Налоговое законодательство в сфере недвижимости претерпело значительные изменения с 1 января 2025 года (ФЗ-389, ФЗ-401), а с 2026 года вступают в силу новые правила прогрессивной шкалы НДФЛ и обсуждаются инициативы Минфина по налогообложению «пассивных доходов». На 10 сентября 2026 года актуальная картина выглядит следующим образом.

Ключевые изменения, действующие с 2025 года (база для 2026)

Прежде чем говорить о будущем, нужно зафиксировать текущий статус-кво, на котором строятся дальнейшие нововведения:

• Прогрессивная шкала НДФЛ: Ставка 13% применяется к доходам до 2,4 млн руб. в год, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20%, от 20 до 50 млн, 22%, свыше 50 млн руб. Это напрямую влияет на налог при продаже дорогой недвижимости.
• Единый налоговый вычет на покупку жилья: Максимальная сумма вычета — 2 млн руб. (экономия до 260–440 тыс. руб. в зависимости от ставки). Вычет можно получить один раз в жизни (или повторно при погашении ипотеки).
• Минимальные сроки владения для освобождения от налога при продаже:
  • 3 года — для жилья, полученного в наследство, приватизированного, полученного по договору ренты/пожизненного содержания, а также единственного жилья (с 2016 г.).
  • 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от неблизких, строительство).
• Снижение дохода расходами или вычетом 1 млн/250 тыс.: Если срок владения минимальный не пройден, можно уменьшить доход документированными расходами на покупку или стандартным вычетом (1 млн руб. — жилая недвижимость, 250 тыс. — иное).

Прогрессивная шкала НДФЛ и продажа дорогой недвижимости в 2026 году

Это самое болезненное изменение для продавцов элитного и бизнес-класса. Раньше ставка была фиксированной 13% (для резидентов). Теперь налог считается по шкале по совокупности всех доходов за год (зарплата + доход от продажи + аренда + проценты по вкладам).

Пример расчета на 2026 год:

Ситуация: Продажа квартиры за 15 млн руб., владение менее 5 лет (куплена в 2023 г.). Расходы на покупку подтверждены, 10 млн руб. Годовой оклад продавца — 3 млн руб.

1. Доход от продажи: 15 млн – 10 млн (расходы) = 5 млн руб.
2. Совокупный доход за год: 3 млн (зарплата) + 5 млн (продажа) = 8 млн руб.
3. Налог считается по шкале на 8 млн:
   • До 2,4 млн, 13% = 312 000 руб.
   • 2,4–5 млн (2,6 млн), 15% = 390 000 руб.
   • 5–8 млн (3 млн), 18% = 540 000 руб.

Инициатива Минфина: налог на «пассивные доходы» от продажи жилья (перспектива 2027+)

Согласно информации, доступной на сентябрь 2026 г., Минфин продвигает идею включения доходов от продажи недвижимости (превышающих 5 млн руб. прибыли) в специальную базу для налогообложения по повышенным ставкам или введение дополнительного сбора для «инвесторов».

Суть предложения: Если чистая прибыль от продажи (доход минус расходы на покупку/ремонт) превышает 5 млн руб., излишек предлагается облагать по ставке 15–18% (или вводить التضлату к прогрессивной шкале), даже если общий доход ниже порогов.

Статус: На это проект/обсуждение, закон не принят. Но вектор понятен: государство хочет забирать сверхдоходы от перепродаж («флипов») и роста рынка. Недорогое жилье (масс-маркет) пока не затрагивается.

Налог на доходы от сдачи в аренду (2026 год)

Спрос на аренду остается высоким, и ФНС ужесточает контроль.

Режимы налогообложения арендодателей:

• НПД (Налог на профессиональный доход) — 4% (физлица) / 6% (юрлица/ИП): Идеально для сдачи 1–2 квартир. Лимит дохода — 2,4 млн руб. в год. Не нужно подавать декларацию, платеж формируется автоматически в приложении «Мой налог». Страховые взносы не платится.
• Патент (для ИП) — стоимость патента зависит от региона: Подходит, если доход > 2,4 млн или сдается > 2 объектов. Покрывает взносы за себя.
• УСН «Доходы» (6%) для ИП: Если доходы большие, позволяет зачесть взносы (фиксированные + 1% сверх 300 тыс.).
• Общий режим (НДФЛ 13/15/18…%): Если не оформили НПД/ИП. Риск начисления НДФЛ по прогрессивной шкале + штрафы 20–40% за неуплату.

Важно: С 2025 г. банки обязаны передавать в ФНС данные о поступлениях на счета физлиц, похожих на арендные платежи (регулярность, круг плательщиков). «Серые» схемы перестают работать.

Специфические жизненные ситуации в 2026 году

Продажа полученной в наследство квартиры

• Само получение наследства — не налогооблагаемое событие (НДФЛ не платится).
• При продаже: минимальный срок владения — 3 года со дня открытия наследственного дела (смерти тестатора).
• Если продаете раньше 3 лет, платите НДФЛ по прогрессивной шкале. Можно применить вычет 1 млн руб. (если не использовали ранее при продаже другого жилья в этом году) или расходы наследодателя (если есть документы).

Раздел имущества при разводе и налоги

Частая ловушка 2026 года: супруги делят квартиру, один забирает её в собственность, другой — денежную компенсацию.

• Передача доли/квартиры по брачному договору или решению суда при разводе, не облагается НДФЛ (ст. 217 НК РФ), если это раздел совместной собственности.
• Риск: Если один из бывших супругов продаст полученную долю/квартиру раньше минимального срока (3 или 5 лет), налог заплатит он. Срок владения считается с момента приобретения в совместную собственность (не с момента раздела!).
• Вычет 1 млн руб. при продаже доли доступен каждому собственнику отдельно.

Получение квартиры в дарение

• Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) — НДФЛ 0%.
• Остальные лица (далекие родственники, друзья, знакомые) — доход облагается НДФЛ 13% (или по прогрессивке, если сумма большая) от кадастровой/рыночной стоимости. Вычета 1 млн руб. при получении в дарение нет.
• Срок владения для продажи без налога у донорского получателя — 5 лет (если донор не близкий родственник) или 3 года (если донор — близкий родственник, п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).

Имущественный налог на квартиру (собственникам)

Это региональный налог, платится ежегодно к 1 декабря следующего года.

• Ставки (макс.): 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты; 0,5% — иные объекты (гаражи, нежилые помещения); 2%, объекты кадастровой стоимостью > 300 млн руб. (элитная недвижимость).
• Налоговый вычет: 20 кв.м. для квартиры, 10 кв.м; для комнаты, 50 кв.м. для дома. Налог платится только на «лишние» метры.
• Льготы: Пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др. — полное освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж). Нужно подать заявление в налоговую (можно через Госуслуги/ЛК ФНС) один раз.
• Кадастровая стоимость: Обновляется раз в 2–5 лет (зависит от региона). Рост КС = рост налога. Можно оспорить в комиссии или суде, если КС > рыночной.

Чек-лист: что сделать в 2026 году, чтобы не переплатить

1. Проверьте срок владения перед выставлением квартиры на продажу. Подождите до 3 или 5 лет, сэкономите сотни тысяч.
2. Соберите документы на расходы (ДКП, чеки, акты приемки, договоры подряда на ремонт — если расходы капитальные и документированы). Это единственный способ легально снизить базу до реальной прибыли.
3. Рассчитайте совокупный доход за год. Если продажа «перекинет» вас в ставку 18–22%, возможно, выгоднее перенести сделку на январь следующего года (разнести доходы по годам).
4. Оформите НПД на аренду, если сдаете жилье. 4% — это дешевле и безопаснее, чем риск проверки ФНС и штрафов.
5. Подайте на имущественный вычет за 2025 год (если покупали жилье) до 30 апреля 2027 г. через ЛК ФНС или Госуслуги — быстрее всего (предустановленный вычет).
6. Отслеживайте законопроекты Минфина про «пассивные доходы > 5 млн». Если вы инвестор/флиппер — пересмотрите стратегию удержания активов.

Налоговая нагрузка на недвижимость в России в 2026 году сместилась в сторону прогрессивности и цифровизации контроля. Для массового владельца (одна квартира, продажа раз в 5+ лет, аренда через НПД) изменений критичных нет — система работает предсказуемо. Риски сосредоточены у:

• Продавцов дорогого жилья (прогрессивная шкала «съедает» прибыль).
• Активных инвесторов/флипперов (инициатива Минфина по налогу на сверхдоходы).
• «Серых» арендодателей (тотальный контроль платежей банками).

Главный совет: планируйте сделки заранее, сохраняйте все чеки и договоры на покупку/ремонт и используйте льготные режимы (НПД, вычеты, минимальные сроки владения). Своевременная консультация с налоговым консультантом сэкономит значительно больше, чем стоит её оплата.

Статья подготовлена на основании НК РФ, ФЗ-389 от , ФЗ-401 от и открытых источников на ; Информация носит справочный характер. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному налоговому советнику.