Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов, формирующих бюджеты субъектов РФ․ С 2026 года сохраняются фундаментальные принципы определения налоговой базы, закрепленные в главе 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ), однако практика применения норм и судебная практика постоянно развиваются․ В данной статье подробно разберем, из чего складывается налоговая база, какие объекты в нее входят, как правильно определить стоимость имущества и какие нюансы важно учесть при расчете авансовых платежей и итоговой суммы к уплате․

Общие принципы формирования налоговой базы

Согласно ст․ 375 НК РФ, налоговая база определяется отдельно для каждого объекта недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения․ Важно сразу разграничить два способа оценки, так как от этого зависит весь расчет:

• Кадастровая стоимость — применяется к имуществу, внесенному в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и включенному в специальный перечень (кадастровый перечень)․
• Среднегодовая стоимость (балансовая/оценочная) — применяется ко всему остальному налогооблагаемому имуществу (подвижному, не вошедшему в кадастровый перечень, а также к отдельным видам недвижимости, исключенным из перечня)․

Ключевое правило: Налоговая база, это стоимость имущества, определенная в соответствии с правилами НК РФ, уменьшенная на стоимость амортизируемого имущества, освобожденного от налогообложения (п․ 1 ст․ 375 НК РФ)․

Имущество, облагаемое по кадастровой стоимости

Перечень объектов (ст․ 378․2 НК РФ)

К таким объектам относятся недвижимые вещи, кадастровая стоимость которых определена в порядке, установленном законодательством о кадастровой деятельности, и которые относятся к следующим категориям:

1. Административно-деловой центр (код вида разрешенного использования 07․0)․
2. Торговый центр (08․0)․
3. Объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предназначенном для размещения объектов торговли, общепита, потребительских услуг (08․1–08․3)․
4. Объект недвижимости, расположенный на участке для размещения объектов гостиничного бизнеса (09․0)․
5. Объект недвижимости, расположенный на участке для размещения объектов офисного бизнеса (07․1)․
6. Иные объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах своей компетенции)․

Важно: Просто наличие кадастровой стоимости в ЕГРН не означает автоматического налогообложения по ней․ Объект должен попасть под конкретный вид разрешенного использования (ВРИ) из перечня ст․ 378․2 НК РФ․ Если ВРИ не совпадает, база определяется по среднегодовой стоимости․

Определение базы по кадастровой стоимости (ст․ 378․3 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1-е число налогового (отчетного) периода․

• Для итогового расчета (за год), стоимость на 01․01 текущего года․
• Для авансовых платежей (за 1 кв․, полгода, 9 мес․) — стоимость на 01․01 соответствующего года․

Если в течение года кадастровая стоимость изменилась (пересчет, исправление ошибки, выделение доли), новая стоимость применяется к определению базы со следующего налогового периода (года)․ Для авансовых платежей текущего года используется стоимость, действовавшая на 1 января․

Имущество, облагаемое по среднегодовой стоимости

Комплекс имущества

Сюда входит все имущество, учтенное в бухгалтерском учете как основные средства (ОС), за исключением:

• Объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (см․ п․ 2)․
• Имущества, освобожденного от налога (п․ 2 ст․ 375, ст․ 381 НК РФ)․
• Подвижного имущества (станки, оборудование, транспорт, компьютеры и т․д․) — с 2013 года подвижное имущество исключено из объекта налогообложения․
• Земельных участков, водных объектов, лесных участков и иных природных ресурсов․

Метод расчета среднегодовой стоимости (п․ 3 ст․ 376 НК РФ)

Формула:

Среднегодовая стоимость = (Стоимость на 1-е число каждого месяца налогового периода + Стоимость на 1-е число месяца, следующего за окончанием периода) / (Количество месяцев в периоде + 1)

Правила определения стоимости на 1-е число месяца:

• Если объект был в организации на 1-е число — берется его остаточная стоимость (первоначальная минус накопленная амортизация) по бухгалтерскому учету․
• Если объект принят к учету в течение месяца — на 1-е число следующего месяца․
• Если объект списан в течение месяца, на 1-е число текущего месяца он уже не учитывается (стоимость = 0)․

Для авансовых платежей среднегодовая стоимость считается по итогам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) аналогичной формулой, но только за месяцы этого периода․

Имущество, не признаваемое объектом налогообложения (исключения из базы)

Согласно п․ 2 ст․ 375 и ст․ 381 НК РФ, из налоговой базы исключаются (не учитываются при расчете):

• Подвижное имущество (за исключением учтенного как ОС до и не переоцененного — но на практике такие единицы почти не осталось)․
• Земельные участки и иные природные ресурсы․
• Имущество, консервированное в установленном порядке (на период консервации)․
• Имущество, используемое для охраны окружающей среды (в пределах нормативов)․
• Имущество религиозных организаций, используемое исключительно для религиозных целей․
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР, ОПТ, ПТС (в установленных случаях)․
• Имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование отделенным подразделениям (база определяется у головной организации по местонахождению имущества)․
• Важно: Имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг) — налогоплательщиком является лизингополучатель (если иное не предусмотрено договором лизингования в отношении имущества, переданного в лизинг до )․

Особенности расчета базы в 2026 году: актуальные нюансы

Передача имущества между органами власти / госучреждениями

На основе запросов практики (например, ситуация от ): при передаче объекта недвижимости от одного органа исполнительной власти другому (или казенным учреждениям) налоговая база определяется у получателя со следующего месяца за месяцем принятия к бухгалтерскому учету․ Передающая сторона исключает объект из базы с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания․ Если передача हुई в середине месяца — получатель учитывает в базе на 1-е число следующего месяца․

Организации на УСН и патентной системе

Общий принцип: УСН и патент не освобождают от налога на имущество по кадастровой стоимости (п․ 2 ст․ 346․11, п․ 2 ст․ 346․43 НК РФ)․

Однако Минфин в письме от № 03-05-05-01/․․․ уточнил: если гараж (или иное имущество) не входит в перечень ст․ 378․2 НК РФ (т․е․ не облагается по кадастровой стоимости), то организация на УСН освобождается от налога на имущество в отношении такого объекта (так как для УСН базой является среднегодовая стоимость, а п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ освобождает от налога, база которого определяется по среднегодовой стоимости)․

Сроки уплаты в 2026 году

• Авансовые платежи: сроки устанавливаются законом субъекта РФ (обычно не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом)․

Налоговые льготы и уменьшение базы

Ст․ 381 НК РФ предоставляет федеральные льготы (полное освобождение базы):

• Имущество организаций, где доля госучастия > 50% (в установленных случаях)․
• Имущество участников Сколково, резидентов особых зон (ТОР, ОПТ, ПТС, АСЕЗ)․
• Имущество, используемое для целей охраны окружающей среды․

Региональные льготы (ст․ 381 НК РФ, законы субъектов РФ):

• Снижение налоговой базы на стоимость отдельных объектов (например, для малого бизнеса, социально значимых объектов)․
• Снижение ставки налога (до 0%)․
• Освобождение от налога отдельных категорий плательщиков․

Применение льготы: Налоговая база уменьшается на стоимость льготного имущества․ В налоговой декларации это отражается в соответствующих строках (раздел 2, стр․ 030 для кадастровой базы, раздел 1, стр․ 030 для среднегодовой)․

Порядок заполнения налоговой декларации (утв․ Приказом ФНС от № ЕД-7-21/970@)

Декларация сдается ежегодно до 30 марта года, следующего за отчетным (за 2026 год, до )․

Структура декларации:

• Титульный лист․
• Раздел 1․ Расчет налоговой базы по среднегодовой стоимости․
  • Стр․ 010 — среднегодовая стоимость имущества․
  • Стр․ 020, стоимость имущества, освобожденного от налога (федеральные льготы)․
  • Стр․ 030 — стоимость имущества, по которому предоставлены региональные льготы (уменьшение базы)․
  • Стр․ 040 — налоговая база (стр․ 010 ‒ 020 — 030)․
• Раздел 2․ Расчет налоговой базы по кадастровой стоимости․ (Заполняется по каждому объекту отдельно)․
  • Стр․ 010 — кадастровая стоимость на ․
  • Стр․ 020 — доля владения (если общая доля)․
  • Стр․ 030 — кадастровая стоимость доли․
  • Стр․ 040 — коэффициент К (месяцев владения / 12)․
  • Стр․ 050 — налоговая база с учетом коэффициента․
  • Стр․ 060 — стоимость льготного имущества (федеральные/региональные)․
  • Стр․ 070 — налоговая база итоговая по объекту․
• Раздел 3․ Расчет суммы налога․ (Ставки умножаются на базы раздела 1 и 2)․
• Раздел 4․ Расчет авансовых платежей․ (Заполняется на основании данных за отчетные периоды текущего года)․

Типичные ошибки и риски при определении базы

1. Неверное определение ВРИ (вида разрешенного использования)․ Объект с ВРИ «Производство» (код 10․0) не облагается по кадастровой стоимости, даже если он выглядит как склад․ Проверяйте выписку из ЕГРН и разрешительную документацию․
2. Игнорирование коэффициента К (п․ 4 ст․ 378․3 НК РФ)․ Если объект был в собственности не полный год (приобретен, построен, списан), базу по кадастровой стоимости нужно умножить на коэффициент: К = Количество полных месяцев владения / 12․ Месяц приобретения/постройки считается полным, если право возникло до 16-го числа; месяц списания — если право прекратилось после 15-го числа․
3. Учет в базе имущества, переданного в аренду, у арендатора․ Налогоплательщик — собственник (арендодатель)․ Арендатор не включает арендуемое имущество в свою базу (кроме финансовой аренды/лизинга)․
4. Ошибки в среднегодовой стоимости: учет стоимости на 1-е число месяца списания (нужно исключать), неучет стоимости на 1-е число месяца следующего за месяцем принятия к учету․
5. Несвоевременное применение региональных льгот․ Льгота применяется с момента возникновения права на нее, но для этого часто нужно подать уведомление в налоговый орган (требования уточняйте в законе региона)․

Спорные ситуации и судебная практика

• Оспаривание кадастровой стоимости․ Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, введенной в ЕГРН, ее можно обжаловать в комиссии при Росреестре или в суде․ Важно: до момента вступления в силу решения о изменении стоимости налоговая база определяется по действующей кадастровой стоимости․ В случае снижения стоимости по суду, перерасчет производится за годы, для которых определена новая стоимость (но не более 3 лет до года обращения в комиссию/суд, п․ 8 ст․ 378․3 НК РФ)․
• Признание объекта недвижимым имуществом․ Суды все чаще признают объекты незавершенного строительства, капитальные паркинги, навесное оборудование недвижимым имуществом, подлежащим учету в ЕГРН и налогообложению (если попадают под перечень ст․ 378․2 НК РФ)․
• Концерн «Питер» и Смольный (пример из практики 2026 г․)․ Споры о включении бизнес-центров в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, показывают: критически важно доказывать фактический ВРИ и функциональное назначение объекта, а не только формальный код в ЕГРН․

Чек-лист для подготовки к отчетности за 2026 год

1. [ ] Сверьте реестр основных средств с данными ЕГРН по каждому объекту недвижимости․
2. [ ] Проверьте актуальность ВРИ (вида разрешенного использования) в выписках из ЕГРН․ Соответствует ли он перечню ст․ 378․2 НК РФ?
3. [ ] Получите актуальные выписки о кадастровой стоимости на (для итогового расчета) и на (для авансовых платежей за 2026 г․, если они считаются по старым правилам региона — уточните закон субъекта);
4. [ ] Рассчитайте среднегодовую стоимость по ОС, не входящим в кадастровый перечень, за 2026 год (13 точек: – )․
5. [ ] Определите коэффициенты К для объектов, приобретенных/сданных/списанных в 2026 году․
6. [ ] Примените федеральные и региональные льготы (проверьте сроки действия законов региона на 2026 год)․
7. [ ] Рассчитайте авансовые платежи за 1 кв․, полгодие, 9 мес․ 2026 г․ и сверьте с уже уплаченными суммами․
8. [ ] Подготовьте декларацию (форма за 2026 год) и сдайте ее электронно до ․
9. [ ] Уплатите итоговый налог (минус авансы) до установленного срока (ориентировочно )․

Грамотное определение налоговой базы по имуществу организаций требует системного подхода: от проверки кадастровых данных и видов разрешенного использования до точного бухгалтерского учета остаточной стоимости основных средств․ В 2026 году ключевыми фокусами остаются разделение объектов на «кадастровые» и «балансовые», корректное применение коэффициента владения К и использование региональных льгот․ Рекомендуется проводить инвентаризацию налоговых рисков по имуществу заранее, до начала сдачи отчетности, чтобы избежать начислений пени и штрафов (ст․ 120, 122 НК РФ) по результатам камеральных проверок ФНС․

Данная статья носит информационный характер․ Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или аудитору․