На 09 октября 2026 года законодательство о налогообложении доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости остается прежним․ Планируемые с 2027 года изменения (переход на прогрессивную шкалу и суммирование дохода с зарплатой) на текущий год не распространяються․ Ниже — подробное руководство по правилам 2026 года, минимальным срокам владения, вычетам и расчетам․

Краткий ответ: платить или нет?

Нужно платить НДФЛ, если:

• Собственность на квартиру принадлежит вам меньше минимального срока владения (3 или 5 лет);
• Вы не имеете права на льготы (например, семья с двумя и более детьми);
• Доход от продажи превышает сумму имущественного вычета (1 млн руб․) или документированных расходов на покупку․

Если срок владения истек или вы пользуетесь льготой — налог не платится, но декларацию 3-НДФЛ сдавать может потребоваться (для подтверждения права на вычет/льготу)․

Ставки НДФЛ в 2026 году

Налог считается по прогрессивной шкале, введенной с 2021 года (ст․ 214․7 НК РФ):

• 13% — на сумму дохода до 5 млн руб․ в год (суммарно по всем источникам: зарплата + продажа квартиры + проценты по вкладам и т․д․);
• 15%, на сумму, превышающую 5 млн руб․ в год․

Важно: Доход от продажи квартиры суммируется с вашей зарплатой и другими доходами за календарный год для определения порога в 5 млн руб․

Минимальные сроки владения в 2026 году

Исключение из налогообложения срабатывает, если квартира находилась в собственности определенное время․ Сроки зависят от способа получения:

Срок, 3 года

1. Получена в наследство (любой очереди наследников)․
2. Получена в ходе приватизации․
3. Получена по договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки)․
4. Получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)․
5. Квартира, приобретенная до (переходная норма)․

Срок — 5 лет

1. Приобретена за деньги (купля-продажа, долевое строительство, обмен на коммерческой основе)․
2. Получена по договору дарения от неродственников или дальних родственников․
3. Построена самостоятельно (индивидуальное жилищное строительство) — с момента ввода в эксплуатацию․
4. Получена в порядке раздела имущества супругов (с момента государственной регистрации права)․

Считается дата: день государственной регистрации перехода права в ЕГРН (Ростреестр)․

Имущественные вычеты: как уменьшить налоговую базу

Если срок владения не истек, вы можете не платить налог (или уменьшить его), применив один из двух вычетов (выбирается один на объект):

А․ Вычет на приобретение (ст․ 220 НК РФ), до 1 000 000 руб․

Предоставляется, если квартира была куплена за деньги․ Нужны документы, подтверждающие расходы (договор, чеки, выписки со счета)․ Вычет можно разделить между сопropriетателями пропорционально долям․

Б․ Стандартный вычет продавца (п․ 2 ст․ 220 НК РФ), до 1 000 000 руб․

Предоставляется всем продавцам независимо от способа получения (наследство, дарение, приватизация), если расходы на покупку недокументированы или квартира получена бесплатно․ Вычет дается один раз в налоговый период на один объект недвижимости․

В․ Вычет на расходы по улучшению (ремонт)

Не применяется к продаже жилья․ Расходы на ремонт/капремонт в налоговую базу при продаже не включаются (в отличие от продажи дачи/земли до 2014 г․)․

Льгота для семей с детьми (с 2022 года)

Семьи, воспитывающие двух и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, обучающихся очно), имеют право продать квартиру без налога независимо от срока владения (ст․ 217․1 НК РФ)․

Условия:

• Право используется один раз в календарном году․
• Продавец (или супруг) должен быть родителем (усыновителем) этих детей․
• В году продажи семья должна приобрести другую жилую площадь (или долю) большей или равной площади, либо в том же/высшем ценовом диапазоне (условие «улучшения жилищных условий»)․ Покупка должна быть совершена в том же или соседнем налоговом периоде (обычно — в том же году или до подачи декларации за следующий год)․
• Льгота распространяется на долю в праве общей долевой собственности․

Для применения льготы в декларации 3-НДФЛ нужно заполнить приложение «Сведения о доходах, полученных от продажи имущества․․․» с кодом вычета «507»․

Примеры расчета налога за 2026 год

Пример 1: Продажа купленной квартиры через 2 года (срок 5 лет не прошел)

• Цена продажи: 8 000 000 руб․
• Документированные расходы на покупку: 5 000 000 руб․
• Зарплата за 2026 год: 1 200 000 руб․ (НДФЛ удержан работодателем)․

Расчет:

1. Доход от продажи: 8 000 000 руб․
2. Вычет на покупку: 5 000 000 руб․ (макс․ 1 000 000 руб․ — лимит вычета)․ Остаток вычета 4 млн сгорает․
3. Налоговая база: 8 000 000 – 1 000 000 = 7 000 000 руб․
4. Суммарный доход за год: 1 200 000 (зарплата) + 7 000 000 (продажа) = 8 200 000 руб․
5. Порог 5 млн руб․ превышен на 3 200 000 руб․
6. НДФЛ = (5 000 000 × 13%) + (3 200 000 × 15%) = 650 000 + 480 000 = 1 130 000 руб․
7. Минус удержанное по зарплате (156 000 руб․) = К доплате: 974 000 руб․

Пример 2: Продажа унаследованной квартиры через 1 год (срок 3 года не прошел), нет расходов на покупку

• Цена продажи: 4 000 000 руб․
• Зарплата за год: 800 000 руб․

Расчет:

1. Стандартный вычет продавца: 1 000 000 руб․
2. Налоговая база: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 руб․
3. Суммарный доход: 800 000 + 3 000 000 = 3 800 000 руб․ (не превышает 5 млн)․
4. НДФЛ = 3 000 000 × 13% = 390 000 руб․

Пример 3: Семья с 3 детьми продает квартиру через 1 год владения и покупает новую

• Цена продажи: 10 000 000 руб․
• Условия льготы соблюдены (дети несовершеннолетние, покупка новой квартиры в 2026 г․)․

Результат: Налоговая база = 0 руб․ НДФЛ = 0 руб․ Декларацию 3-НДФЛ сдать все равно нужно (до 30 апреля 2027 г․)․

Особенности договора купли-продажи и стоимости

Налоговая инспекция имеет право проверить рыночную стоимость․ Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости (с учетом коэффициента дефектности), налог будет исчислять от 70% кадастровой стоимости (п․ 1 ст․ 214․7 НК РФ)․ Указывайте в договоре реальную рыночную цену․

Сроки уплаты и сдачи декларации

Декларацию сдают даже если налог = 0 (для подтверждения вычета/льготы/срока владения)․ Сдача через личный кабинет ФНС, Госуслуги или операторов ЭДО․

Что изменится с 2027 года (проект Минфина)

На момент октября 2026 года обсуждается законопроект, вступающий в силу с ․ Ключевые изменения (если примут в текущей редакции):

• Доход от продажи недвижимости будет суммироваться с зарплатой и прочими доходами в общую налоговую базу по прогрессивной шкале (13%, 15%, 18%, 20%, 22% в зависимости от суммы)․
• Имущественный вычет на покупку (1 млн) и стандартный вычет продавца (1 млн) сохранятся, но их применение будет происходить в рамках общей базы․
• Минимальные сроки владения (3/5 лет) сохранятся для полного освобождения от налога․
• Для продавцов с высокой зарплатой налог может вырасти из-за попадания в более высокие ставки (18-22%)․

В 2026 году эти правила НЕ действуют․ Действует текущая схема: отдельный расчет по ставкам 13%/15% с вычетом 1 млн․

Чек-лист продавца на 2026 год

1. Определите дату приобретения (ЕГРН) и способ получения → установите минимальный срок (3 или 5 лет)․
2. Проверьте, истек ли срок на день подписания договора/передачи ключей․
3. Если срок истек → налог не платите, декларацию сдавайте для фиксации права (желательно)․
4. Если срок не истек:
   • Есть ли дети (2+) и план покупки жилья в 2026 г․? → Оформите льготу (код 507)․
   • Есть документы на покупку? → Примите вычет на приобретение (макс․ 1 млн)․
   • Документов нет / получена бесплатно? → Примите стандартный вычет продавца (1 млн)․
5. Рассчитайте предварительный налог с учетом зарплаты (порог 5 млн руб․)․
6. Укажите в договоре реальную цену (не ниже 70% кадастровой)․
7. Сдайте 3-НДФЛ до , заплатите налог до ․

В 2026 году правила налогообложения продажи квартиры остаются стабильными․ Главные инструменты экономии — выдержка минимального срока владения (3/5 лет), имущественный вычет 1 млн руб․ и льгота для многодетных семей․ Планируемая с 2027 года реформа (объединение баз и ставки до 22%) делает продажу в 2026 году более выгодной для владельцев с высокими доходами, чьи сроки владения не истекли․ Зафиксируйте расходы на покупку сейчас, чтобы воспользоваться вычетом в полной мере․

Данная статья носит информационный характер․ Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется консультация с налоговым консультантом или юристом․