Налог на недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, квартиры и др.) является одним из основных местных налогов в Российской Федерации. Правильное определение налоговой базы – ключевой момент для корректного расчёта суммы налога, уплачиваемой физическими и юридическими лицами. В данной статье подробно рассматривается, что именно составляет налоговую базу по налогу на недвижимое имущество, какие нормативные акты её регулируют и как на практике происходит её определение.

Нормативная база

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – глава 30 «Налог на имущество организаций» и глава 31 «Налог на имущество физических лиц».
• Статья 403 НК РФ – прямо указывает, что налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.
• Федеральный закон № 221‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» – регламентирует порядок формирования и обновления кадастровой стоимости.
• Постановления Правительства РФ и приказы ФНС России, уточняющие особенности применения льгот, коэффициентов и корректировок.

Что такое налоговая база?

Налоговая база – это величина, к которой применяется налоговая ставка для определения суммы налога. В случае налога на недвижимое имущество база выражается в денежных единицах (рублях) и напрямую связана с оценочной стоимостью объекта.

Согласно ст. 403 НК РФ:

«Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй»;

Таким образом, кадастровая стоимость – это и есть налоговая база по налогу на недвижимое имущество.

Как формируется кадастровая стоимость?

1. Государственная кадастровая оценка (ГКО) – проводится уполномоченными органами (Росреестр, органы исполнительной власти субъектов РФ) не реже одного раза в пять лет.
2. Оценка производится на основе:
   • рыночных цен аналогичных объектов;
   • характеристик недвижимости (площадь, этажность, материал стен, год постройки, расположение и т.д.);
   • экономических и социальных условий региона.
3. Результаты ГКО вносятся в ЕГРН и становятся официальной кадастровой стоимостью, используемой для налогообложения.
4. При наличии ошибок в ЕГРН собственник может подать заявление о внесении исправлений (корректировка кадастровой стоимости).

Важно: кадастровая стоимость применяется с 1 января года, который считается налоговым периодом. Если оценка изменилась в течение года, новая стоимость начинает использоваться только с начала следующего календарного года.

Особенности и корректировки налоговой базы

Хотя базой является кадастровая стоимость, закон предусматривает ряд корректировок, которые могут уменьшить (или, в редких случаях, увеличить) базу:

• Налоговые вычеты – например, вычет в размере 20 млн рублей для объектов, используемых под индивидуальное жилищное строительство (ст. 401 НК РФ).
• Коэффициенты, установленные региональными законами – некоторые субъекты РФ вправе применять понижающие или повышающие коэффициенты к кадастровой стоимости (ст. 403 НК РФ, п. 2).
• Льготы для отдельных категорий налогоплательщиков – ветераны, инвалиды, многодетные семьи и др. могут получить полное или частичное освобождение от налога (ст. 407‑409 НК РФ).
• Изменения в характеристиках объекта – реконструкция, надстройка, изменение назначения могут привести к переоценке и, следовательно, к изменению налоговой базы.

Все корректировки отражаются в уведомлении, которое налоговый орган направляет налогоплательщику не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.

Пример расчёта налога на имущество физического лица

Допустим, у гражданина Иванова И.И. есть квартира с кадастровой стоимостью 4 500 000 рублей. Ставка налога на имущество физических лиц в его регионе составляет 0,1 % (как установлено ст. 406 НК РФ). Налоговый вычет – отсутствует.

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога

 = 4 500 000 ₽ × 0,001

 = 4 500 ₽

Если бы у Иванова был вычет в размере 500 000 ₽, то база уменьшилась бы до 4 000 000 ₽, а налог составил бы 4 000 ₽.
Для организаций порядок аналогичен, но ставка может отличаться (обычно 0,5 % – 2,0 % в зависимости от региона и вида имущества).

Как узнать свою налоговую базу?

Получить выписку из ЕГРН (через портал «Госуслуги», МФЦ или сайт Росреестра). В выписке указывается кадастровая стоимость объекта.
Воспользоваться сервисом ФНС России «Личный кабинет налогоплательщика» – там отображаются начисленные налоги и база по каждому объекту.
Воспользоваться онлайн‑калькулятором на сайте ФНС, введя кадастровый номер и дату начала владения.

При обнаружении расхождений между указанной в выписке стоимостью и той, что используется в налоговом уведомлении, следует подать заявление о корректировке в налоговый орган.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли налоговая база отличаться от рыночной стоимости?
Да. Кадастровая стоимость определяется государственной оценкой и может отличаться от реальной рыночной цены, особенно в быстро меняющихся рынках.
Что делать, если я считаю, что кадастровая стоимость завышена?
Необходимо подать заявление о проведении внеплановой переоценки в орган, осуществляющий государственную кадастровую оценку, либо оспорить её в суде.
Налоговая база учитывает ли земельный участок под зданием?
Да. Если земельный участок и здание зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости, каждый из них имеет свою кадастровую стоимость и, следовательно, свою налоговую базу. Если они объединены в один объект (например, жилой дом с земельным участком), то база определяется по совокупной кадастровой стоимости.
Есть ли разница в базе для организаций и физических лиц?
Формально база определяется одинаково – кадастровая стоимость. Однако для организаций могут применяться иные ставки, а также специальные правила (например, среднегодовая стоимость для определенных видов основных средств).


Налоговая база по налогу на недвижимое имущество в Российской Федерации определяется исключительно как кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН и действующая с 1 января налогового периода. Эта величина служит основой для расчёта налога, к которой применяются установленные ставки, вычеты, льготы и региональные коэффициенты. Понимание механизма формирования кадастровой стоимости и возможности её корректировки позволяет налогоплательщикам планировать свои налоговые обязательства и, при необходимости, защищать свои права в случае ошибок в оценке.
Соблюдение установленного порядка определения налоговой базы обеспечивает прозрачность и справедливость налогообложения недвижимости, что является важным элементом финансовой стабильности как отдельных граждан, так и бизнеса в целом.