При покупке недвижимости в ипотеку собственник может воспользоваться двумя основными налоговыми вычетами:
- имущественный вычет (за саму стоимость жилья);
- вычет по ипотечным процентам (за уплаченные банку проценты).
Оба вычета не исключают друг друга и могут применяться одновременно‚ если выполнены все условия.
Имущественный налоговый вычет
Основные положения
Имущественный вычет позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ с суммы‚ фактически потраченной на покупку квартиры‚ дома или доли в них. С 2026 года действует следующее:
- Базовый лимит – 2 000 000 ₽ на одного налогоплательщика за всю жизнь.
- Если стоимость объекта превышает лимит‚ вычет считается только с 2 млн ₽.
- Возврат производится по той ставке НДФЛ‚ по которой налог был уплачен. Чем выше доход‚ тем больше фактическая сумма возврата.
Таблица максимального возврата по имущественному вычету (2026 г.)
| Ставка НДФЛ | Максимальный возврат |
|---|---|
| 13 % | 260 000 ₽ |
| 15 % | 300 000 ₽ |
| 18 % | 360 000 ₽ |
| 20 % | 400 000 ₽ |
| 22 % | 440 000 ₽ |
Особенности и ограничения
- Вычет нельзя получить‚ если жильё приобретено за счёт средств работодателя или государства.
- Запрещено оформлять вычет при покупке недвижимости у близких родственников (супруг‚ родитель‚ ребёнок‚ брат/сестра‚ опекун и т.д.).
- Если налогоплательщик не уплачивал НДФЛ в отчётном периоде‚ вычет не предоставляется.
- Неиспользованный остаток лимита можно перенести на последующие покупки жилья‚ пока не будет исчерпан полный 2 млн ₽.
- Для объектов‚ купленных после 1 января 2014 года‚ остаток вычета сохраняется и может быть применён при следующей сделке.
- Если вычет уже был получен за квартиру‚ приобретённую до 2014 года (включительно)‚ повторно оформить его нельзя‚ даже если лимит не исчерпан полностью.
- При совместной собственности супругов каждый из них может оформить свой вычет‚ что в сумме даёт до 520 000 ₽ (при ставке 13 %).
Как проверить остаток вычета
Информация о неиспользованной части имущественного вычета доступна в личном кабинете налогоплательщика:
- Раздел «Вычеты» → «Декларации» → «Остаток имущественного налогового вычета».
- Также можно посмотреть сообщения о камеральных проверках по ранее поданным декларациям 3‑НДФЛ и сложить уже использованные суммы.
Налоговый вычет по ипотечным процентам
Вычет по процентам предоставляется отдельно от имущественного и имеет собственный лимит:
- Базовый лимит – 3 000 000 ₽ за весь срок кредита по одному объекту недвижимости.
- Вычет рассчитывается с фактически уплаченных процентов‚ но не более указанного лимита.
- Получить вычет можно только один раз в жизни и только по одному объекту.
- Неиспользованный остаток по процентам перенести на другую ипотеку нельзя.
Таблица максимального возврата по процентному вычету (2026 г.)
| Ставка НДФЛ | Максимальный возврат |
|---|---|
| 13 % | 390 000 ₽ |
| 15 % | 450 000 ₽ |
| 18 % | 540 000 ₽ |
| 20 % | 600 000 ₽ |
| 22 % | 660 000 ₽ |
Условия получения
- Кредит должен быть целевым – на покупку‚ строительство или реконструкцию жилья.
- Заёмщик обязан уплачивать проценты по кредиту и иметь подтверждающие документы (справки из банка‚ график платежей).
- Вычет не предоставляется‚ если проценты оплачивались за счёт средств работодателя‚ государства или иных третьих лиц.
Пошаговая инструкция: как оформить вычеты онлайн
- Войдите в личный кабинет налогоплательщика на портале Госуслуг (или непосредственно в кабинет ФНС).
- Выберите раздел «Получить вычет».
- Укажите налоговый период (год)‚ за который запрашиваете возврат.
- Заполните заявление на имущественный вычет: укажите сумму фактических расходов на покупку жилья (не более 2 млн ₽).
- Если хотите получить вычет по процентам‚ заполните отдельную вкладку: введите сумму уплаченных процентов за год (не более 3 млн ₽ в сумме за весь срок).
- Прикрепите необходимые документы:
- Договор купли‑продажи (или долевого участия).
- Справку из банка об уплаченных процентах (для вычета по процентам).
- Выписку из ЕГРН о праве собственности.
- Декларацию 3‑НДФЛ (если подаёте её самостоятельно) или справку 2‑НДФЛ от работодателя.
- Отправьте заявление на проверку. После камеральной проверки налоговая вернёт одобренную сумму на ваш банковский счёт или уменьшит текущие налоговые удержания.
Важные нюансы и рекомендации
- Если в течение года вы получили имущественный вычет‚ но не использовали весь лимит‚ остаток автоматически переносится на следующий год. Следите за этим в личном кабинете.
- При совместной покупке жилья супругами каждый из них может оформить свой вычет по имуществу и по процентам‚ что значительно увеличивает общий возврат.
- Не забывайте сохранять все платёжные документы и справки из банка минимум 4 года – это срок‚ в течение которого налоговая может запросить подтверждение.
- Если вы получаете доход‚ облагаемый по ставке выше 13 % (например‚ 15 % или более)‚ ваш фактический возврат будет пропорционально больше. Рассчитывайте ожидаемую сумму‚ используя таблицы выше.
- В случае изменения ставки НДФЛ (например‚ из‑за повышения дохода) пересчитайте возможный вычет – он будет зависеть от ставки‚ по которой вы actually уплатили налог в отчётном периоде.
Ипотечное кредитование открывает возможность существенно снизить налоговую нагрузку благодаря двум видам налоговых вычетов: имущественному и по процентам. Правильное оформление документов и своевременная подача заявления позволяют вернуть до нескольких сотен тысяч рублей ежегодно‚ а в случае совместной собственности – ещё больше. Следуя представленной инструкции и учитывая ограничения‚ вы сможете максимально воспользоваться предоставленными государством льготами и сделать покупку жилья более доступной.