С 1 января 2026 года в Республике Казахстан вступили в силу новые правила расчёта индивидуального подоходного налога (ИПН) при реализации недвижимости. Ниже подробно рассмотрены категории налогоплательщиков, которые освобождаются от уплаты налога, а также ситуации, когда налог всё‑равно подлежит уплате.

Основные изменения законодательства с 2026 года

• Для большинства доходов сохранена базовая ставка 10 %.
• Для «высоких» доходов (свыше определённого порога, установленного Налоговым кодексом) применяются ставки 13 % и 15 %.
• Срок владения жильём, дающий право продать его без уплаты ИПН, увеличен с одного года до двух лет.
• Освобождение от налога при дарении недвижимости между близкими родственниками сохранено и дополнительно уточнено.

Эти нормы регулируются статьёй 341 Налогового кодекса РК и соответствующими поправками, внесёнными в 2025 году.

Кто освобождается от уплаты ИПН при продаже недвижимости

Собственники, владевшие объектом не менее двух лет

Если квартира, дом, земельный участок или другое жилое помещение находилось в собственности продавца не менее 24 месяцев на момент сделки, доход от его реализации не облагается ИПН независимо от стоимости объекта.

Продажа единственного жилья (основного места жительства)

Освобождение действует, если:

• объект является единственным жильём собственника на территории РК;
• объект используется как основное место жительства (прописка, фактическое проживание);
• срок владения может быть любым (даже менее двух лет), поскольку закон предоставляет льготу для единственного жилья.

Получение недвижимости по наследству

Наследники, получившие квартиру, дом или землю в порядке наследования, не платят ИПН при последующей продаже, независимо от срока владения наследодателем.

Дарение между близкими родственниками

Согласно пункту 2 статьи 341 НК РК, налог не взимается при дарении:

• супругам;
• родителям и детям (включая усыновлённых);
• бабушкам, дедушкам и внукам;
• братьям и сестрам (полнородным и неполнородным).

При этом важно, чтобы договор дарения был оформлен нотариально и зарегистрирован в органах юстиции.

Обмен жилья на равноценное или более дешевое жильё

Если объект обменивается на другое жильё, стоимость которого не превышает стоимость обмениваемого объекта (или разница компенсируется денежной выплатой, не превышающей установленный лимит), доход от такой сделки также не облагается ИПН.

Продажа объекта, полученного в результате приватизации до 2000‑х годов

Для некоторых категорий граждан, получивших жильё в рамках государственной приватизации и владеющих им более определённого срока (как правило, более 5 лет), сохраняется льгота по ИПН при продаже.

Когда подоходный налог всё‑равно уплачивается

Налоговая база возникает в следующих случаях:

1. Продажа вторичного жилья (второго, третьего и т.д. объекта) при сроке владения менее двух лет.
2. Продажа коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, склады) независимо от срока владения.
3. Получение дохода от продажи доли в уставном капитале юридического лица, если эта доля связана с недвижимостью.
4. Сделки, оформленные как договор купли‑продажи, но фактически являющиеся дарением между не близкими родственниками или посторонними лицами.

Ставка налога определяется уровнем годового дохода физического лица:

• 10 % – если годовой доход не превышает порог, установленный для применения повышенных ставок;
• 13 % – для доходов, попадающих в первую ступень повышенной шкалы;
• 15 % – для доходов, превышающих верхний порог первой ступени.

Как рассчитать налог при продаже недвижимости

Формула расчёта:

Налог = (Цена продажи – Стоимость приобретения – Расходы на улучшение) × Ставка ИПН

Где:

• Цена продажи – сумма, указанная в договоре купли‑продажи;
• Стоимость приобретения – цена, по которой объект был приобретён (включая государственные пошлины, комиссии риэлторов, если они документально подтверждены);
• Расходы на улучшение – затраты на реконструкцию, ремонт, подведение коммуникаций, подтверждённые актами и чеками;
• Ставка ИПН – определяется согласно годовому доходу продавца (10 %, 13 % или 15 %).

Если результат расчёта оказывается отрицательным (то есть расходы превышают доход), налог не уплачивается, а убыток может быть перенесён на последующие налоговые периоды в соответствии с главой 23 НК РК.

Практические примеры

Пример 1: Продажа квартиры, owned > 2 лет

Иванов П.П. купил квартиру за 8 000 000 тенге в январе 2023 года и продал её за 9 500 000 тенге в марте 2026 года. Срок владения – 38 месяцев (>24 мес.).

Налоговая база = 9 500 000 – 8 000 000 = 1 500 000 тенге.
Поскольку срок владения превышает два года, ИПН не уплачивается.

Пример 2: Продажа второй квартиры, owned < 2 лет

Петрова А.С. приобрела вторую квартиру за 6 000 000 тенге в июле 2024 года и продала её за 7 200 000 тенге в январе 2026 года. Срок владения – 18 мес.

Налоговая база = 7 200 000 – 6 000 000 = 1 200 000 тенге.
Годовой доход Петровой (включая эту прибыль) составляет 3 000 000 тенге → применяется ставка 10 %.
Налог = 1 200 000 × 0,10 = 120 000 тенге.

Пример 3: Дарение квартиры между родителями и ребёнком

Сидорова М.В. подарила своей дочери квартиру, купленную за 5 000 000 тенге в 2020 году. Одаряемая posteriormente продаёт её за 5 500 000 тенге в 2026 году.

Поскольку передача осуществлялась по договору дарения между близкими родственниками, одаряемая освобождается от ИПН при получении квартиры. При последующей продаже срок владения считается с момента получения по дарению (2020 год) – более двух лет, поэтому налог также не уплачивается.

Рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки

• Планируйте сделки с учётом двухлетнего срока владения, если объект не является единственным жильём.
• При передаче недвижимости близким родственникам оформляйте договор дарения нотариально – это гарантирует освобождение от ИПН.
• Сохраняйте все документы о приобретении, улучшении и расходах (чеки, акты, счета‑фактуры) – они уменьшают налоговую базу.
• Если планируется продажа нескольких объектов, рассмотрите возможность последовательной реализации с интервалом не менее двух лет между сделками, чтобы каждый объект попадал под льготу.
• Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом перед совершением сделки, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости или сложных схемах обмена.

С 2026 года в Казахстане законодательство предоставило более чёткие правила освобождения от подоходного налога при продаже недвижимости. Основные льготы касаются:

• объектов, находившихся в собственности не менее двух лет;
• единственного жилья;
• наследования и дарения между близкими родственниками;
• обмена жилья на равноценное или более дешёвое жильё.

Во всех остальных случаях налог рассчитывается по разнице между ценой продажи и документально подтверждёнными затратами, применяя ставку 10 %, 13 % или 15 % в зависимости от общего годового дохода налогоплательщика.

Знание этих норм позволяет не только избежать неправомерных уплат налога, но и оптимизировать свои финансовые потоки при операциях с недвижимостью.