Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между родственниками и близкими людьми. Однако перед оформлением сделки важно понять, какие налоговые последствия могут возникнуть, в частности, нужно ли уплачивать НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с полученного в дар дома.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ, статья 217 – определяет доходы, освобождённые от налогообложения, в т.ч. доходы, полученные в дар от близких родственников.
• Семейный кодекс РФ – содержит перечень лиц, считающихся близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки и т.д.).
• Письма Минфина России (например, Письмо от N 03-04-05/127628) разъясняют применение ст. 217 НК РФ к недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

Кто освобождается от уплаты НДФЛ при дарении дома?

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, от налогообложения освобождаются доходы, полученные в дар, если:

1. Даритель и одаряемый являются членами семьи либо близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2. Полученное имущество – недвижимость (дом, квартира, земельный участок и т.п.).

Если одно из этих условий не выполнено, одаряемый обязан указать полученный доход в декларации 3‑НДФЛ и уплатить налог по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Как определить, кто считается близким родственником?

Семейный кодекс РФ перечисляет следующие категории:

• родители (включая приёмных);
• дети (включая приёмных);
• супруг(а);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• усыновители и усыновлённые.

Другие родственники (двоюродные братья/сёстры, тети, дяди, племянники и т.д.) к близким родственникам не относятся, поэтому при получении дома в дар от них НДФЛ уплачивается.

Особенности дарения дома, используемого в предпринимательской деятельности

Согласно разъяснениям Минфина (письмо от N 03-04-05/127628), ограничение на применение льготы по ст; 217 НК РФ в случае, когда даримый объект используется в предпринимательской деятельности, не установлено. То есть, даже если дом используется как офис, магазин или иное коммерческое помещение, при дарении между близкими родственниками налог не взимается.

Практический пример расчёта налога

Предположим, вы получили в дар дом от своего дяди (не близкого родственника). Кадастровая стоимость дома – 5 000 000 руб.

1. Определяем налоговую базу: полная стоимость полученного имущества (по кадастру) – 5 000 000 руб.
2. Ставка НДФЛ для резидента РФ – 13 %.
3. Налог к уплате: 5 000 000 × 0,13 = 650 000 руб.

Если же дарителем выступает ваш отец (близкий родственник), налог не уплачивается, и декларация 3‑НДФЛ не подаётся.

Оформление договора дарения и взаимодействие с налоговыми органами

Даже если налог не уплачивается, рекомендуеться:

• Составить письменный договор дарения в простой письменной форме (нотариальное заверение не обязательно, но желательно для доказательства сделки);
• Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре;
• Сохранить копию договора, выписку из ЕГРН и платёжные документы (если были произведены какие‑либо выплаты, например, компенсация за улучшения).

В случае, если налог всё же должен быть уплачен, одаряемый подаёт декларацию 3‑НДФЛ за год получения дара и указывает доход в разделе «Доходы, полученные в дар». Налог уплачивается до 15 июля следующего года.

• При дарении дома между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки и т.д.) НДФЛ не взимается, независимо от того, используется ли объект в предпринимательской деятельности.
• Если даритель и одаряемый не относятся к близким родственникам, налог составляет 13 % от кадастровой стоимости дома (для резидентов РФ).
• Для корректного оформления сделки необходимо составить договор дарения, зарегистрировать переход права в Росреестре и, при необходимости, подать декларацию 3‑НДФЛ.

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года. Перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом или юристом.