Сделка купли‑продажи недвижимости между двумя организациями встречается всё чаще: компании приобретают жилые помещения для последующей сдачи в аренду, переоборудования под офисы, склады или просто как инвестиционный актив. При этом важно понимать, какие налоги и сборы возникают у обеих сторон, как правильно оформить сделку и какие документы потребуются. В данной статье подробно рассматриваются налоговые последствия покупки квартиры юридическим лицом у другого юридического лица в соответствии с действующим законодательством РФ (на 10 сентября 2026 г.).

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ (главы 25 – Налог на прибыль организаций, 21 – НДС, 31 – Налог на имущество организаций);
• Гражданский кодекс РФ (ст. 550‑558 – договор купли‑продажи недвижимости);
• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Постановления Правительства РФ и письма Минфина/ФНС, уточняющие порядок налогообложения при сделках между юрлицами.

Основные налоги, возникающие при сделке

НДС (налог на добавленную стоимость)

Согласно ст. 146 НК РФ, реализация недвижимости облагается НДС, если продавец является плательщиком НДС и объект недвижимости не относится к освобождённым от налогообложения (например, жилые помещения, используемые исключительно для собственных нужд).

• Если продавец – организация, применяющая общую систему налогообложения (ОСН), и квартира не используется в качестве жилого помещения для собственных нужд, то с суммы продажи начисляется НДС по ставке 20 %.
• При использовании продавцом упрощённой системы налогообложения (УСН) или патентной системы – НДС не начисляется (за исключением случаев, когда продавец добровольно является плательщиком НДС).
• Покупатель, являющийся плательщиком НДС, имеет право принять к вычету входной НДС, указанный в счёте‑фактуре продавца, если квартира будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС (например, сдача в аренду офисных помещений).

Налог на прибыль организаций

Для продавца:

• Доход от реализации недвижимости включается в состав внереализационных доходов и облагается налогом на прибыль по ставке 20 % (ст. 284 НК РФ).
• Расходы, связанные с приобретением и содержанием квартиры (например, ремонт, коммунальные платежи, амортизация, если объект считается основным средством), могут быть учтены при определении налоговой базы, если квартира классифицируется как основное средство.

Для покупателя:

• Если квартира приобретается в качестве инвестиционного актива и не используется в операционной деятельности, она учитывается как внеоборотный актив. Расходы на её приобретение увеличивают стоимость основных средств и подлежат амортизации (линейный метод, срок полезного использования – обычно 30‑50 лет в зависимости от класса объекта).
• Амортизационные отчисления уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
• Если квартира используется в коммерческой деятельности (например, сдаётся в аренду под офис), доход от аренды включается в доходы от реализации и облагается налогом на прибыль, а расходы (амортизация, коммунальные платежи, налог на имущество и т.д.) уменьшают базу.

Налог на имущество организаций

После регистрации права собственности квартира становится объектом налогообложения налогом на имущество организаций (ст. 378 НК РФ).

• Налоговая база – среднегодовая стоимость объекта, определяемая по остаточной стоимости (стоимость за вычетом накопленной амортизации).
• Ставка налога устанавливается региональными законами и обычно составляет от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости (в зависимости от региона).
• Если квартира используется в деятельности, облагаемой НДС, налог на имущество всё равно начисляется, но может быть учтён в составе расходов при определении налога на прибыль.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности

Согласно ст. 333.33 НК РФ, государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 22 000 руб. (фиксированная сумма, независимо от стоимости объекта). Пошлина уплачивается покупателем и подлежит возмещению только в случае признания сделки недействительной.

Порядок проведения сделки

1. Подготовка документов:
   • Уставы и выписки из ЕГРЮЛ обеих сторон;
   • Решение уполномоченного органа (протокол собрания участников, решение совета директоров) о одобрении сделки, если стоимость квартиры превышает 25 % активов покупателя (ст. 46 ФЗ «Об акционерных обществах»);
   • Техническая документация на объект (технический паспорт, выписка из ЕГРН, план этажа);
   • Оценка рыночной стоимости (может потребоваться для налоговых целей и для одобрения крупной сделки).
2. Согласование условий договора:
   • Цена объекта, порядок и сроки оплаты;
   • Указание на наличие/отсутствие обременений (ипотека, арест);
   • Распределение расходов по государственной пошлине, нотариальным услугам (если требуется), услугам регистратора;
   • Гарантии продавца относительно правового статуса объекта.
3. Подписание договора купли‑продажи (в простой письменной форме, нотариальное заверение не требуется, кроме случаев, когда одна из сторон – государственное или муниципальное образование).
4. Оплата (обычно через безналичный расчёт на расчётные счета сторон).
5. Подача документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
6. Получение выписки из ЕГРН – подтверждение права собственности покупателя.
7. Постановка на учёт в бухгалтерии:
   • Приобретение основного средства (если квартира используется в деятельности) или внеоборотного актива (инвестиция);
   • Начисление амортизации;
   • Учёт НДС (входной вычет у покупателя, начисление у продавца, если).

Особенности налогообложения при разных целях приобретения

Инвестиционная цель (сдача в аренду жилых помещений)

• Доход от аренды облагается НДС, если арендодатель – плательщик НДС и аренда относится к реализации товаров/работ/услуг (сдача жилья в аренду физическим лицам – освобождена от НДС, но сдача юридическим лицам – облагается).
• Расходы на содержание (коммунальные услуги, ремонт, налог на имущество, управленческие услуги) уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
• Если квартира используется менее 5 лет и затем продаётся, возможен налог на прибыль с разницы между ценой продажи и остаточной стоимости.

Коммерческая цель (офис, склад, производство)

• Квартира считается основным средством; начисляется амортизация;
• Доход от собственной деятельности (например, предоставление услуг клиентам) не связан напрямую с недвижимостью, но расходы на её содержание включаются в себестоимость;
• Если часть площади сдаётся в субаренду, доход от субаренды облагается НДС (при условии, что арендодатель – плательщик НДС).

Перепродажа (покупка с целью дальнейшей реализации)

• При перепродаже в течение короткого срока (менее 2 лет) возможна квалификация как реализация товаров, что влечёт начисление НДС на полную сумму продажи;
• При длительном хранении (более 2 лет) объект может считаться инвестиционным активом, и при продаже облагается налогом на прибыль с учётом амортизации.

Возможные риски и способы их минимизации

• Неправильное определение статуса плательщика НДС – приводит к доначислениям и штрафам. Решение: проверить статус контрагента через сервис ФНС «Проверка контрагента» и запросить копию свидетельства о постановке на учёт.
• Неучёт расходов на улучшение объекта – увеличивает налоговую базу по налогу на прибыль. Решение: капитализировать затраты на реконструкцию, модернизацию, если они увеличивают срок полезного использования или производительность.
• Оспаривание сделки как крупной без получения необходимых одобрений – может привести к признанию сделки недействительной. Решение: заранее определить долю стоимости квартиры в активах компании и, при необходимости, получить протокол собрания участников.
• Ошибки в определении кадастровой стоимости – влияет на налог на имущество. Решение: заказать независимую оценку и, при необходимости, оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров.

Пример расчёта налоговой нагрузки (упрощённый)

Допустим, компания‑покупатель (ОСН, плательщик НДС) приобретает квартиру за 8 000 000 руб. у продавца‑ОСН (также плательщик НДС). Квартира будет использоваться под офис.

Приведённый расчёт иллюстрирует, как учёт амортизации и налога на имущество снижает базу по налогу на прибыль, а входной НДС полностью возмещается покупателем‑плательщиком.

• Покупка квартиры юридическим лицом у другого юридического лица влечёт несколько видов налогов: НДС (при условии, что обе стороны – плательщики НДС), налог на прибыль, налог на имущество и государственную пошлину за регистрацию.
• Правильное определение цели приобретения (инвестиция, коммерческое использование, перепродажа) позволяет оптимизировать налоговую нагрузку за счёт амортизации, вычета входного НДС и учёта расходов на содержание объекта.
• Ключевым моментом является соблюдение корпоративных процедур при признании сделки крупной (согласие участников, протокол собрания) и тщательная проверка статуса контрагента по НДС.
• Документальное оформление (договор, выписка из ЕГРН, бухгалтерские проводки) должно быть выполнено в полном соответствии с требованиями Налогового и Гражданского кодексов, иначе возможны доначисления, штрафы и признание сделки недействительной.

Соблюдение изложенных рекомендаций поможет минимизировать налоговые риски и сделать сделку прозрачной и выгодной для обеих сторон.