Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между родственниками и третьими лицами. Однако с 2024 года в Налоговом кодексе РФ (глава 23) уточнены правила определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении квартиры в дар. В данной статье рассмотрены:
- когда возникает обязанность уплатить НДФЛ;
- как определяется налоговая база;
- какие налоговые вычеты можно применить;
- порядок подачи декларации 3‑НДФЛ и уплаты налога;
- примеры расчёта для 2024‑2026 годов.
Когда НДФЛ не уплачивается при дарении квартиры
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доход, полученный в виде дара, не облагается НДФЛ, если одаряемый является близким родственником дарителя. К близким родственникам относятся:
- родители (включая усыновителей);
- дети (включая усыновлённых);
- супруг(а);
- братья и сестры;
- дедушки и бабушки;
- внуки.
Если дарение осуществляется между указанными лицами, одаряемый не подаёт декларацию 3‑НДФЛ и не уплачивает налог, независимо от стоимости квартиры.
Когда возникает налоговая обязанность
НДФЛ подлежит уплате, если:
- даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (например, друзья, коллеги, дальние родственники);
- договор дарения содержит условие о возмездности (например, квартира передаётся за часть стоимости);
- полученная квартира впоследствии продаётся и возникает доход от реализации.
В этих случаях одаряемый должен отразить полученный доход в декларации 3‑НДФЛ за год получения дара и уплатить налог по ставке 13 % (для резидентов РФ).
Определение налоговой базы при дарении
Налоговая база – это стоимость подаренного имущества, определяемая одним из следующих способов:
- Указана в договоре дарения – если стоимость не занижена более чем на 30 % от кадастровой стоимости на дату дарения (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
- Кадастровая стоимость – применяется, когда указанная в договоре стоимость ниже 70 % кадастровой. В этом случае налоговая база рассчитывается как:
Налоговая база = Кадастровая стоимость × 0,7
Пример: кадастровая стоимость квартиры – 6 000 000 руб., указанная в договоре – 3 500 000 руб. (меньше 70 % от кадастровой). Налоговая база = 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 руб.
Налоговый вычет при получении квартиры в дар
Полученный доход можно уменьшить на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., если:
- квартира получена в дар после 1 января 2019 года;
- одаряемый не пользовался этим вычетом ранее по другим объектам недвижимости;
- полученное имущество является объектом жилого недвижимого имущества (квартира, дом, часть дома).
Вычет предоставляется один раз в жизни налогоплательщика (п. 2 ст. 220 НК РФ). Если стоимость подаренной квартиры превышает 1 млн руб., налог рассчитывается с разницы между налоговой базой и вычетом.
Порядок подачи декларации 3‑НДФЛ и уплаты налога
- Сбор документов: договор дарения, выписка из ЕГРН (подтверждающая переход права собственности), справка о кадастровой стоимости (если требуется), подтверждение близкого родства (если применяется льгота).
- Заполнение декларации 3‑НДФЛ:
- Раздел 1 – сведения о налогоплательщике;
- Раздел 2 – доходы, полученные в виде дара (код дохода 1510 – «Доходы, полученные в виде дара»);
- Раздел 3 – вычеты (имущественный вычет 1 000 000 руб., если applicable);
- Раздел 4 – расчёт налога (ставка 13 %).
- Подача декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дара (например, за дар в 2025 году – до 30 апреля 2026 года).
- Уплата налога – одновременно с подачей декларации или позднее, но не позднее 15 июля того же года (по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС).
Примеры расчёта НДФЛ при дарении квартиры (2024‑2026 гг.)
Пример 1. Дарение от близкого родственника (льгота)
Отец дарит сыну квартиру. Кадастровая стоимость – 5 500 000 руб., в договоре указана стоимость 5 000 000 руб. (более 70 % от кадастровой).
- Одаряемый – близкий родственник → НДФЛ не уплачивается, декларация не подаётся.
Пример 2. Дарение от друга (не близкий родственник)
Друг дарит квартиру. Кадастровая стоимость – 4 800 000 руб., в договоре цена – 2 800 000 руб. (меньше 70 % от кадастровой).
- Определяем налоговую базу: 4 800 000 × 0,7 = 3 360 000 руб.
- Применяем имущественный вычет: 3 360 000 − 1 000 000 = 2 360 000 руб.
- НДФЛ = 2 360 000 × 13 % = 306 800 руб.
Декларация 3‑НДФЛ подаётся за год получения дара, налог уплачивается до 15 июля следующего года.
Пример 3. Продажа квартиры, полученной в дар
Получили квартиру в дар от дяди (не близкий родственник) в 2024 году. Кадастровая стоимость – 6 200 000 руб., цена в договоре – 5 500 000 руб. (более 70 % от кадастровой). Налоговая база при получении – 5 500 000 руб., вычет не использован; В 2026 году квартира продана за 7 000 000 руб.
- Доход от продажи = 7 000 000 − 5 500 000 = 1 500 000 руб.
- Можно применить имущественный вычет 1 000 000 руб. (если не использовался ранее).
- Налоговая база = 1 500 000 − 1 000 000 = 500 000 руб.
- НДФЛ = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
Декларация за 2026 год подаётся до 30 апреля 2027 года, налог уплачивается до 15 июля 2027 года.
Полезные рекомендации
- Всегда проверяйте, является ли одаряемый близким родственником – это избавит от необходимости платить налог и подавать декларацию.
- Если стоимость в договоре занижена, будьте готовы к тому, что налоговая может пересчитать базу по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.
- Имущественный вычет в размере 1 млн руб. можно использовать только один раз в жизни; планируйте его применение к наиболее выгодной сделке.
- Храните копии договора дарения, выписки из ЕГРН и справок о кадастровой стоимости минимум четыре года (срок налоговой проверки).
- При возникновении сомнений обращайтесь к налоговому консультанту или используйте сервисы ФНС (личный кабинет, онлайн‑заполнение декларации);
Налог при дарении квартиры зависит от степени родства сторон, указанной в договоре стоимости и возможности применения имущественного вычета. Для близких родственников налог не уплачивается, а для остальных случаев необходимо определить налоговую базу (с учётом возможного занижения цены), применить вычет в 1 млн руб. и уплатить НДФЛ по ставке 13 %. Своевременное оформление документов и правильное заполнение декларации 3‑НДФЛ помогут избежать штрафов и обеспечат корректное взаимодействие с налоговыми органами.
Следует помнить, что законодательство может изменяться, поэтому перед совершением сделки рекомендуется актуализировать информацию на официальных сайтах ФНС и Минфина РФ либо проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом.