Расторжение договора аренды, это не только гражданско-правовой акт прекращения обязательств, но и событие, порождающее конкретные налоговые последствия для обеих сторон. В зависимости от налогового режима, статуса сторон (юридические лица, ИП, физлица) и вида выплат (штрафы, неустойки, компенсации, отступное), правила учета доходов и расходов существенно различаются. В статье подробно разбираем актуальную практику на .

Налоговые последствия для арендодателя (сдающей стороны)

Общая система налогообложения (ОСНО), Налог на прибыль и НДС

Доходы от расторжения

Согласно ст. 250 НК РФ, доходами от реализации имущественных прав признаются денежные средства, полученные в связи с расторжением договора. К доходам арендодателя относятся:

• Неустойки (штрафы, пени) за нарушение условий договора арендатором;
• Суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), в т.ч. судебными решениями;
• Компенсации за досрочное расторжение (отступное), полученные от арендатора;
• Суммы, не подлежащие возврату арендатору (например, часть залога/обеспечительного платежа, удержанная за долги по аренде или порчу имущества).

Важно: Информация УФНС России по Курской области подтверждает, что полученные арендодателем суммы возмещения убытков, неустойки и компенсации при расторжении договора аренды нежилых помещений относятся к доходам от предпринимательской деятельности по сдаче в аренду.

НДС

Выплаты, полученные при расторжении договора (неустойки, штрафы, компенсации), не облагаются НДС (п. 2 ст. 149, п. 3 ст. 154 НК РФ), так как не являются оплатой товаров (работ, услуг), имущественных прав. Однако, если арендодатель удерживает часть залога в счет погашения задолженности по арендной плате (которая облагалась НДС), НДС на эту сумму исчислять не нужно повторно, но корректировка счета-фактуры по ранее выставленным начислениям может потребоваться.

Расходы арендодателя

Сторонние расходы, связанные с расторжением (госпошлины, услуги юристов, нотариусы, оценочные расходы), учитываются в налоговом учете по ст. 264 НК РФ (прочие расходы, связанные с получением доходов), если они обоснованы и документально подтверждены.

Упрощенная система налогообложения (УСН) — Доходы минус расходы (15%)

• Доходы: Все полученные денежные средства (неустойки, компенсации, удержанный залог) включаются в доходы по кассовому методу в день фактического получения (ст. 346.17 НК РФ).
• Расходы: Судебные издержки, гошпошлины, оплата юристов учитываются в расходах по п; 22 ст. 346.16 НК РФ (судебные расходы) или п. 1 ст. 346.16 НК РФ (материальные расходы), если они связаны с получением дохода.

Патентная система налогообложения (ПСН)

По разъяснениям ФНС (в т.ч. информации УФНС по Курской области), суммы возмещения убытков, неустойки, а также компенсации при расторжении договора аренды признаются доходом для целей применения ПСН. Они увеличивают потенциально возможный годовой доход, от которого зависит стоимость патента (если превышают лимит в 60 млн руб. — теряется право на ПСН).

ИП на НПД (Налог на профессиональный доход)

Доходы от расторжения договора аренды (штрафы, компенсации) включаются в базу НПД. Ставка 4% (при работе с физлицами) или 6% (с юрлицами/ИП). Лимит дохода 2,4 млн руб. в год контролируется с учетом этих сумм.

Налоговые последствия для арендатора (берет в аренду)

ОСНО — Налог на прибыль

Выплаченные неустойки и штрафы

Суммы неустойки, штрафов, пени, выплаченные арендодателю за нарушение условий договора, не относятся к расходам на уменьшение базы налога на прибыль (п. 16 п. 1 ст. 270 НК РФ). Это прямое запрещение закона.

Компенсация за досрочное расторжение (Отступное)

Плата за досрочное расторжение договора аренды (отступное), выплаченная арендодателю по инициативе арендатора (например, при переезде в новый офис), может учитываться в расходах налогоплательщика по налогу на прибыль.

Условия (Минфин, судебная практика):

1. Расход экономически обоснован (переезд обусловлен производственной необходимостью).
2. Документально подтвержден (доп. соглашение, акт расторжения, платежка).
3. Относится к расходам, связанным с производством и реализацией продукции (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Минфин России в письмах (в т.ч. от ) указывал, что такая плата учитывается в составе прочих расходов (п. 20 ст. 264 НК РФ) или расходов на приобретение прав (если расторжение связано с приобретением нового объекта), при выполнении требований ст. 252 НК РФ.

Возврат залога / Обеспечительного платежа

Возврат арендодателем залога, это не доход арендатора (возврат собственных средств). Если залог удержан арендодателем в счет погашения долга по аренде, арендатор учитывает расход на аренду в момент удержания (если ранее не учитывал) или корректирует базу.

УСН «Доходы минус расходы»

• Неустойки/штрафы: Не включаются в расходы (п. 1.1 ст. 346.16 НК РФ — расходы, не уменьшающие базу, по аналогии с НК РФ).
• Отступное за расторжение: Может учитываться в расходах по п. 20 ст. 346.16 НК РФ (прочие расходы), если выполнены условия ст. 346.16 НК РФ (обоснованность, документальность, связь с деятельностью).

НДС для арендатора

• Выплаченные неустойки/штрафы — не подлежат вычету НДС (нет счета-фактуры, не связаны с закупками).
• Отступное — НДС не выделяется (операция не облагается НДС у арендодателя), вычет не предоставляется.
• Признание договора недействительным: Если договор аренды признан недействительным судом, а НДС по нему уже вычетен/исчислен — возникает обязанность восстановить/скорректировать НДС (см. судебную практику 2026 г., КонсультантПлюс).

Специфические ситуации и риски

Расторжение с отменой ранее произведенных начислений (аннулированием долга)

Если стороны подписывают соглашение о расторжении с даты заключения и аннулируют начисленную, но не оплаченную арендную плату:

• Арендодатель (ОСНО): Имеет право уменьшить базу НДС по ранее выставленным счетам-фактурам (п. 2 ст. 168 НК РФ) в квартале, когда произошло обстоятельство (расторжение). По налогу на прибыль, корректирует доходы прошлых периодов (п. 2 ст. 273 НК РФ) или учитывает убыток текущего периода.
• Арендатор (ОСНО): Корректирует вычет НДС (если принимал к вычету) и расходы по налогу на прибыль.
• Риск: Налоговая может расценить это как получение арендатором экономической выгоды (дохода в виде списанной задолженности), если расторжение фиктивно. Практика ГАРАНТ.РУ (2026) подчеркивает: последствия зависят от обстоятельств и причин расторжения.

Расторжение новым собственником недвижимости

При смене собственника (переходе права собственности) новый собственник становится арендодателем по закону (ст. 617 ГК РФ). Расторжение договора новым собственником возможно на общих основаниях. Налоговые правила для нового собственника те же, что и для первичного арендодателя. Важно корректно оформить переход прав (акт приема-передачи, уведомление арендатора).

Судебное расторжение (Земельные участки гос/мунсобственности)

Ст. 22 ЗК РФ: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка (срок > 5 лет) по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий. Налоговые последствия наступают с момента вступления решения в законную силу.

Учет расходов на расторжение в бухучете (ПБУ 10/99, ФСБУ 25/2018)

• Штрафы, неустойки, выплаченные арендодателю — учитываются в составе прочих расходов (Дт 91.2 / Кт 51, 76), но не для налогового учета (ПБУ 18/02 — постоянное различие).
• Отступное за расторжение, включается в прочие расходы бухучета. Для налогового учета — см. п. 2.1 выше.
• Судебные издержки — Дт 91.2 / Кт 76 (бухучет), для налогового учета, по правилам соответствующего налога.

Оформление и документирование (Чек-лист для безопасности)

Для подтверждения налоговой позиции критически важно наличие пакета документов:

1. Дополнительное соглашение о расторжении (двустороннее) или Судебное решение (вступившее в силу).
2. Акт приема-передачи помещения на момент расторжения (фиксирует состояние, отсутствие долгов/претензий или их наличие).
3. Расчеты сторон: Платежные поручения, квитанции, банковские выписки, подтверждающие движение денег (возврат залога, выплата отступного, удержание сумм).
4. Переписка/Претензии: Доказательства нарушений (для обоснования удержания залога или взыскания неустойки).
5. Счета-фактуры / УКД / Чеки ККТ: При необходимости корректировки НДС/базы УСН/ПСН.

Резюме: Ключевые различия в таблице

* Если залог удерживается в счет арендной платы, по которой НДС уже исчислен — повторного начисления НДС нет, но может потребоваться корректировка СФ.

Расторжение договора аренды требует тщательного правового и налогового анализа до подписания соглашения или обращения в суд. Главные правила:

• Для арендодателя: почти любые входящие деньги (кроме возврата собственного залога), это налогооблагаемый доход (НП, УСН, ПСН, НПД), но без НДС;
• Для арендатора: штрафы и неустойки — «мертвые» расходы (не уменьшают налог), а вот плата за расторжение (отступное) при деловой обоснованности — легальный расход.
• Аннулирование начислений «с нуля» возможно, но требует идеальной документальной базы и понимания рисков переквалификации налоговой.

Рекомендуем зафиксировать все условия расчетов в доп. соглашении о расторжении и проконсультироваться с налоговым советником с учетом специфики вашего налогового режима и региональной практики ФНС.

Статья подготовлена на основании НК РФ, ГК РФ, ЗК РФ, разъяснений Минфина России, ФНС России и судебной практики на . Материал носит информационный характер и не является правовой консультацией по конкретной ситуации.