Продажа нежилой недвижимости (офисов, складов, торговых площадей, апартаментов и т.п.) влечёт за собой уплату налогов, которые зависят от формы собственности продавца и применяемого им налогового режима. Ниже рассмотрены основные варианты налогообложения для физических лиц, индивидуальных предпринимателей (ИП) на упрощённой системе налогообложения (УСН), ИП на общей системе налогообложения (ОСН) и юридических лиц – организаций (ООО).
Общие положения
- Срок владения объектом имеет значение только для физических лиц. Если нежилое помещение находилось в собственности более 5 лет, доход от его продажи не облагается НДФЛ.
- При расчёте налоговой базы можно учесть фактические расходы на приобретение объекта (цена покупки, нотариальные и регистрационные сборы, затраты на улучшение и т.д.), если это предусмотрено выбранным налоговым режимом.
- Если кадастровая стоимость не определена на 1 января года продажи, в качестве цены реализации используется сумма, указанная в договоре купли‑продажи.
Налог для физического лица
Физическое лицо уплачивает НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ставка зависит от величины годового дохода:
- 13 % – если доход за год не превышает 5 млн руб.;
- 15 % – если доход превышает 5 млн руб.
Налоговая база = цена продажи – документально подтверждённые расходы на приобретение (если они учтены в декларации). При соблюдении пятилетнего срока владения налог не уплачивается.
ИП на УСН
Для индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, объект налогообложения зависит от выбранного субъектом «объекта налогообложения»:
- УСН «Доходы» – налог составляет 6 % от полученного дохода (цена продажи). Расходы на покупку не учитываются.
- УСН «Доходы минус расходы» – налог составляет 15 % от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (цена покупки, улучшение объекта, нотариальные и регистрационные сборы и т.д.).
При продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, срок владения не влияет на обязанность уплатить налог по УСН.
ИП на ОСН
Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения уплачивает два налога:
- Налог на прибыль – ставка 20 % от прибыли (цена продажи минус расходы на приобретение и связанные с ней затраты).
- НДС – если объект недвижимости считается товаром (что обычно бывает при продаже нежилого помещения), применяется ставка НДС 20 % (или 10 %/0 % в особых случаях). НДС подлежит уплате в бюджет и может быть зачтен как входной НДС при последующей деятельности.
При наличии права на вычеты по НДС (например, если объект был приобретён с НДС) сумма налога к уплате может быть уменьшена.
ООО (юридическое лицо)
Организация уплачивает те же налоги, что и ИП на ОСН:
- Налог на прибыль – 20 % от прибыли (цена продажи минус расходы на приобретение и связанные с ней затраты).
- НДС – 20 % от цены продажи (при реализации нежилого помещения как товара). Возможны льготные ставки или освобождение от НДС в случаях, предусмотренных НК РФ (например, продажа объекта, ранее использовавшегося в деятельности, освобождённой от НДС).
При продаже нежилого помещения, находившегося в собственности более 5 лет, льгот по налогу на прибыль и НДС для юридических лиц не предусмотрено – налог уплачивается в полном объёме.
Таблица сравнения налоговой нагрузки
| Форма собственности / режим | Налог | Ставка / база | Учёт расходов на покупку | Влияние срока владения |
|---|---|---|---|---|
| Физическое лицо | НДФЛ | 13 % (до 5 млн руб.) / 15 % (свыше 5 млн руб.) | Да (при заполнении декларации) | Освобождение при владении >5 лет |
| ИП на УСН «Доходы» | УСН | 6 % от дохода | Нет | Нет |
| ИП на УСН «Доходы минус расходы» | УСН | 15 % от (доход – расходы) | Да | Нет |
| ИП на ОСН | Налог на прибыль + НДС | 20 % прибыли + 20 % НДС | Да (при расчёте прибыли) | Нет |
| ООО | Налог на прибыль + НДС | 20 % прибыли + 20 % НДС | Да | Нет |
Практический пример
Допустим, физическое лицо продало нежилое помещение за 10 000 000 руб. Расходы на его покупку составили 6 000 000 руб., срок владения – 4 года.
- Налоговая база = 10 000 000 – 6 000 000 = 4 000 000 руб.
- НДФЛ (13 %) = 4 000 000 × 0,13 = 520 000 руб.
- Если бы срок владения был ≥5 лет, налог не уплачивался бы.
Выбор налога при продаже нежилого помещения напрямую зависит от:
- Формы собственности продавца;
- Применяемого налогового режима (УСН, ОСН);
- Возможности учета расходов на приобретение объекта;
- Срока владения (только для физических лиц).
Перед совершением сделки рекомендуется провести предварительный расчёт налоговой нагрузки и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы оптимизировать уплату налогов и избежать ошибок при заполнении деклараций.
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года. Законодательство может изменяться, поэтому перед принятием решения следует уточнить актуальные нормы Налогового кодекса РФ и соответствующие разъяснения органов налоговой службы.