренды подлежит государственной регистрации (срок аренды ≥ 1 года, ст. 609, 674 ГК РФ), то и дополнительное соглашение о замене стороны также подлежит регистрации в Росреестре.

• До регистрации в ЕГРН замена стороны не считается совершенной в отношении третьих лиц.
• Пакет документов: Заявление (форма реестра), Основной договор (копия), Доп. соглашение (оригинал + копия), Акт приема-передачи (если меняется арендодатель/собственник), Документы-основания (ДКП, Акт передачи при реорганизации, Свидетельство о праве на наследство), Квитанция о госпошлине.
• Срок регистрации: 7–9 рабочих дней (через МФЦ — +2–3 дня).

Образец дополнительного соглашения о замене арендатора

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках [ЖИРНЫМ ШРИФТОМ] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные (ФИО, паспорта, адреса, телефоны) в примерах замаскированы в соответствии с требованиями безопасности (152-ФЗ).

---

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [НОМЕР] К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ № [НОМЕР ДОГОВОРА] ОТ [ДАТА ДОГОВОРА] Г.

г. [ГОРОД] «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

1. АРЕНДОДАТЕЛЬ: [ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЮРЛИЦА / ФИО ИП/ФЛ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ИП / ПАСПОРТА], представленное [ФИО ДИРЕКТОРА / САМОСТОЯТЕЛЬНО], действующее на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ], с одной стороны,
2. УХОДЯЩИЙ АРЕНДАТОР: [ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЮРЛИЦА / ФИО ИП/ФЛ], именуемое в дальнейшем «Уходящий Арендатор», действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ИП / ПАСПОРТА], представленное [ФИО ДИРЕКТОРА / САМОСТОЯТЕЛЬНО], действующее на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТИ № [НОМЕР] ОТ [ДАТА]], с другой стороны,
3. ВСТУПАЮЩИЙ АРЕНДАТОР: [ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЮРЛИЦА / ФИО ИП/ФЛ], именуемое в дальнейшем «Вступающий Арендатор», действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ИП / ПАСПОРТА], представленное [ФИО ДИРЕКТОРА / САМОСТОЯТЕЛЬНО], действующее на основании [УСТАВ / ДОВЕРЕННОСТИ № [НОМЕР] ОТ [ДАТА]], с третьей стороны,

вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь ст. 391 ГК РФ и п. [НОМЕР ПУНКТА] Договора аренды № [НОМЕР] от [ДАТА] (далее — «Договор»), заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны согласовали заменить Уходящего Арендатора на Вступающего Арендатора по Договору аренды № [НОМЕР] от [ДАТА] в отношении недвижимого имущества: [ВИД ОБЪЕКТА: ПОМЕЩЕНИЕ / ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК / ЗДАНИЕ], общей площадью [ПЛОЩАДЬ] кв.м., расположенного по адресу: [ПОЛНЫЙ АДРЕС: ОБЛАСТЬ, ГОРОД, УЛИЦА, ДОМ, ПОМЕЩЕНИЕ], кадастровый номер: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР: XX:XX:XXXXXX:XXXX].

Замена стороны производится в связи с [УКАЗАТЬ ПРИЧИНУ: ПРОДАЖЕ БИЗНЕСА / РЕОРГАНИЗАЦИЕЙ / ПЕРЕДАЧЕЙ ПРАВ ПОД ДОВЕРИТЕЛЬНОСТЬЮ И Т.Д.].

МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

Права и обязанности по Договору от Уходящего Арендатора на Вступающего Арендатора переходят с «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г. (далее — «Дата перехода»).

С Даты перехода Вступающий Арендатор приобретает все права и обязанности Уходящего Арендатора по Договору, включая обязанность по уплате арендной платы, коммунальных платежей, содержанию имущества в надлежащем состоянии, а также право на возврат обеспечительного платежа (залог) по истечении срока аренды.

РАСЧЕТЫ МЕЖДУ СТОРОНАМИ (КЛЮЧЕВОЙ РАЗДЕЛ)

Стороны подтверждают, что на Дату перехода задолженности Уходящего Арендатора перед Арендодателем по арендной плате и коммунальным платежами отсутствуют / составляют [СУММА ПРОПИСЬЮ И ЦИФРАМИ] руб. (в т.ч. НДС [СУММА] руб.).

Обеспечительный платеж (залог), переданный Уходящим Арендатором Арендодателю по Договору в размере [СУММА] руб. ([СУММА ПРОПИСЬЮ]), переходит к Вступающему Арендатору / возвращается Уходящему Арендатору Арендодателем с одновременной оплатой Вступающим Арендатором Арендодателю в порядке, предусмотренном п. 3.3. настоящего Соглашения.

Вступающий Арендатор обязуется в течение [КОЛИЧЕСТВО] банковских дней со дня подписания настоящего Соглашения перевести Арендодателю сумму обеспечительного платежа в размере [СУММА] руб. на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре.

СОСТОЯНИЕ ИМУЩЕСТВА

Вступающий Арендатор подтверждает, что ознакомлен с состоянием сдаваемого в аренду имущества, не имеет претензий к его качеству и комплектации, что подтверждается Актом приема-передачи имущества от Уходящего Арендатора Вступающему Арендатору № [НОМЕР] от [ДАТА] (Приложение № 1 к настоящему Соглашению).

Уходящий Арендатор гарантирует, что на Дату перехода имущество свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится в аресте.

ИЗМЕНЕНИЯ В ДОГОВОРЕ

Во всем Договоре наименование и реквизиты Уходящего Арендатора заменяются на наименование и реквизиты Вступающего Арендатора.

Адрес для направления уведомлений Вступающего Арендатора: [ЮРИДИЧЕСКИЙ/ФАКТИЧЕСКИЙ АДРЕС: ГОРОД, УЛИЦА, ДОМ, ОФИС]. Эл. почта: [EMAIL]. Тел.: [ТЕЛЕФОН].

Банковские реквизиты Вступающего Арендатора для расчетов: [БИК, КОР. СЧЕТ, Р/С, НАИМЕНОВАНИЕ БАНКА].

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Уходящий Арендатор несет солидарную ответственность с Вступающим Арендатором по обязательствам по Договору, возникшим до Даты перехода, если иное не согласовано Арендодателем в письменной форме.

Вступающий Арендатор несет полную ответственность за исполнение обязательств по Договору, возникших после Даты перехода.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его всеми тремя Сторонами.

Стороны обязуются в течение [КОЛИЧЕСТВО] рабочих дней со дня вступления в силу настоящего Соглашения подать документы на государственную регистрацию изменений в ЕГРН (если Договор подлежит регистрации). Расходы по регистрации несет [ВСТУПАЮЩИЙ АРЕНДАТОР / СТОРОНЫ ПОПОЛАМ].

Настоящее Соглашение составлено в [КОЛИЧЕСТВО] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один — для регистрирующего органа (Росреестра).

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Реквизит	АРЕНДОДАТЕЛЬ	УХОДЯЩИЙ АРЕНДАТОР	ВСТУПАЮЩИЙ АРЕНДАТОР
Полное наименование / ФИО	[НАИМЕНОВАНИЕ / ФИО]	[НАИМЕНОВАНИЕ / ФИО]	[НАИМЕНОВАНИЕ / ФИО]
ИНН / КПП (для юрлиц)	[ИНН / КПП]	[ИНН / КПП]	[ИНН / КПП]
ОГРН / ОГРНИП	[ОГРН / ОГРНИП]	[ОГРН / ОГРНИП]	[ОГРН / ОГРНИП]
Юридический адрес	[АДРЕС]	[АДРЕС]	[АДРЕС]
Паспортные данные (для ФЛ/ИП)	[СЕРИЯ НОМЕР, КЕМ ВЫДАН, КОГДА, КОД ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ]	[СЕРИЯ НОМЕР, КЕМ ВЫДАН, КОГДА, КОД ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ]	[СЕРИЯ НОМЕР, КЕМ ВЫДАН, КОГДА, КОД ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ]
Расчетный счет / Банк / БИК	[Р/С, БАНК, БИК, К/С]	[Р/С, БАНК, БИК, К/С]	[Р/С, БАНК, БИК, К/С]
Подпись / Печать	____________ / [ПЕЧАТЬ] [ФИО ПОДПИСАНТА]	____________ / [ПЕЧАТЬ] [ФИО ПОДПИСАНТА]	____________ / [ПЕЧАТЬ] [ФИО ПОДПИСАНТА]

---

Типичные ошибки и риски (Check-list для проверки)

• Двустороннее подписание. Подписали только Арендодатель и Новый Арендатор. Риск: Сделка недействительна (ст. 391 ГК РФ требует согласия ВСЕХ сторон). Старый арендатор остается ответственным, новый — не получает прав.
• Отсутствие пункта про залог (обеспечительный платеж). Риск: Арендодатель удерживает залог у уходящего, а вступающий не платит новый. В итоге при выезде имущества залог некому вернуть, споры, суды.
• Игнорирование регистрации в Росреестре. Если договор на ≥ 1 год. Риск: Для третьих лиц (новых собственников, банков, налоговой) замена стороны не произошла. Уходящий арендатор может получить налоговые требования или извещения о долгах.
• Несоответствие полномочий подписантов. Подписал сотрудник без доверенности или с истекшей доверенностью. Риск: Сделка может быть признана недействительной (ст. 174.1 ГК РФ).
• Отсутствие Акта приема-передачи на момент смены стороны. Риск: Вступающий арендатор получает имущество с дефектами, которые сделал уходящий. Арендодатель взыщет ущерб с вступающего (так как он текущий сторона договора).
• Неуведомление налогового агента / банка. Даже после подписания нужно обновить данные в ЭДО, банке-обслуживании, налоговой (ЕГРЮЛ/ЕГРИП) для корректного выставления счетов и НДС.

Особенности замены АРЕНДОДАТЕЛЯ (Продажа имущества)

Если меняется арендодатель (п. 1 ст. 617 ГК РФ):

• Согласия арендатора на переуступку не требуется (переход прав собственника влечет переход прав арендодателя по закону).
• Но требуется уведомление арендатора в письменной форме (желательно заказным письмом с вложением или лично под роспись).
• Доп. соглашение оформляется для фиксации новых реквизитов, банковских счетов и передачи залога от старого собственника к новому.
• Обязательна регистрация перехода права арендодателя в Росреестре (если договор зарегистрирован).

Оформление дополнительного соглашения о замене стороны, это не просто бюрократическая формальность, а способ защитить интересы всех трех участников. Ключевые принципы безопасной сделки:

1. Три подписи (Арендодатель + Старый Арендатор + Новый Арендатор).
2. Четкая дата перехода прав и обязанностей.
3. Полный расчет по долгам и залогу на дату перехода (фиксируется в п. 3 Соглашения).
4. Акт приема-передачи имущества между уходящим и вступающим арендаторами (при смене арендатора) или между старым и новым собственниками (при смене арендодателя).
5. Госрегистрация в Росреестре (если договор долгосрочный).

Используя приведенный выше образец как базу, обязательно адаптируйте его под конкретную ситуацию (добавьте условия про НДС, индексацию, спец. режимы использования) и проконсультируйтесь с юристом перед подписанием, так как ошибки в переуступке договора ведут к долгим судебным разбирательствам и финансовым потерям.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. При подготовке документов рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, учитывающему актуальные изменения законодательства и судебную практику на 2026 год.