Продажа объекта недвижимости, находящегося в собственности иностранного юридического лица, сопряжена с рядом налоговых обязательств, которые необходимо учитывать уже на этапе планирования сделки. Ниже представлен подробный обзор действующего законодательства, ставок налогов, порядка расчёта и подачи отчётности, а также особенностей, связанных с валютным контролем и международными соглашениями о двойном налогообложении.

Определение налогового статуса продавца

Для целей налогообложения в России иностранная компания считается нерезидентом, если:

• она зарегистрирована и имеет место нахождения за пределами Российской Федерации;
• не имеет постоянного представительства (филиала) в РФ, через которое осуществляет entrepreneurial activity.

Если у иностранной компании есть постоянное представительство в России, то с доходов, полученных через это представительство, применяются те же правила, что и для российских налогоплательщиков (налог на прибыль organisations, НДС и т.д.). В остальных случаях доход от продажи недвижимости облагается как доход нерезидента.

Какой налог применяется к доходу от продажи недвижимости?

Основной налог, который удерживается с дохода нерезидента от реализации недвижимости, – это налог на прибыль организаций (налог на доходы, полученные от источников в РФ). Ставка зависит от того, как классифицируется доход:

Налог на прибыль organisations (20 %)

Если иностранная компания получает доход от продажи недвижимости, который рассматривается как прибыль от предпринимательской деятельности, применяется ставка 20 % (ст. 284 НК РФ). Данная ставка действует для всех видов дохода, полученного от источников в Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – не применяется

НДФЛ взимается только с доходов физических лиц. Поскольку продавец – юридическое лицо, НДФЛ не удерживается. Однако, если после продажи прибыль распределяется среди участников (акционеров) – физических лиц, то они могут быть обязаны уплатить НДФЛ в своей стране резидентства согласно местному законодательству и положениям Договора о двойном налогообложении.

Возможные льготы и нулевая ставка

Согласно пункту 2 статьи 284 НК РФ, если юридическое лицо (в т.ч. иностранное) владело объектом недвижимости более пять лет, то при его продаже налог на прибыль равен нулю. Это правило распространяется на все виды недвижимости (жилые помещения, офисы, склады и т;д.), независимо от страны регистрации продавца.

НДС при продаже недвижимости

Операции по продаже недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика, не облагаются НДС (п. 3 ст. 149 НК РФ). Это правило действует как для резидентов, так и для нерезидентов. Исключение составляют случаи, когда продажа сопровождается оказанием дополнительных услуг (например, ремонт, меблировка) – тогда НДС может быть начислен на стоимость этих услуг.

Валютный контроль и репатриация средств

После получения денежных средств от продажи недвижимости иностранная компания должна соблюдать требования валютного законодательства:

• Поступление валюты на счёт в российском банке подлежит обязательной декларации в уполномоченном банке в течение 15 рабочих дней.
• Если средства планируется перевести за границу, необходимо получить разрешение на вывоз валюты (или воспользоваться упрощённой процедурой, если сумма не превышает установленный лимит – на 2026 год он составляет 600 000 USD в эквиваленте за календарный месяц).
• При репатриации прибыли в страну резидентства может потребоваться уплата удержанного налога у источника (см. раздел 5).

Удержание налога у источника и отчётность

Согласно ст. 309 НК РФ, источник выплаты (покупатель недвижимости или его агент, если он выступает в качестве налогового агента) обязан:

1. Удержать налог на прибыль organisations по ставке 20 % (или 0 % при соблюдении условия пятилетнего владения) из суммы выплаты продавцу.
2. Перечислить удержанную сумму в бюджет не позже дня уплаты налога за отчётный период (как правило, месяц, в котором произведена выплата).
3. Представить в налоговый орган расчёт по форме 6‑НДФЛ (для налога на доходы физических лиц) не требуется, так как доход получает юридическое лицо. Вместо этого подаётся декларация по налогу на прибыль organisations (форма 0000002) за период, в котором был получен доход.

Иностранная компания, не имеющая постоянного представительства в РФ, может воспользоваться правом на упрощённую уплату налога через удержание у источника, не подавая отдельную декларацию, если сумма удержанного налога полностью покрывает её налоговую обязанность. Однако, если компания желает заявить вычеты (например, расходы на приобретение объекта, улучшение, комиссии брокеров), то необходимо подать полную декларацию по налогу на прибыль organisations и приложить подтверждающие документы.

Договоры о двойном налогообложении (Договоры о ДНО)

Россия имеет более 80 действующих соглашений о двойном налогообложении. Они могут влиять на:

• Ставку удержания налога у источника (может быть снижена до 0 %–15 % в зависимости от страны резидента).
• Возможность зачёта иностранного налога против российского (и наоборот) для избежания двойного налогообложения.
• Определение понятия «постоянное представительство» и порядок attribution of profits.

Пример: по Договору между Россией и Китаем ставка удержания налога на дивиденды, проценты и роялти составляет 10 %, однако для дохода от продажи недвижимости, как правило, применяется общая ставка 20 % (если иное не предусмотрено конкретным протоколом). Рекомендуется проверить конкретный текст договора для страны резидента продавца.

Пошаговый алгоритм продажи недвижимости иностранной компанией

1. Определение налогового статуса – резидент/нерезидент, наличие постоянного представительства.
2. Проверка срока владения – если более 5 лет, возможна нулевая ставка налога на прибыль.
3. Оценка объекта – независимая оценка для определения рыночной стоимости (необходима для расчёта налоговой базы и для возможного применения вычетов).
4. Согласование условий с покупателем – включение в договор положения об удержании налога у источника (если покупатель выступает налоговым агентом).
5. Расчёт налоговой базы – доход = цена продажи − документально подтверждённые расходы (покупка, улучшение, комиссии, юридические услуги).
6. Удержание и перечисление налога – покупатель удерживает 20 % (или иную ставку по Договору о ДНО) и перечисляет в бюджет.
7. Подача декларации – иностранная компания подаёт декларацию по налогу на прибыль organisations за отчётный период, в котором получен доход, прилагая документы о расходах и копию договора купли‑продажи.
8. Валютный контроль – декларирование поступления валюты, получение разрешения на вывод средств (если требуется).
9. Репатриация прибыли – уплата возможного налога у источника в стране резидента согласно местному законодательству и Договору о ДНО.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка определения статуса – принятие компании за резидента из‑за наличия банковского счёта в России. Решение: проверить наличие постоянного представительства и фактического места управления.
• Неучёт сроков владения – пропуск льготы по пятилетнему владению, что приводит к излишнему удержанию налога. Решение: собрать выписки из ЕГРН и подтверждающие документы о дате приобретения.
• Неправильный расчёт налоговой базы – включение в расходы неподтверждённых затрат (например, оценочная стоимость ремонта без актов). Решение: сохранять все платежные документы, акты выполненных работ, счета‑фактуры.
• Нарушение валютного контроля – перевод средств за границу без необходимого разрешения. Решение: заранее уточнить лимиты у банка и оформить заявление на вывод валюты.
• Отсутствие учёта Договора о ДНО – применение общей ставки 20 % при наличии более льготной ставки. Решение: перед сделкой запросить у налогового консультанта анализ применимого договора.

Продажа недвижимости иностранной компанией в России регулируется преимущественно нормами налога на прибыль organisations. Ключевые моменты, которые определяют итоговую налоговую нагрузку:

• Срок владения объектом (льгота нулевой ставки при >5 лет).
• Ставка удержания налога у источника (по умолчанию 20 %, возможна корректировка по Договору о ДНО).
• Возможность учёта документально подтверждённых расходов для уменьшения налоговой базы.
• Соблюдение валютного контроля и правил репатриации прибыли.

Тщательная подготовка, включающая проверку статуса, срока владения, расчёт налоговой базы с учётом всех допустимых вычетов и анализ применимого международного договора, позволяет минимизировать налоговые риски и избежать штрафов, блокировки средств или отказа в регистрации сделки.

Информация актуальна на сентябрь 2026 года и может изменяться в связи с поправками в законодательство. Перед совершением сделки рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом или юридической фирмой, специализирующейся на международном налогообложении.