В 2026 году оформление отношений между собственником жилья и жильцом-физическим лицом по-прежнему регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), в частности статьей 674 (форма договора) и главой 35 (Найм жилого помещения). Главное правило, которое необходимо помнить: между физическими лицами заключается именно «Договор найма», а не «Договор аренды». Аренда (глава 34 ГК РФ) применяется, если хотя бы одна из сторон — юридическое лицо или ИП.

Ниже представлена подробная статья со структурой договора, обязательными условиями, актуальными образцами на 2026 год и важными нюансами оформления.

Правовые основы и актуальные изменения на 2026 год

• Письменная форма обязательна (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Устный договор не имеет юридической силы.
• Государственная регистрация: Если договор заключается на срок 1 год и более, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ, ст. 164 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). Сроки регистрации — до 9 рабочих дней (или до 7 дней через МФЦ).
• Кадастровый номер: В 2026 году в договор обязательно следует указывать кадастровый номер помещения (если он присвоен) для идентификации объекта недвижимости.
• Отсутствие обременений: Наймодатель должен гарантировать, что жилье не заложено, не арестовано, не является предметом спора и не сдано в наем третьим лицам.
• Акт приема-передачи: Является неотъемлемым приложением к договору. Без него сложно доказать факт передачи и состояние имущества.

Структура договора найма: обязательные и рекомендуемые условия

Согласно ст. 674 ГК РФ и судебной практике, в договоре обязательно должны быть:

1. Предмет договора (адрес, площадь, кадастровый номер, характеристика).
2. Срок действия (определенный или неопределенный).
3. Размер платы за найм (арендной платы) и порядок ее изменения.
4. Порядок оплаты коммунальных услуг (кто платит: наймодатель или наниматель).
5. Права и обязанности сторон (ремонт, поднайм, содержание животных, курение).
6. Ответственность сторон (штрафы за просрочку, порчу имущества).
7. Порядок расторжения (основания, сроки уведомления).
8. Адреса и реквизиты сторон (паспортные данные, ИНН — опционально, контакты).
9. Подписи сторон и дата.

Типовой образец договора найма жилого помещения (с маскировкой ПДн)

Ниже приведена структура документа. В квадратных скобках указаны поля для заполнения. Персональные данные (ФИО, паспорта, адреса регистрации, телефоны) в рабочем документе заполняются полностью, в публичных образцах — маскируются.

---

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. [Город] «___» [Месяц 2026 г.]

Мы, нижеподписавшиеся:

Наймодатель: [Фамилия И.О.], паспорт серия XXXX № XXXXXX, выдан [Кем выдан] «___» [Месяц ГГГГ] г., код подразделения XXX-XXX, проживающий по адресу: [Адрес регистрации Наймодателя], действующий на основании [Свидетельства о праве собственности / Доверенности № ___ от «___» Месяц ГГГГ], именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Наниматель: [Фамилия И.О.], паспорт серия XXXX № XXXXXX, выдан [Кем выдан] «___» [Месяц ГГГГ] г., код подразделения XXX-XXX, проживающий по адресу: [Адрес регистрации Нанимателя], именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. 1.1. Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жиловое помещение (квартиру/комнату), расположенное по адресу: [Полный адрес: Город, Улица, Дом, Корпус, Квартира].
2. 1.2. Характеристика помещения:
   • Общая площадь: [XX,XX] кв.м;
   • Жилая площадь: [XX,XX] кв.м;
   • Количество комнат: [X];
   • Этаж: [X] из [X] этажей дома;
   • Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX];
   • Тип дома: [кирпичный/панельный/монолитный и т.д.].
3. 1.3. Наймодатель гарантирует, что на момент заключения Договора указанное жилое помещение:
   • принадлежит ему на праве собственности (документ: [Свидетельство/Выписка ЕГРН]);
   • не обременено ипотекой, залогом, арестом;
   • не сдано в наем/поднайм третьим лицам;
   • не является предметом судебных споров.
4. 1.4. Передача помещения производится по Акту приема-передажи жилого помещения (Приложение № 1), который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

1. 2.1. Договор заключается на срок: [например: 11 (одиннадцать) месяцев / 1 (один) год / неопределенный срок].
2. 2.2. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами (или с «___» Месяц 2026 г.).
3. 2.3. При истечении срока Договор считается продленным на тех же условиях на [11 месяцев], если ни одна из Сторон не уведомит другую в письменной форме за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА (ПЛАТА ЗА НАЙМ) И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

1. 3.1. Ежемесячная плата за найм жилого помещения составляет: [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) рублей 00 копеек.
2. 3.2. Оплата производится безналичным / наличным способом путем перечисления на банковскую карту / в руки Наймодателя под роспись в квитанции.
3. 3.3. Реквизиты для оплаты:
   • Получатель: [ФИО Наймодателя];
   • Номер карты/счета: XXXX XXXX XXXX XXXX;
   • Банк: [Название банка];
   • БИК: XXXXXX.
4. 3.4. Срок оплаты: ежемесячно не позднее [числа, например: 5-го] числа текущего месяца за предшествующий / последующий месяц.
5. 3.5. Изменение размера платы возможно не ранее чем через 1 (один) год с даты заключения Договора путем направления письменного уведомления за 30 дней (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И СЧЕТЧИКОВ

1. 4.1. Оплата коммунальных услуг (электричество, вода, газ, отведение стоков, отопление — при наличии ИПУ) производится Нанимателем / Наймодателем на основании показаний приборов учета.
2. 4.2. Показания счетчиков передаются ежемесячно в период с 23 по 25 число путем фотофиксации в мессенджере / заполнения бланка.
3. 4.3. Капитальный ремонт оплачивает Наймодатель (согласно ст. 169 ЖК РФ).

ЗАЛОГОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ (ОПЦИОНАЛЬНО, РЕКОМЕНДУЕТСЯ)

1. 5.1. Наниматель передает Наймодателю залоговое обеспечение (обеспечительный платеж) в размере [Сумма, обычно = 1 месяц аренды] руб. как гарантию исполнения обязательств.
2. 5.2. Залог возвращается Нанимателю в течение 3 (трех) рабочих дней после расторжения Договора и подписания Акта приема-передачи при отсутствии задолженностей и ущерба.
3. 5.3. Наймодатель имеет право удержать из залога суммы задолженности по аренде/КУ или стоимость устранения ущерба, уведомив Нанимателя письменно.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наниматель обязан:

• Своевременно оплачивать найм и коммунальные услуги.
• Бережно относиться к жилью и имуществу внутри (описано в Актe/Описи).
• Не допускать порчи жилья, шума после 23:00 (Закон о тишине региона).
• Не сдавать жилье в поднайм и не предоставлять его в безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия Наймодателя.
• Не производить перепланировку и переустройство без согласия Наймодателя и органов архитектуры.
• При выезде вернуть жилье в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи (за исключением естественного износа).

Наймодатель обязан:

• Передать жилье, пригодное для проживания, с исправной сантехникой, электрикой, отоплением.
• Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено).
• Не препятствовать пользоваться жильем Нанимателю и членам его семьи.
• Уведомлять Нанимателя о необходимости доступа в жилье (проверка счетчиков, показ покупателям) за 24 часа.

Наймодатель имеет право:

• Проводить осмотр жилья не чаще 1 раза в квартал с уведомлением заранее.
• Требовать расторжения Договора при систематической (более 2 раз) просрочке платежей более чем на 15 дней.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. 7.1. За просрочку оплаты аренды/КУ — пени 0,1% — 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (размер фиксируется в договоре).
2. 7.2. За порчу имущества — полная компенсация ущерба (по чекам/актам/оценке).
3. 7.3. За досрочное расторжение по вине Нанимателя без уважительной причины — удержание залога в пользу Наймодателя.
4. 7.4. За досрочное расторжение по вине Наймодателя — возврат залога двойным размером + компенсация расходов на переезд (если оговорено).

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

1. 8.1. По соглашению Сторон в любой момент (подписывается Соглашение о расторжении).
2. 8.2. В одностороннем внесудебном порядке:
   • Наниматель — уведомлением за 30 дней (ст. 610 ГК РФ).
   • Наймодатель — только по основаниям ст. 612, 613 ГК РФ (систематические просрочки, порча жилья, использование не по назначению) с уведомлением за 30 дней (если иное не установлено законом).
3. 8.3. В судебном порядке — при наличии спора.
4. 8.4. Расторжение оформляется Актом приема-передажи при расторжении (Приложение № 2).

ПРИЛОЖЕНИЯ (НЕОТЪЕМЛЕМАЯ ЧАСТЬ ДОГОВОРА)

1. Приложение № 1: Акт приема-передажи жилого помещения (с описанием состояния, фотофиксацией, показаниями счетчиков).
2. Приложение № 2: Опись имущества, передаваемого во временное пользование (мебель, техника, посуда — с указанием состояния и стоимости).
3. Приложение № 3: Копии паспортов Сторон.
4. Приложение № 4: Копия документа на право собственности (Выписка ЕГРН / Свидетельство).
5. Приложение № 5: Квитанция об получении залогового обеспечения (если предусмотрено).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. 10.1. Споры решаются переговорами, в суде по месту нахождения жилья.
2. 10.2. Уведомления направляются по адресам, указанным в преамбуле, или на email/мессенджеры, подтвержденные ответным сообщением.
3. 10.3. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному на каждую Сторону). При регистрации в Росреестре — в 3 экземплярах.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ:
ФИО: [Фамилия Имя Отчество]
Паспорт: XXXX XXXXXX
Адрес регистрации: [Полный адрес]
Телефон: +7 (XXX) XXX-XX-XX
Email: [email@domain.ru]
Подпись: _____________ / [ФИО]

НАЙМАТЕЛЬ:
ФИО: [Фамилия Имя Отчество]
Паспорт: XXXX XXXXXX
Адрес регистрации: [Полный адрес]
Телефон: +7 (XXX) XXX-XX-XX
Email: [email@domain.ru]
Подпись: _____________ / [ФИО]

---

Обязательные приложения: Акт приема-передачи и Опись имущества

По данным КонсультантПлюс и ГАРАНТ (сентябрь 2026), Акт приема-передажи — это ключевой документ для защиты прав обеих сторон. Он фиксирует:

• Фактическое состояние стен, полов, потолков, окон, дверей.
• Состояние сантехники, электропроводки, бытовой техники.
• Показания индивидуальных приборов учета (ИПУ) на момент передачи (холодная/горячая вода, электричество, газ).
• Наличие ключей (от входной двери, межкомнатных, почтового ящика, домофона).

Опись имущества (Инвентаризационная ведомость) составляется, если в квартире есть мебель и техника. Для каждой позиции указывается: наименование, бренд/модель, год выпуска (если известно), состояние («новое», «хорошее», «есть царапины»), оценочная стоимость. Это спасает от споров «сломался старый холодильник — плати новый».

Регистрация договора в Росреестре (актуально для 2026 года)

Когда нужно: Срок договора 1 год и более.

Когда НЕ нужно: Срок менее 1 года (например, популярный вариант на 11 месяцев позволяет избежать регистрации и уплаты госпошлины).

Пакет документов для подачи (через МФЦ или Госуслуги/Росреестр):

1. Заявление по установленной форме (заполняется на месте или онлайн).
2. Договор найма в 3 экземплярах (2 для сторон + 1 для архива Росреестра).
3. Акт приема-передажи (Приложение к договору).
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
5. Документ на право собственности Наймодателя (Выписка ЕГРН или Свидетельство).
6. Квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. за регистрацию договора найма жилого помещения для физлиц в 2026 г.).

Срок: 9 рабочих дней (подача через МФЦ +2 дня на передачу). Результат: Договор с регистрационным штампом/записью в ЕГРН (выписка выдается Нанимателю).

Типичные ошибки при составлении договора в 2026 году

Ошибка	Последствия	Как правильно
Название «Договор аренды» между физлицами	Юридическая неточность, риск применения не тех норм ГК (глава 34 вместо 35)	Писать «Договор найма жилого помещения»
Отсутствие кадастрового номера	Проблемы с регистрацией в Росреестре, неидентифицированный объект	Обязательно взять из Выписки ЕГРН или на сайте Росреестра
Нет акта приема-передачи / счетчиков	Споры о долгах за КУ, состоянии жилья при выезде	Подписывать Акт обязательно, фотофиксировать счетчики
Не прописан порядок оплаты КУ	Наниматель не платит, Наймодатель получает долги	Четко зафиксировать: кто, за что, по каким квитанциям, сроки
Срок 1 год без регистрации	Договор считается незаключенным (п. 2 ст. 674 ГК РФ), Наниматель не защищен	Либо регистрировать, либо делать срок 11 месяцев
Поднайм без согласия	Основание для расторжения Наймодателем	Либо запретить, либо требовать письменное согласие

Налоговые аспекты для Наймодателя (физлица) в 2026 году

Доход от сдачи жилья в наем облагается НДФЛ.

• Ставка: 13% (для налоговых резидентов РФ), 30% (нерезиденты).
• Налоговая база: Доход минус профессиональный вычет (документально подтвержденные расходы) ИЛИ стандартный вычет 250 000 руб. в год (п. 1 ст. 221 НК РФ) — на выбор налогоплательщика.
• Самозанятость (НПД): Ставка 4% (при работе с физлицами). Очень выгодно: не нужно платить страховые взносы, декларацию подавать не нужно, налог считает приложение «Мой налог». Рекомендуемый режим в 2026 году.
• Патент (ПСН): Возможен, но требует уплаты страховых взносов за себя (фиксированная сумма за год), выгоден при высоких доходах.

Грамотно составленный Договор найма жилого помещения в 2026 году — это гарантия спокойствия и собственника, и жильца. Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте условия под свою ситуацию (наличие детей, животных, мебели, частоту визитов собственника).

Чек-лист перед подписанием:

• [ ] Проверена Выписка ЕГРН на собственника (актуальность не старше 1 месяца).
• [ ] Паспортные данные сторон сверены с оригиналами.
• [ ] Кадастровый номер указан верно.
• [ ] Подписан Акт приема-передачи с фото счетчиков и описанием дефектов.
• [ ] Составлена Опись имущества (если есть мебель/техника).
• [ ] Получена квитанция о передаче залоговых денег (если есть).
• [ ] Определен способ уведомлений (почта, мессенджер, email).
• [ ] Если срок ≥ 1 года — подготовлен пакет для Росреестра и оплачена пошлина.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. При сложных ситуациях (споры с соседями, обремененное жилье, сдача комнаты в коммуналке) рекомендуется обратиться к специалисту по жилищному праву.