Согласно статье 403 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость налоговых объектов, определенная в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке.

Данный принцип закреплен в главе 32 НК РФ и применяется к большинству видов недвижимого имущества, относящихся к объектам налогообложения. Ниже представлен детальный анализ формирования налоговой базы, исключений и порядка расчета.

Объекты, для которых налоговая база определяется по кадастровой стоимости

К основным объектам, налоговая база по которым рассчитывается на основе кадастровой стоимости (п. 1 ст. 401, п. 1 ст. 403 НК РФ), относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места (в т.ч. в составе гаражных кооперативов);
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые);
• Иные недвижимые имущества, признанные объектами налогообложения (например, единые недвижимые комплексы, если они не используются в предпринимательской деятельности);

Важно: Кадастровая стоимость устанавливается результатами государственной кадастровой оценки и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сведения о кадастровой стоимости являются открытыми и доступны на сайте Росреестра или через публичную кадастровую карту.

Исключения: объекты, облагаемые по инвентарной стоимости

Несмотря на общий переход на кадастровую оценку, пункт 2 статьи 403 НК РФ сохраняет порядок определения налоговой базы по инвентарной стоимости для следующих категорий имущества:

• Объекты недвижимого имущества, расположенные на территории РФ, по которым не определена кадастровая стоимость на 1-е число налогового периода;
• Объекты, исключенные из перечня, подлежащего государственной кадастровой оценке (например, отдельные виды инженерных сетей, сооружения, не имеющие кадастровой стоимости).

Инвентарная стоимость определяется органами технического инвентаризации (БТИ) и, как правило, значительно ниже кадастровой.

Снижение налоговой базы: налоговые вычеты (Статья 403 НК РФ)

Налоговый кодекс предоставляет физическим лицам право на снижение налоговой базы за счет применения налоговых вычетов (п. 3–3.2 ст. 403 НК РФ). Вычет предоставляется в виде площади объекта, стоимость которой не учитывается при расчете налога.

Размеры вычетов по площади:

1. 10 кв. м — для комнаты;
2. 20 кв. м — для квартиры;
3. 50 кв. м — для жилого дома;
4. 1 000 000 руб. — для объекта недвижимого имущества, относящегося к «иным объектам» (например, гараж, машино-место, объект незавершенного строительства), — вычет предоставляется в денежном выражении от кадастровой стоимости.

Особенности применения:

• Вычет предоставляется по одному объекту каждого вида (одна квартира, один дом, одна комната). Если налогоплательщик владеет несколькими квартирами, вычет 20 кв. м применяется только к одной из них (по выбору налогоплательщика).
• Если площадь объекта меньше или равна размеру вычета, налоговая база по такому объекту принимается равной нулю.
• Для объектов, находящихся в совместной собственности, вычет предоставляется каждому из собственников пропорционально его доле.

Порядок расчета налоговой базы (Формула)

В общем виде расчет налоговой базы для объекта, облагаемого по кадастровой стоимости, выглядит следующим образом:

Налоговая база = (Кадастровая стоимость объекта − Стоимость вычета) × Доля владения × Коэффициент владения во времени

Где:

• Стоимость вычета = (Площадь вычета / Общая площадь объекта) × Кадастровая стоимость объекта.
• Доля владения, размер доли в праве общей долевой собственности (если применимо).
• Коэффициент владения во времени — отношение количества полных календарных месяцев владения объектом в налоговом периоде к 12. Месяц приобретения/перехода права считается полным, месяц прекращения права — не считается.

Специфические правила для отдельных категорий имущества

Гаражи и машино-места (Статья 403.1 НК РФ)

С 2020 года для гаражей и машино-мест применяется специальный режим: налоговая база определяется путем умножения кадастровой стоимости на дефилирующие коэффициенты (в зависимости от площади и типа объекта), а не путем применения вычета в 1 млн руб. напрямую к стоимости. Однако для гаражей, не имеющих кадастровой стоимости, сохраняется расчет по инвентарной стоимости с вычетом 1 млн руб.

Объекты незавершенного строительства

Налоговая база определяется по кадастровой стоимости (если она есть) с вычетом 1 млн руб. или по инвентарной стоимости (если кадастровой нет).

Налоговый период и сроки уплаты

• Налоговый период: календарный год (с 1 января по 31 декабря).
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 409 НК РФ). Например, налог за 2025 год должен быть уплачен до 1 декабря 2026 года.
• Авансовые платежи физическими лицами не вносятся. Налог рассчитывает налоговый орган на основании данных ЕГРН и направляет налоговое уведомление.

Льготные категории налогоплательщиков (Статья 407 НК РФ)

Закон предоставляет право на полное освобождение от налога (налоговая база = 0) по одному объекту каждого вида для следующих категорий граждан:

• Пенсионеры по возрасту (мужчины 60+, женщины 55+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинский полигон и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Определенные категории сотрудников МВД, МЧС, НГ, ГИБДД и др. (по длительности службы);
• Родители (супруги) погибших военнослужащих.

Нюанс для ИП на УСН/ПСН: Индивидуальные предприниматели на «упрощенке» или патенте не платят налог на имущество физических лиц в отношении объектов, задействованных в предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 407 НК РФ). Данные объекты исключаются из налогообложения по главе 32, но облагаются налогом на имущество организаций (гл. 30 НК РФ), если они на балансе ИП как основные средства, либо не облагаются вообще, если не на балансе. Важно: с 2023 года ИП на УСН «Доходы» не платят налог на имущество организаций по движимому и недвижимому имуществу, используемому в деятельности.

Порядок уведомления и оспаривания кадастровой стоимости

1. Налоговое уведомление: Налоговая служба формирует расчет и направляет уведомление налогоплателю (через ЛК ФНС, почту или Госуслуги) не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом.
2. Оспаривание кадастровой стоимости: Если налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью, он может обжаловать её в Комиссию по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости (при субъекте РФ) или в суд. Снижение кадастровой стоимости влечет перерасчет налога за прошедшие периоды (в пределах 3-летнего срока давности).
3. Исправление ошибок в ЕГРН: При обнаружении ошибок в характеристиках объекта (площадь, назначение, адрес), влияющих на налог, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений.

Пример расчета (упрощенный)

Исходные данные: Квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 000 000 руб., собственник — один взрослый гражданин (не льготник), владел весь год.

1. Вычет: 20 кв. м.
2. Стоимость 1 кв. м = 6 000 000 / 60 = 100 000 руб.
3. Стоимость вычета = 20 × 100 000 = 2 000 000 руб.
4. Налоговая база = 6 000 000 − 2 000 000 = 4 000 000 руб.
5. Налог (ставка 0,1% для квартир до 300 млн руб.) = 4 000 000 × 0,1% = 4 000 руб.

Таким образом, налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости, уменьшенная на сумму налогового вычета (площадного или денежного). Ключевыми моментами для налогоплательщика являются: своевременная проверка кадастровой стоимости в ЕГРН, правильное применение вычетов (особенно при владении несколькими объектами) и учет льгот по статье 407 НК РФ. В случае ошибок в уведомлении или несоответствии характеристик объекта реальным, необходимо обращаться в налоговый орган или Росреестр для исправления реестровых данных до наступления срока уплаты налога.