Налоговый вычет по НДФЛ при приобретении жилья остаётся одной из самых востребованных мер поддержки граждан. С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, которые увеличивают размеры вычетов и упрощают порядок их получения. В данной статье подробно рассмотрены правовые основания, условия получения, необходимые документы и примеры расчёта.

Нормативная база

• Статья 220 НК РФ – имущественные налоговые вычеты при покупке, строительстве или реконструкции жилья.
• Статья 220.1 НК РФ – вычет по уплаченным процентам по ипотечным кредитам.
• Федеральный закон от  № XXX‑ФЗ «Об увеличении размеров имущественных налоговых вычетов при покупке жилья и процентов по ипотеке» (вступил в силу с ).

Согласно новым положениям, максимальная сумма вычета по покупке жилья увеличена с 2 000 000 руб. до 2 600 000 руб., а вычет по процентам по ипотеке – с 3 000 000 руб. до 3 900 000 руб. При ставке НДФЛ 13 % это соответствует потенциальному возврату до 338 000 руб. и 507 000 руб. соответственно.

Кто может претендовать на вычет?

• Налоговые резиденты Российской Федерации (продолжительное пребывание в РФ более 183 дней в календарном году).
• Физические лица, которые приобрели жильё (квартиру, дом, долю в праве собственности) за собственные средства или за счёт ипотечного кредита.
• Лица, которые не использовали имущественный вычет ранее (вычет предоставляется один раз в жизни на каждый объект недвижимости);

Важно: вычет не предоставляется при покупке жилья за счёт средств материнского капитала, если эти средства не были возвращены в бюджет ПФР. Однако, если часть стоимости оплачена собственными средствами, вычет начисляется только на эту часть.

Виды вычетов и их лимиты в 2026 году

При ставке НДФЛ 22 % (например, для доходов, облагаемых по повышенной ставке) максимальный возврат составит:

• по покупке жилья: 2 600 000 × 22 % = 572 000 руб.;
• по процентам: 3 900 000 × 22 % = 858 000 руб.;

Необходимые документы

1. Заполненная декларация 3‑НДФЛ за год, в котором было право на вычет (год приобретения жилья или год уплаты процентов).
2. Справка о доходах form 2‑НДФЛ от всех работодателей за тот же год.
3. Договор купли‑продажи (договор долевого участия, акт приёма‑передачи) недвижимости.
4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности.
5. Квитанции и платежные документы, подтверждающие фактическую оплату стоимости жилья (банковские выписки, чеки, платежные поручения).
6. При вычете по ипотечным процентам – график платежей по кредиту и справка от банка об уплаченных процентах за год.
7. Если использовался материнский капитал – справка из ПФР о направлении средств на покупку жилья и документ о возврате неиспользованной части (если таковая имеется).
8. Соглашение о распределении вычета между супругами (при совместной собственности и желании разделить вычет).

Все документы подаются в налоговую инспекцию по месту жительства либо через личный кабинет на сайте ФНС России.

Пошаговая инструкция получения вычета

1. Сбор документов – подготовьте полный пакет, указанный в пункте 4.
2. Заполнение декларации 3‑НДФЛ – в разделе «Имущественные вычеты» укажите сумму расходов на покупку жилья (не более лимита) и, при наличии, сумму уплаченных процентов по ипотеке.
3. Проверка и отправка – проверьте корректность данных, подпишите декларацию электронной подписью и отправьте её в ФНС.
4. Камеральная проверка – налоговая проводит проверку в течение трёх месяцев. При необходимости может запросить дополнительные документы.
5. Получение решения – после завершения проверки вы получите уведомление о сумме вычета и дате его зачисления на ваш банковский счёт или зачёт против текущих налоговых обязательств.
6. Возврат средств – деньги переводятся на указанный в декларации счёт в течение 30 дней после принятия решения.

При подаче через личный кабинет ФНС процесс значительно ускоряется: проверка занимает в среднем 20‑25 дней, а возврат – до 10 дней после решения.

Пример расчёта вычета

Ситуация: Иванов И.И. купил квартиру за 3 500 000 руб. в марте 2026 года, оплатив 2 000 000 руб. собственными средствами и 1 500 000 руб. ипотечным кредитом. Ставка НДФЛ – 13 %.

• Имущественный вычет: минимум из (фактических расходов собственных средств, лимита) = min(2 000 000 руб.; 2 600 000 руб.) = 2 000 000 руб. → возврат = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
• Вычет по процентам: за первый год ипотеки уплачено 180 000 руб. процентов (по графику). Лимит не превышён → возврат = 180 000 × 13 % = 23 400 руб.

Если бы Иванов использовал только ипотечные средства (без собственных), то имущественный вычет был бы равен нулю, а вычет по процентам рассчитывался бы только от фактически уплаченных процентов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если жильё куплено в ипотеку без первоначального взноса?

Да, если часть стоимости оплачена собственными средствами (даже минимальная), вычет начисляется на эту часть. Если оплата полностью за счёт кредита, имущественный вычет не предоставляется, но возможен вычет по процентам.

Нужно ли ждать окончания года, в котором куплено жильё, чтобы подать декларацию?

Декларация подаётся за год, в котором возникло право на вычет (год покупки или год уплаты процентов); Например, при покупке в марте 2026 года декларация 3‑НДФЛ за 2026 год подаётся в 2027 году.

Можно ли разделить вычет между супругами?

Да, при совместной собственности можно подать соглашение о распределении вычета. Сумма вычета не может превышать лимитов, установленных для каждого из супругов.

Что делать, если налоговая отказала в вычете?

Необходимо получить мотивированное решение, устранить выявленные недостатки (например, предоставить недостающие документы) и подать уточнённую декларацию или заявление о пересмотре решения в течение трёх месяцев с даты получения отказа.

Влияет ли получение вычета на размер социальных выплат?

Нет, имущественный вычет по НДФЛ не учитывается при расчёте пособий, субсидий и других социальных выплат.

Изменения, ожидаемые в ближайшие годы

Согласно проекту федерального закона, обсуждаемому в Государственной Думе в конце 2026 года, планируется:

• Индексация лимитов вычетов в зависимости от инфляции (ежегодная корректировка на уровень потребительских цен).
• Возможность получения вычета в виде немедленного зачёта при оплате налога через онлайн‑сервисы ФНС (без ожидания камеральной проверки).
• Расширение перечня допустимых источников собственных средств (включая средства от продажи других активов, полученные в рамках программ государственной поддержки).

Эти нововведения направлены на дальнейшее повышение доступности жилья и стимулирование инвестиций в недвижимость.

Возврат налога НДФЛ при покупке недвижимости остаётся эффективным инструментом снижения налоговой нагрузки для граждан. Изменения, вступившие в силу с 2026 года, увеличивают максимальные суммы вычетов и упрощают процедуру их получения. Соблюдая перечисленные выше рекомендации, вы сможете максимально воспользоваться своим правом на налоговый вычет и вернуть значительную часть средств, потраченных на жильё.

Помните: своевременная подготовка документов и точное заполнение декларации 3‑НДФЛ – ключ к успешному получению вычета. При возникновении вопросов обращайтесь к специалистам налоговых консультаций или в службу поддержки ФНС России.