Приобретение жилья в ипотеку даёт право на два основных налоговых вычета по НДФЛ:
- имущественный налоговый вычет (за саму стоимость квартиры);
- вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту․
Оба вычета позволяют вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (13 %)․ Ниже подробно рассмотрим каждый из них, условия получения, порядок оформления и примерные суммы возврата․
Имущественный налоговый вычет
Что это такое
Имущественный налоговый вычет предоставляется один раз в жизни при покупке (или строительстве) жилого помещения․ Максимальная база для вычета – 2 000 000 руб․ независимо от того, оплачивалась ли покупка собственными средствами или за счёт ипотечного кредита․
Как рассчитывается возврат
Возврат = база вычета × ставка НДФЛ (13 %)․
При максимальной базе:
2 000 000 руб․ × 0,13 = 260 000 руб․
Таким образом, за саму квартиру можно вернуть до 260 тыс․ руб․․
Условия получения
- Вы являетесь налоговым резидентом РФ (проживаете в стране более 183 дней в календарном году)․
- У вас есть официальный доход, с которого удерживается НДФЛ (заработная плата, премии, авторские вознаграждения и т․д․)․
- Квартира зарегистрирована в собственности (выписка из ЕГРН)․
- Расходы на покупку подтверждаются документами (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, платежные поручения, выписки по счёту и т․п․)․
Сроки подачи
Вычет можно оформить:
- Через работодателя – подать заявление и документы в бухгалтерию, тогда налог будет не удерживаться с зарплаты до достижения лимита․
- Через налоговую инспекцию – подать декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором были понесены расходы, и получить возврат налогом на счёт․
Заявление можно подать в любой момент после регистрации права собственности, но не позднее окончания календарного года, следующего за годом покупки․
Вычет по уплаченным процентам по ипотеке
Налоговый кодекс позволяет вернуть часть налога, уплаченного с доходов, за счёт вычета по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту на приобретение жилья․ Максимальная база для этого вычета – 3 000 000 руб․ (проценты, фактически уплаченные за весь срок кредита, но не более этой суммы)․
Возврат = уплаченные проценты (не более 3 млн руб․) × 13 %․
При максимальной базе:
3 000 000 руб․ × 0,13 = 390 000 руб․
Таким образом, за проценты по ипотеке можно вернуть до 390 тыс․ руб․․
- Ипотечный кредит оформлен в банке, аккредитованном ЦБ РФ․
- Кредит направлен именно на покупку (или строительство) жилого помещения, а не на рефинансирование других долгов․
- Проценты по кредиту подтверждаются выпиской из банка или справкой о выплаченных процентах за год․
- Вы также должны быть налоговым резидентом РФ и иметь доход, с которого удерживается НДФЛ․
Аналогично имущественному вычету: через работодателя (зачёт в текущем году) или через декларацию 3‑НДФЛ (возврат после подачи декларации)․ Вычет по процентам можно claim каждый год, пока не исчерпан лимит в 3 млн руб․
Общий максимальный возврат
Суммируя оба вычета, получаем:
- Имущественный вычет: до 260 тыс․ руб․
- Вычет по процентам: до 390 тыс․ руб․
На практике сумма зависит от фактической стоимости квартиры и реально уплаченных процентов․ Ниже – пример расчёта для типичной ситуации․
Пример расчёта
Семья купила квартиру за 4 500 000 руб․ в ипотеку под 8 % годовых на 20 лет․ За первый год уплачено процентов ≈ 340 000 руб․
- Имущественный вычет: база ограничена 2 000 000 руб․ → возврат 260 000 руб․
- Вычет по процентам: база 340 000 руб․ → возврат 340 000 × 0,13 = 44 200 руб․
В последующие годы будет продолжаться вычет по процентам, пока не исчерпается лимит 3 млн руб․ (примерно 8‑9 лет при таких условиях)․
Особенности для семей с детьми
В 2026 году обсуждалось увеличение лимитов налоговых вычетов для семей с детьми․ Хотя окончательные поправки пока не приняты, уже действуют следующие меры:
- При рождении (или усыновлении) ребёнка family может получить дополнительный вычет в размере 500 тыс․ руб․ к имущественному вычету (в сумме до 2,5 млн руб․ базы)․
- Для многодетных семей (три и более ребёнка) предусмотрен повышенный лимит по процентам – до 4 млн руб․ (возврат до 520 тыс․ руб․)․
Эти положения требуют подтверждения документально (свидетельства о рождении, справки о составе семьи)․ Рекомендуется уточнять актуальные нормы в налоговой инспекции или у юриста перед подачей заявления․
Как оформить вычет: пошаговая инструкция
- Соберите документы:
- Договор купли‑продажи (или договор долевого участия)․
- Акт приёма‑передачи квартиры․
- Выписка из ЕГРН о праве собственности․
- Платежные поручения/выписки по счёту, подтверждающие оплату (первоначальный взнос, ежемесячные платежи)․
- Справка от банка об уплаченных процентах за год (форма 2‑НДФЛ от банка или выписка по кредиту)․
- Заявление на предоставление налогового вычета (форма 2‑НДФЛ от работодателя или заявление в ИФНС)․
- Выберите способ подачи:
- Через работодателя – передайте документы в бухгалтерию, получите согласие на неудержание НДФЛ до достижения лимита․
- Через ИФНС – заполните декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором были понесены расходы, приложите копии документов и подайте в налоговую инспекцию (лично, через МФЦ или онлайн на сайте nalog․ru)․
- Получите возврат:
- Если оформляете через работодателя – налог не будет удерживаться с зарплаты, пока не исчерпан лимит․
- Если через декларацию – после камеральной проверки (обычно до 3 месяцев) возврат перечисляется на указанный банковский счёт․
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку, но ещё не полностью выплачена?
Да․ Имущественный вычет предоставляется независимо от того, выплачен ли кредит полностью․ Достаточно факта регистрации права собственности и подтверждения расходов на покупку․
Что делать, если я уже использовал имущественный вычет ранее?
Имущественный налоговый вычет предоставляется один раз в жизни․ Повторно его получить нельзя, но вы всё ещё можете претендовать на вычет по процентам по ипотеке․
Нужно ли платить налог на полученный возврат?
Нет․ Возврат налога – это не доход, а возврат уже уплаченного НДФЛ, поэтому он не облагается налогом․
Можно ли разделить вычет между супругами?
Да․ Если квартира приобретена в совместной собственности, каждый из супругов может претендовать на свою долю вычета proportionally to their share in the property․ Для этого необходимо оформить соглашение о распределении вычета (нотариально заверенное) и приложить его к документам․
Какие сроки удержания НДФЛ через работодателя?
Работодатель прекращает удерживать налог с зарплаты сразу после получения вашего заявления и документов, пока не будет достигнут лимит вычета (260 тыс․ руб․ по имущественному вычету или 390 тыс․ руб․ по процентам)․ После этого удержание возобновляется․
Покупка квартиры в ипотеку открывает значительные возможности для возврата части уплаченного налога на доходы физических лиц․ При правильном оформлении можно вернуть до 650 тыс․ руб․ (260 тыс․ руб․ за саму квартиру и 390 тыс․ руб․ за проценты по кредиту), а для семей с детьми лимиты могут быть ещё выше благодаря действующим и обсуждаемым мерам поддержки․
Главное – собрать полный пакет документов, выбрать удобный способ подачи (через работодателя или через декларацию 3‑НДФЛ) и соблюсти сроки․ Тогда вы сможете существенно снизить свою налоговую нагрузку и направить полученные средства на погашение ипотеки, ремонт или другие семейные нужды․
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․ Перед подачей заявления рекомендуется уточнить текущие нормы в местной налоговой инспекции или у квалифицированного налогового консультанта․