Вопросы налогообложения земель общего пользования (ЗОП) остаются одними из самых обсуждаемых в российской налоговой практике. Специфика таких объектов — отсутствие единственного собственника и неопределенность статуса плательщика — порождает множество споров с налоговыми органами. В данной статье мы подробно разберем правовой режим ЗОП, порядок расчета земельного налога, особенности для СНТ/ТСН и многоквартирных домов, а также актуальные изменения законодательства на 2026 год.

Понятие и правовой режим земель общего пользования

Согласно статье 262 ГК РФ, земельные участки общего пользования — это участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются для свободного пользования гражданами без каких-либо специальных разрешений (если иное не установлено законом). К ним относятся:

• Площади, улицы, проезды, автомобильные дороги;
• Набережные, скверы, бульвары, парки;
• Водные объекты, пляжи;
• Иные объекты, предназначенные для беспрепятственного доступа граждан.

Ключевое ограничение: такие участки не подлежат приватизации (ч. 2 ст. 262 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ). Они могут включатся в состав различных территориальных зон с особым режимом использования территории.

Общие принципы налогообложения (НК РФ)

Объектами налогообложения по земельному налогу являются земельные участки, признанные объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Налогоплательщиками выступают организации и физические лица, владеющие участками на праве собственности, вечного (бессрочного) пользования или бессрочного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ).

Проблема определения плательщика для ЗОП

Поскольку ЗОП находятся в государственной/муниципальной собственности и не приватизированы, муниципалитет (город, поселение) является налогоплательщиком по общему правилу. Однако на практике возникают нюансы:

1. Если пользователь участка не определен: налог автоматически заменяется другим видом выплат, а его общая стоимость в равных долях делится между всеми, кто фактически использует земельный надел.
2. Если земли переданы муниципалитету: дополнительных налогов платить не придется — обязанность лежит на органе местного самоуправления.
3. Если участок арендован: арендатор становится плательщиком налога на условиях договора аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Особенности налогообложения в СНТ / ТСН (Садоводческие и Товарственные товарищества)

Это наиболее частая ситуация на практике. Земли общего пользования в СНТ включают: проезды, зеленые зоны, места для сбора мусора, инженерные сети, общественные постройки.

Кто платит налог в СНТ?

Согласно позиции ФНС России (письма от разных лет, актуальных на 2026 г.), земельные участки ЗОП в составе СНТ облагаются земельным налогом. Плательщиками признаются собственники индивидуальных участков, входящих в состав товарищества.

Налоговая база определяется по кадастровой стоимости всего земельного участка ЗОП. Площадь земель общего пользования рассчитывается путем вычитания из общей территории СНТ площадей всех участков, находящихся в частной собственности граждан.

Ставки налога для СНТ

Для земель сельскохозяйственного назначения (к которым относятся большинство СНТ), используемых для ведения садоводства/огородничества, устанавливается пониженная ставка:

Ставка не превышает 0,3% от кадастровой стоимости (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Муниципалитеты имеют право устанавливать ставки ниже 0,3% (до 0%), но не выше.

Распределение налоговой нагрузки между членами СНТ

Налог рассчитывается на весь участок ЗОП как на единый объект. Далее сумма налога распределяется между членами товарищества. Обычно это происходит:

• Пропорционально площади принадлежащих им индивидуальных участков;
• В равных долях (если уставом СНТ предусмотрен иной порядок).

СНТ выступает налоговым агентом: оно получает уведомление от ФНС, оплачивает налог, а затем взимает доли с членов через целевые взносы.

Земельные участки общего пользования при многоквартирных домах (МКД)

С 2015 года (ФЗ-271) земельные участки под МКД формируются автоматически. Однако размеры участка под МКД определяются проекцией стен дома на землю. Важный нюанс: участок не может включать в себя территории общего пользования (проезды, дворовые территории за пределами проекции дома).

Кто платит налог за дворовую территорию?

• Приватизированная дворовая территория: плательщики — собственники помещений в МКД (пропорционально доле в праве общей собственности на имущество общего пользования).
• Неприватизированная (муниципальная) дворовая территория: плательщик — муниципалитет. Собственники квартир налог не платят.

Расчет налога по долям (ст. 391 НК РФ)

Налог рассчитывается отдельно по каждой отдельной доле в праве общей собственности. Если участок расположен на территориях нескольких муниципальных образований, расчет и уплата производятся отдельно по каждому МО.

Кадастровая стоимость как налоговая база

С 2015 года налоговая база для большинства участков — это кадастровая стоимость, установленная результатами государственной кадастровой оценки (ст. 391 НК РФ).

Снижение налоговой базы (вычеты)

Физические лица имеют право на налоговый вычет в размере 6 соток (для участков в СНТ/ИЖС/ЛПХ) или 300 кв. м (для участков под МКД) из кадастровой стоимости участка. Для ЗОП в СНТ вычет применяется к стоимости всей доли участка ЗОП, приходящейся на конкретного собственника.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость ЗОП завышена, ее можно оспорить:

• В комиссии при органе исполнительной власти субъекта РФ (административный порядок);
• В суде (судебный порядок).

Это актуально для ЗОП в СНТ, где часто завышена стоимость проездов или зеленых зон.

Некапитальные строения на ЗОП (Изменения 2023 года)

Федеральным законом от N 123-ФЗ (ч. 8 ст. 85 ЗК РФ) установлено, что на земельных участках общего назначения (в т.ч. ЗОП) допускается возведение некапитальных строений, сооружений (беседок, навесов, мобильных туалетов, контейнеров для мусора) без получения разрешения на строительство, если это не противоречит правилам землепользования и застройки.

Это важно для СНТ: установка таких объектов на ЗОП не меняет статуса земли и не влечет дополнительного налогообложения имуществом (так как они не являются недвижимостью).

Актуальные проблемы и риски 2026 года

Самозахват земель ЗОП

В 2009–2015 гг. при межевании территорий СНТ возникло множество «лишних» участков, не зачисленных ни к кому в собственность. В 2026 году власти планируют уточнить требования к земельным участкам, включаемым в границы территории садоводства, и упростить оформление прав на общее имущество СНТ.

Риск: Самозахват ЗОП (забор проездов, пристройка к дому) влечет административную ответственность (КоАП РФ ст. 7.1 — штраф до 5000 руб. для физлиц) и обязанность самоустранить нарушение.

Ошибки в уведомлениях ФНС

Часто ФНС присылает уведомление на оплату налога за ЗОП конкретному физлицу, хотя плательщиком является СНТ или муниципалитет. Необходимо направлять уточняющее обращение в ФНС с приложением выписки из ЕГРН и решения общего собрания СНТ.

Инженерная инфраструктура на ЗОП

К имуществу общего пользования относятся сооружения для очистки сточных вод и другие объекты, предотвращающие загрязнение среды. Их наличие на ЗОП не меняет налоговый режим самого земельного участка.

Пошаговый алгоритм действий для собственника в СНТ

1. Проверьте статус земли: Закажите выписку из ЕГРН на участок ЗОП (по кадастровому номеру всего СНТ или конкретного объекта ЗОП). Убедитесь, что собственник — СНТ (общая доля) или Муниципалитет.
2. Уточните плательщика: Если собственник — СНТ, налог платит СНТ из членских/целевых взносов. Если Муниципалитет — налог не ваша забота.
3. Проверьте ставку: Найдите на сайте администрации вашего муниципалитета Закон об установлении ставок земельного налога. Для СНТ она должна быть ≤ 0,3%.
4. Рассчитайте долю: Узнайте у правления СНТ методику распределения налога за ЗОП (пропорционально площади или поровну).
5. Оспаривайте при ошибках: Если пришло уведомление ФНС лично вам за ЗОП — пишите заявление в ФНС о неверно определенном плательщике.

Резюме

* 0,3% — для сельхозназначения (ИЖС, ЛПХ, садоводство); 1,5% — для земель населенных пунктов иных категорий.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для решения конкретного вопроса рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или налоговому консультанту. Актуальность нормативных актов проверена на .